「이코노미스트」-부동산써브 공동기획 중개인 1047명이 본 아파트 선호도와 부동산 경기

김왕렬 삼성물산 건설부분마케팅부장

강신호 대림 e편한세상 단지환경팀장

주부들은 어떤 아파트를 좋아할까. 아파트를 고르는 기준은 무엇일까. 아파트 가격을 결정하는 요인에는 어떤 것이 있으며, 얼마나 작용할까. 「이코노미스트」는 부동산 중개 체인점인 부동산써브와 함께 전국의 부동산 중개인 1047명을 통해 소비자들의 아파트 선호도를 조사했다. 부동산 중개인들은 아파트를 구입하려는 소비자들과 최일선에서 만나는 만큼 선호도를 누구보다 잘 파악하고 있다. 이들을 통해 주요 아파트의 브랜드 파워를 알아봤다. 중개인들이 보는 부동산 경기 전망과 유망 투자처는 무엇인지도 조사했다. <편집자>

소비자가 ‘최고’로 뽑은 아파트

구조·브랜드‘래미안’, 조경‘e편한세상’

아파트 가격 결정 기준 같은 위치라면 소비자들은 아파트 가격을 결정하는 가장 큰 요인으로 내부구조(24.9%)를 꼽았다. 내부구조 다음으로 브랜드(22.9%), 주변 편의시설(15.1%), 학군(11.3%), 단지 규모(10.5%)순으로 가격에 영향을 준다고 평가했다. 삼성 래미안은 소비자들이 가장 선호하는 브랜드와 내부구조가 제일 좋은 아파트에 뽑혔고, 대림 e편한세상은 단지 내 조경이 가장 우수한 아파트로 선정됐다. 내부구조가 아파트 가격에 큰 영향을 미치는 이유는 최근 2~3년간 분양된 아파트들의 경우 대부분 3베이, 4베이 설계로 기존의 2베이, 3베이보다 공간 활용이나 서비스 면적 등에서 확연히 차이가 나기 때문이다. 몇 년 전 아파트와는 실제로 ‘제품이 다르기 때문’에 소비자들이 새 아파트를 많이 찾는 것이라는 분석이 가능하다. 내부구조 다음으로는 아파트 브랜드가 가격에 영향을 미치는 것으로 드러나 일종의 이미지인 브랜드가 패션이나 전자제품이 아닌 아파트에서도 강력한 힘을 발휘하고 있음을 알 수 있다. 건설사별로 아파트 브랜드를 강화하는 일련의 작업이 이유가 있는 것임을 보여주고 있다. 이처럼 아파트 브랜드가 가격에도 영향을 미치자 일부 회사의 경우 주민들의 요구로 이미 입주 중이거나 신규 입주 아파트 이름을 바꾸기도 했다. 일례로 서울 이촌동의 대우아파트가 대우 푸르지오로 바뀌었고, 올 6월 입주하는 목동의 롯데 낙천대도 롯데 캐슬로 이름을 바꿨다. 또 창동 삼성아파트도 래미안으로, 한강로 LG 에클라트도 한강로 자이로 브랜드를 바꾸는 등 브랜드 변경은 거의 모든 아파트에서 이뤄지고 있다. 반면 그동안 집값을 결정하는 주요 원인으로 알려졌던 학군이나 학원 등 교육환경은 이번 조사에서 집값에 큰 영향을 미치지 못하는 것으로 조사됐다. 이는 입시제도 개선 등으로 교육환경의 메리트가 점점 떨어지는 것을 반영한 것으로 보인다. 이문숙 LMS컨설팅 대표는 “최근 건설사들이 브랜드 마케팅을 하면서 소비자들도 브랜드를 아파트 선택의 중요한 기준으로 삼고 있다”면서 “이는 나중에 아파트를 팔 때 어떤 브랜드인가 하는 점이 가격에 큰 영향을 미치기 때문”이라고 분석했다.

