내년부터 취득겫맛칮양도 단계의 세제가 모두 달라져 부동산시장에 지각변동이 일 전망이다. 정부의 세제 개편안은 국세인 종합부동산세를 신설, 보유세를 대폭 높이고 대신 거래세는 낮추는데 초점을 두고 있다. 그러나 경기불황으로 세수가 줄게 되자 집겤?부자에게 세금을 왕창 물려 부족분을 충당하려는 게 아니냐는 의혹도 있다.

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이번 부동산 세제 개편안에 따르면 보유세는 물론 취득·등록세, 양도세도 함께 늘어나는 경우가 많아 거래세는 낮춘다는 취지에 맞지 않다는 지적이 많다. 그러나 어쨌든 부동산 과다 보유자들은 내년에 자칫 ‘세금폭탄’ 을 맞을 수도 있다. 이런 까닭에 고가 주택을 중심으로 투자수요가 줄어 시장이 더욱 위축될 수 있다는 우려가 크다.

다만 정부가 갑자기 늘어난 세금 충격을 완화하기 위해 유예 조치를 내놓거나 세율을 조정할 가능성은 있다. 한편 이번 조치로 종합부동산세 대상에서 제외되는 농지·임대 등으로 바꿔 타려는 움직임도 나타나고 있다.



◇종합부동산세는 ‘강남세’= 종합부동산세(이하 종부세)는 가구가 아닌 개인별로 전국 주택과 토지를 합산한 뒤 지자체가 1차로 세금을 거두고, 일정 기준 이상의 부동산에 대해선 국가가 2차로 높은 세율의 누진세를 매기는 것이다. 주택은 기준시가 기준 9억원 이상, 나대지(빈집 터)는 공시지가 기준 6억원 이상, 사업용 토지는 공시지가 기준 40억원 이상이 종부세 부과대상이다. 종부세 대상은 주택부문 3만~3만5,000명을 포함해 전국적으로 6만 명으로 추산된다. 종부세를 내는 사람들이 대부분 서울 강남권 주민이어서 ‘강남세’라는 지적도 나온다.

종부세 대상이 아닌 사람들도 세율이 적용되는 과표가 국세청 기준시가의 50%로 올라가 세금이 늘 수밖에 없다. 실제로 기준시가 5억5,000만원짜리 서울 강남구 대치동 32평형의 경우 올해 보유세는 재산세(42만8,000원)와 종합토지세(52만원)를 더해 94만8,000원을 냈다. 반면 내년에는 111만5,000원으로 늘어난다. 기준시가 10억7,000만원짜리 강서구 등촌동의 53평형짜리 아파트의 보유세도 284만원(종부세 42만5,000원 포함)으로 올해보다 29% 가량 증가한다. 주용철 세무사는 “서울에서 30~50평형대 아파트 한 채가 있는 사람들의 보유세가 올해보다 15~30% 가량 늘어난다”고 설명했다.

내년엔 고가의 단독주택 재산세도 급격히 늘 것으로 보인다. 정부가 이른바 ‘주택가격공시제도’를 도입해 시세를 적극 반영한 공시주택가격을 내년 4월 발표하고, 이 가격의 50%를 보유세 과세표준으로 삼기로 했기 때문이다. 다만 애초 우려와 달리 신규 분양한 아파트에 입주하거나 집을 새로 산 경우 보유세 부담이 급격하게 늘어나진 않을 전망이다. 정부가 다른 주택과 같이 보유세 부담 상한선 50%를 적용하도록 내년 초에 시행령을 개정하면서 합리적인 기준을 정하기로 했기 때문이다.

정부는 임대주택을 활성화하기 위해 종부세·재산세·양도세·취득 및 등록세 등 각종 세금감면 혜택을 주기로 했으나 주로 건설임대 쪽에 맞춰져 있어 혜택을 보는 사람들은 많지 않을 것으로 보인다. 개인사업자(약 2만3,000명) 위주인 매입임대의 경우 종부세 부담을 회피하기 위한 목적으로 악용될 소지가 있어 기준을 엄격히 적용할 방침이다.



◇취득단계 세금 늘어나는 곳 많아= 정부는 내년 1월부터 현행 3%인 등록세를 1.5%로 인하한다는 계획을 밝혔다. 이에 따라 취득세·등록세는 현행 5.8%에서 4%(법인간 거래는 4.6%)로 낮아진다. 이럴 경우 현재 취득가격대로 취득세·등록세를 내는 경매·공매, 법인과의 거래, 신규 분양, 주택거래신고제 지역의 전용 18평 초과 아파트들은 세금혜택을 받을 수 있다. 그러나 이런 요건에 해당하지 않는 대부분의 아파트가 문제다.

