▶신도시 아파트 상가단지는 상가 투자로 인기가 높다. 경기도 의왕 청계지구 전경.

올해 들어 상가 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 정부의 강력한 부동산 대책이 쏟아지면서 투자자들의 관심이 아파트에서 상가로 옮겨지고 있기 때문이다. 그 중에서도 신도시 단지 내 상가 투자에 대한 인기가 높다.

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연초 부동산 시장의 이슈는 상가 투자다. 정부가 담보대출 규제, 분양가 상한제, 분양가 원가 공개 등 다양한 규제로 ‘집값 잡기’에 총력을 기울이면서 아파트 대체투자처로 상가가 주목받고 있기 때문이다. 상가 투자는 고령화 사회가 될수록 인기가 높아지는 경향이 있다. 장기간 안정적인 임대 수입을 보장받을 수 있기 때문이다. 현재 서울과 경기 지역 상가의 평당 분양가는 3,000만원이 넘는다. 20평 규모를 분양받으려면 6억원 이상의 자금이 필요하다. 상가 투자에 앞선 자금 계획 수립은 투자 지역겴?活?결정짓는 중요한 잣대가 된다. 일반적인 상가 투자의 유형은 단지 내 상가 · 근린상가 · 주상복합상가 · 테마 상가 등으로 나눌 수 있다. 단지 내 상가는 아파트 거주자가 주수요층으로 고정적인데다 아파트 입주와 동시에 즉시 활성화된다는 게 장점이다. 단지 내 상가 투자는 가구 수가 600가구 이상이고, 단지 내 상가 이용률이 높은 20~30평형대가 많은 곳이 유망하다. 유동인구가 풍부한 역세권 주변의 근린상가도 투자수익률이 높은 편이지만 분양가가 비싸다는 게 단점이다. 예컨대 강남역 주변의 상가는 분양가가 평당 5,000만원대를 넘어섰고, 택지지구 중심상업지역 내 상가들도 평당 분양가가 3,500만원대에 달한다. 역세권 상가에 투자할 때는 공급이 넘쳐나는 지역에서 벗어나 지하철 역사가 신설되는 곳에 관심을 두는 게 유리하다. 2009년 완공 예정인 지하철 9호선(1단계 구간 김포공항~교보타워 사거리)과 용인 경전철(구갈~전대) 등의 철로를 뒤쫓다 보면 방화동 ·염창동 · 흑석동 · 강남대 · 동백동 등의 향후 투자 기대가 높다. 역세권은 경기 영향을 적게 받고 점포 활용도가 다양하다. 하지만 쪽박의 위험성도 크다. 따라서 접근성은 좋지만 눈에 잘 띄지 않아 소비자 발길이 드문 상가나 골목길 상가 등은 피하는 게 좋다.