내부구조 1등 래미안 아파트 가격에 가장 큰 영향을 미치는 내부구조가 좋은 아파트로는 삼성 래미안(13%), 대림 e편한세상(11.7%), LG 자이(11.4%)가 꼽혔다. 롯데 캐슬(9.8%), 대우 푸르지오(9.4%), 현대 아이파크(8.9%), 현대 홈타운(8%) 등이 근소한 차이로 뒤를 이었다. 과거 지어 놓기만 하면 저절로 분양되던 때와 달리 요즘 아파트는 내부구조나 브랜드에 따라 같은 지구 내 아파트에서도 차별화가 이뤄지고 있다. 이 때문에 건설사별로 입주자 커뮤니티와 각종 설문조사를 통해 최근 아파트 수요자들이 어떤 아파트를 좋아하는지 조사하고 이를 내부구조에 반영한다. 내부구조의 차이는 건설기술보다 수요자 취향을 얼마나 빨리, 정확히 찾아내느냐에 좌우된다. 예를 들어 2003년에는 같은 평형의 경우 거실이 큰 아파트를 소비자들이 선호했지만 2004년에는 수납장이 많은 아파트가 대세를 이뤘다. 이런 트렌드를 가장 먼저 알아채고 반영하는 아파트가 소비자들에게 내부구조가 좋은 아파트로 기억될 수밖에 없다. 조사 결과 눈에 띄는 점은 대형 건설사 일색인 순위에서 월드 메르디앙이 9위(3.5%)에 올랐다는 점이다. 이에 대해 한 대형 건설사의 설계부장은 “월드건설은 후발 주자로서 다소 튀는 내부구조를 선보임으로써 수요자들에게 호감을 산 것”이라고 설명했다.

단지 내 조경 1등 e편한세상 최근 아파트의 또 다른 특징인 단지 내 조경 부문에서는 대림 e편한세상(11%)이 1위에 올랐다. 2위는 현대 아이파크(10.3%), 3위는 삼성 래미안(10.5%)이다. 기업 사옥 조경에서는 타의 추종을 불허하는 삼성이 아파트 조경에서는 3위를 기록한 점이 이채롭다. 대림 e편한세상의 경우 아파트로는 처음으로 대단위 자연친화형 수경시설(신도림 4차)을 도입했고, 대단위 허브 정원, 야생화 정원(구리 토평), 잔디 보행로(길음)를 만든 것이 이번 조사에 영향을 미친 것으로 보인다. 조경 시설에서 눈에 띄는 변화는 비록 10위권 밖이지만 신도 브래뉴(1.7%), 월드 메르디앙(1.4%), 동일 하이빌(0.7%) 등 중소형 건설사들이 순위권에 들었다는 점이다. 이는 상대적으로 브랜드 파워나 소비자 선호도가 떨어지는 중소형 건설사들이 아파트 차별화를 위해 조경에 특히 관심을 기울인 결과로 풀이된다. 세 항목 모두 대기업 계열사가 상위에 랭크되면서 과거와 달리 지방에서 출발한 건설사들이 상대적으로 더욱 위축되고 있다. 이는 외환위기 당시 중·소형 건설사들의 부도로 대기업 계열사들의 사업 안정성이 뛰어난 점이 부각된 것과 대형 건설사들이 최근 2, 3년간 집중적으로 지방 재건축 등에 참여해 지방 건설사들이 설 자리를 잃고 있기 때문으로 분석된다.

브랜드 선호도 1등 래미안 아파트 가격에서 또 다른 변수인 브랜드 선호도에서도 1위는 삼성 래미안(13.8%)이 차지했고, 2위는 현대 아이파크(11.8%), 3위는 LG 자이(11.4%)로 나타났다. 아파트 브랜드화에 불을 댕긴 삼성 래미안은 선발 주자라는 이점과 삼성이라는 거대 브랜드의 후광이 작용한 것으로 보인다. 현대 아이파크의 경우 아파트 건설 전문기업인 현대산업개발의 장점과 ‘현대’라는 브랜드가, LG 자이도 LG라는 거대 브랜드가 소비자들에게 어필한 것으로 보인다. 1, 2, 3위 모두 국내 굴지의 재벌 브랜드를 사용하고 있고, TV 광고 등 강력한 마케팅을 함께 사용하는 것이 공통점이다. 뒤를 이어 대림 e편한세상(10.5%), 롯데 캐슬(9%), 대우 푸르지오(8.7%), 동부 센트레빌(6.9%) 등이 순위에 올랐다. 대림 e편한세상의 경우 내부구조에서 2위, 단지 내 조경 부문에서 1위를 차지한 반면 소비자 선호 브랜드에서는 4위를 기록해 상대적으로 마케팅이 약한 것으로 드러났다. 소비자가 선호하는 브랜드 부문에서는 13위까지 대기업 계열사가 순위를 독점해 아파트 브랜드화에서는 아무래도 대기업 계열사가 더 유리한 것으로 볼 수 있다.