등록세율은 낮아졌지만 과표가 현행 지방세 시가표준액에서 기준시가로 높아져 세 부담이 더 늘어날 수밖에 없다. 더욱이 내년 7월부터 중개업자의 실거래가 신고 의무화 조치가 시행되면 아예 실거래가로 취득세·등록세를 내야 한다. 낮춰야 할 거래세가 오히려 올라가는 문제가 생긴 것이다. 정부도 이런 점을 감안해 등록세율을 애초 계획보다 더 내리거나 지자체의 등록세 추가인하를 법률로 명시하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.



◇3주택자 양도세 중과 유예될까= 정부는 지난해 10?9대책을 통해 내년 1월부터 1가구3주택자에 대해 양도세를 중과(60%)하기로 했다. 다만 시장이 위축되고 있는 점을 감안, 시행시기를 1년 정도 늦추는 방안을 신중하게 검토하고 있다. 이헌재 경제부총리는 최근 기자들과 만나 “1가구3주택 문제는 내년도 보유세 부담이 늘어나므로 기회를 한 번 더 줘야 한다고 생각한다”고 말했다. 이럴 경우 3주택자들도 일반세율(9∼50%)을 적용받을 수 있게 돼 시간을 벌 수 있게 됐다.



◇시장 재편 가속화할 듯= 이번 세제개편안 확정으로 부동산시장에도 포트폴리오 재구성 바람이 불고 있다. 주택 보유 수는 줄이고 종부세 대상에서 제외되는 농지·임야·상가건물 등을 찾는 사람들이 늘고 있는 것이다. 이 가운데 농지는 농지법 개정으로 2005년 7월부터 도시민의 농지 소유제한이 풀리는 데다 재산세율도 기존의 0.1%에서 0.07%으로 낮아져 수요가 한꺼번에 몰릴 수 있다. 국민은행 PB사업부 박합수 부동산팀장은 “재산 포트폴리오를 재구성하려는 부동산 부자들의 문의가 잇따르고 있다”고 말했다. 그러나 이미 토지 투기바람을 타고 개발할 수 있는 농지는 값이 오를 대로 올라 매입엔 신중을 기해야 한다는 지적이 많다.

보유세 개편에 따라 주택 공급 평형에도 변화가 일 것으로 보인다. 서울 강남권의 경우 대형 평형 아파트 위주로 진행되던 주택 공급이 중형 평형으로 바뀔 수 있다는 분석이 나온다.

달라진 세제에 대처하는 10계명 ① 실거래가 취득세·등록세 부과대상은 내년 등기가 유리 - 주택거래신고제 지역 아파트, 신규 분양·공매·경매·법인과의 거래 - 내년 1월부터 등록세율(현재 취득가액의 3%) 1.5%포인트 인하 예정 - 단, 법인끼리 또는 법인과 개인 거래 때는 1%포인트 인하 ② 주택거래신고제가 아닌 지역 아파트는 연내 등기가 유리 - 내년 1월부터 과표가 시가표준액(시가의 30%)에서 기준시가(시가의 85%)로 바뀌어 세 부담 증가 ③ 계란은 한 바구니에 담지 말라 - 주택 기준시가 9억원, 나대지 공시지가 6억원, 사업용 토지 공시지가 40억원 미만(종부세 대상 제외)으로 포트폴리오 짜는 게 필요 ④ 배우자·자녀에 증여 방안 검토해야 -종부세는 가구별 아닌 인(人)별 과세 -배우자 3억원(성년 자녀 3,000만원, 미성년 자녀 1,500만원) 한도 내 증여세 면제 ⑤ 주택보다는 상가·업무용 오피스텔에 투자할 만 -토지와 건물 분리과세해 절세효과, 상가건물은 종합부동산세 적용 안받아 ⑥ 농지·임야에도 관심둘 만 -종부세 대상에서 제외되고 세율도 낮아져 반사이익 예상 ⑦ 제3자 명의 빌려 이전하는 행위는 삼가라 -부동산실명제법 위반이며, 계좌 추적이 이전보다 훨씬 쉬워져 ⑧ 매도시기 잘 잡아라 -종부세·재산세의 과세 대상 판정기준일은 매년 6월 1일 -파는 사람은 그 이전에, 사는 사람은 그 이후가 유리하다. ⑨ 급하게 손절매하지 말라 -1가구3주택자는 내년에 예정된 양도세 중과(60%) 조치 유예 확정되면 매매 검토 ⑩ 지은 지 얼마 안되는 주택 처분도 느긋하게 -재산세가 크게 늘지 않는다.

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