신도시 상가, 투자금 회수에 시간 걸려 최근 상가시장 중 가장 관심이 높은 곳은 화성 동탄신도시다. 현재 50여 개에 이르는 상가들이 분양 격전을 벌이고 있다. 중심상업지구의 1층 평당 분양가는 3,000만~4,000만원대를 형성하고 있다. 동탄신도시 4-4블록 단지 내 상가는 경쟁입찰 가격이 무려 평당 9,000만원에 달하기도 했다. 동탄 역세권 상가도 다른 택지지구보다 평균 분양가가 15% 이상 높아 고분양가 논란을 불러일으키기도 했다. 그럼에도 동탄 내 상가는 분양률은 70%에 달했고 일부 상가는 3개월 만에 100% 분양을 마친 곳도 있다. 신도시 입주가 시작됨에 따라 할인마트 · 음식점 · 병원 · 학원 등의 편의시설 수요와 상가 투자를 통해 수익을 내려는 투자자들의 욕구가 맞아떨어지면서 투자 열기가 높다. 하지만 신도시나 택지지구 상가는 투자금을 회수하는 데 상당한시간이 걸린다. 우선 유동인구가 안정적으로 유입되고 상업지구가 형성돼야 하기 때문이다. 아파트 입주 2년이 넘은 용인 죽전지구의 중심 상업지구 내에 있는 1층 점포의 공실률은 30%에 달한다. 투자자금이 오랫동안 묶이면서 시세보다 낮게 매도하려는 투자자도 등장했다. 지난 2005년 3월 입주가 시작된 인천 송도 신도시 역시 추가 개발이 한창이지만, 기존 중심상권 내에는 빈 상가가 많다. 택지지구나 신도시는 이처럼 상권이 무르익지 않을 경우 공실의 위험이 크다. 이밖에 지역별 공급과잉도 공실의 원인이 될 수 있다. 고분양가로 임대료 수준을 맞추지 못하는 경우에도 점포를 비워둘 수밖에 없다. 다행히 죽전지구는 최근 단국대 이전이나 죽전역 개통 등의 호재와 함께 상권을 이용하는 유동 인구가 늘어나 투자성이 회복되고 있다. 1층 상가들도 대부분 채워지고 있고 중개업소를 통한 문의가 늘면서 매매와 임대 시세도 상승세를 그리고 있다. 택지지구 상가 투자에 나설 때는 최소 2~3년 이상 인내심을 갖고 투자에 나서야 한다. 동탄신도시도 마찬가지다. 올해 안에 아파트 입주가 마무리된다고 해도 배후 가구의 움직임이 상업지로 옮겨가는 데는 시간이 걸린다. 투자자들은 대중 교통의 접근성, 주차시설의 확보 여부, 도보 이동거리, 도로 상태 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 특히 좋은(?) 상가에 투자하기 위해서는 다리품을 팔아야 한다. 부동산 중개소의 상담을 받더라도 직접 현장을 둘러보고 주변 분위기를 파악하는 것이 필수적이다. 또 분양 열기를 틈탄 선분양 업체가 있을 수 있으므로 건축허가 및 분양 승인 사항도 면밀히 확인해야 한다. 고가로 분양을 받을 경우에는 임차인 모집에 난항을 겪어 공실이 발생할 수 있다. 따라서 업체가 제시하는 수익률을 무조건 믿기보다는 일반 택지지구의 거래현황 등에 눈높이를 맞춰 비교해가며 투자해야 한다.

▶의왕 청계지구에 있는 한 아파트는 완공되기도 전에 상가가 먼저 분양됐다.

주상복합은 1층 도로 쪽 상가가 유리 한편 지역에 따라 7대 3에서 9대 1로 상업비율이 대폭 낮아지면서 주상복합상가 투자에 대한 관심도 다시 높아지고 있다. 주상복합상가란 주거와 상업 공간이 공존하는 곳이다. 상가는 대부분 상업지구에 있어 상층부 주거 가구와 많은 유동인구를 확보할 수 있다는 게 장점이다. 하지만 지하철 역사 연계란 수혜에도 1~2년간 높은 공실률을 나타낸 상가가 많다. 주상복합상가에 투자할 때는 건물 내 상가비율을 따져보고 가급적 1층 도로 쪽 상가에 투자하는 게 유리하다. 테마상가(쇼핑몰)는 동대문 · 남대문 · 영등포 · 강남 등 실패한 사례가 있으므로 투자에 더욱 주의를 기울여야 한다. 최근 다양한 먹을거리겫섟타츃놀거리 등 멀티형 테마상가의 등장으로 시장 분위기 전환을 꾀하고 있지만, 판매 매장 활성화와 연계되지 않으면 상가 전체의 슬럼화를 초래할 수도 있다. 따라서 시행사나 분양업체의 수익률 과대 포장이나 전매 등 달콤한 유혹에 넘어가서는 안 된다. 또 계약서상에 수익률 보장, 지체보상금 지급 여부 등의 내용 명시도 꼼꼼히 조사하고 상권 소비층 분석에도 만전을 기해야 한다. 상가 투자가 고정적인 월세 수입과 시세 차익을 동시에 노려볼 수 있어 투자 매력은 높지만, 위험도 존재하기 때문에 시장 상황을 정확히 파악해야 한다. 단타성 투자보다 장기적 안목에서 투자하고 리스크 대비에도 만전을 기해야 한다.

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