인터뷰

김왕렬삼성물산 건설부분 마케팅부장

“래미안 = 자부심이다”

삼성래미안은 이번 조사에서 소비자 선호 브랜드와 내부구조에서 1위를 차지했다. 래미안 마케팅 실무 책임자인 김왕렬 마케팅부장은 “소비자 니즈를 파악해 그때그때 반영한 결과”라고 말했다.

브랜드가 아파트 가격에 큰 영향을 미치는 것으로 조사됐는데.
“브랜드를 일종의 신뢰로 보는 경향이 있다. 래미안이라는 브랜드가 시장에서 평가도 높고, 다양한 고객 니즈를 반영하고 있다는 뜻이 아니겠는가.”
소비자가 선호하는 이유는 무엇인가.

“래미안에 살면 자부심을 느낀다. 일종의 감성적 마케팅이다. 래미안은 제품도 다르지만 서비스도 다르다.”
내부구조에서도 가장 좋은 점수를 받았다. 아파트는 그게 그거 아닌가.
“주부 중심, 애들 중심 등 지역마다 원하는 니즈가 다르다. 해마다 요구도 다르다. 어떤 해는 주방을 크게 해 달라, 어떤 해는 거실을 넓혀 달라, 어떤 해는 수납장을 많이 해 달라는 식이다. 이런 요구를 잘 반영하고 그때그때 소비자들의 니즈를 충족시켜 준 결과라고 본다.”

래미안과 다른 아파트의 차이점은

“2001년 주택업계 최초로 CRM(고객관계관리)을 도입해 입주자를 관리했다. 또 주택문화관에서 래미안 아카데미를 열어 각종 전시회와 음악회·노래교실 등을 주최하고 있다.”

인터뷰

강신호대림e편한세상 단지환경팀장

“화려함보다 유익함 추구”

대림 e편한세상은 단지 내 조경 분야에서 1위로 뽑혔다. 사실 요즘 아파트가 과거와 다른 가장 큰 특징은 단지 내 조경이다. e편한세상의 단지 조경을 총괄하는 강신호 단지환경팀장에게 단지 조경의 원칙을 들어봤다.

요즘 건설업체들이 아파트 조경에 신경을 많이 쓰는 것 같은데.
“근본적으로 아파트는 개성이 없는 공간이다. 33평 아파트의 경우 사실 큰 그림에서는 거의 비슷하다. 이 때문에 아파트 차별화를 조경에서 많이 찾는다.”
e편한세상 조경의 차별화 포인트는 무엇인가.

“최근 조경이 지나치게 유행이나 화려함 중심으로 흐르고 있다. e편한세상의 초점은 입주자들의 생활에 유익한 조경이다. 5~10년 뒤에도 유익한 조경이 좋은 것이다.”
구체적으로 어떤 점이 유익한가.

“친환경적이면서 유지 비용이 적게 들어야 한다. 수목도 가능하면 공기가 많이 정화되는 것이나 유실수 등을 심는다. 또 자연형 연못 등을 만들어 물고기가 사계절 살 수 있는 환경을 조성한다. 유지비가 많이 드는 조경은 사실 애물단지다.”
내부구조도 높은 평가를 받았다.

“소비자의 눈길을 확 끌 수 있는 구조는 만들기 쉽다. 중요한 것은 5년, 10년 살았을 때 느끼는 편안함과 실용성이다. 화려함보다 편안함을 추구한다.”