사람 몰리는 물건 손대지 마라

경매시장은 부동산 경기와 무관하게 인기다. 요즘 같은 불황기에는 더 싼 가격에 경매로 부동산을 사들일 수 있다. 그렇다고 해서 누구나 다 돈을 버는 것일까? 그렇진 않다. 경매시장에서 최고의 인기 품목인 아파트로 돈을 버는 노하우와 경매 투자 목적의 중요성에 대해 깊숙이 알아봤다.

법원 경매가 열릴 때마다 사람들이 많이 몰린다. 경매 입찰장을 찾는 사람 중 십중팔구는 아파트를 싸게 사고자 하는 ‘내집 마련 수요자’일 것이다. 그런데 경매로 사면 싸게 아파트를 산다는 일반인의 상식이 과연 맞는 것일까? 경매를 통해 아파트를 장만하면 정말로 큰돈이 남는 것일까? 현실은 그리 녹록지 않다. 경매로 기껏 싸게 사봤자 5~10%의 차익을 남기거나, 어떤 경우에는 시세 수준에 사는 사례가 허다하다. 그래 놓고 희희낙락하는 투자자도 많다. 경매를 하면서 나중에 들어가는 추가 비용을 감안하지 않고 낙찰가와 시세를 단순 비교하는 어리석음 때문이다.

인기 아파트는 ‘먹을 게 없어’ 심한 경우도 허다하다. 시세 수준에 낙찰받았다가 잔금 넣기를 포기하고, 이 물건이 재경매에 부쳐지는 경우도 많다. 가장 큰 이유는 바로 과열 입찰경쟁과 높은 아파트 선호도에 있을 것이다. 경매시장에는 한 달이면 7000~8000건, 많게는 1만여 건의 아파트가 경매에 부쳐진다. 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 90% 안팎이지만 서울 강남 같은 도심 인기 지역은 낙찰가가 감정가를 훌쩍 넘어서기도 한다. 아파트는 흔히 안전한 담보물건으로 손꼽힌다. 금융기관에서 부동산담보용으로 아파트를 선호해서다. 또 아파트는 경매시장에서 낙찰가율이 높고, 부실채권 회수율이 높은 것도 장점이다. 또 아파트 물량이 줄어들지 않는 데다 초보 투자자들 또는 내집 마련 수요자들이 입소문을 타면서 너도나도 입찰 대열에 끼고 있다. 아파트 경매시장이 과열되고 있는 것이다. 부동산의 특성상 사람이 많이 모일수록 남는 게 없고 낙찰받기도 쉽지 않다. 경매시장에서 아파트는 그런 상품으로 바뀌고 있다. 그렇다고 경매시장에서 ‘불후의 인기상품’인 아파트를 장만하려는 시도를 포기해야 할까? 그렇진 않다. 수요자들이 좀 더 싼값에 낙찰받을 수 있는 전략은 분명히 존재한다. 아래 소개하는 실패 사례의 반대로만 하면 된다. 올해 초 서울 강남·목동 같은 인기 지역 아파트값이 들썩일 무렵 서울 남부법원에서 한 아파트가 경매에 부쳐졌다 낙찰됐다. 서울 양천구 목동 B아파트 57평형이 감정가 11억원에서 1회 유찰 후 8억8000만원(감정가의 80%)으로 떨어졌다. C씨가 한 명의 다른 입찰 경쟁자를 물리치고 9억2280만원에 낙찰받았다. 이 아파트는 일반상업 지역에 지어진 26층짜리 주상복합 아파트로 목동아파트가 인기를 끌면서 주목받는 고층아파트다. 주변이 대규모 아파트촌인 데다 대형 평형 아파트가 많아 가격상승폭이 두드러지는, 지역 대표브랜드 주상복합 아파트이다. 입찰 전 등기부등본상 권리관계를 살펴 보니 근저당 4건, 가압류 5건 같은 복잡한 채무 관계가 얽혀 있었다. 하지만 말소 기준 권리인 중소기업은행의 저당권 7억원이 설정된 이후에 모두 직권으로 말소되는 권리였다. 즉 등기부등본상 인수해야 할 권리가 없는 깨끗한 경매물건이었다. 세입자 관계 또한 간단했다. 채무자 겸 소유자가 직접 거주하고 있어 낙찰받으면 간단한 인도명령으로 집을 비울 수 있었다. 문제는 C씨가 이 아파트를 낙찰받으면서 생겼다. 당시 아파트 거래 시세는 같은 평형대가 10억5000만~11억원. 층과 방향에 따라 가격은 억대가 차이가 났다. 경매 대상 아파트는 7층이었는데 낙찰받고 중개업소 몇 군데에 나온 급매물을 확인한 결과 가장 싸게 거래되는 금액이 9억원 선까지 거래되고 있었던 것. 즉 감정가는 평균 거래가로 책정됐지만 아파트의 개별 요인에 따라 가격 차이가 심한 편이었다. 입찰 전 개략적인 시세조사를 마쳤던 C씨는 평균 거래되는 가격을 기준해 시세를 혼자 판단했다. 그러다 최저가보다 1억원이나 높은 금액을 써내 오히려 급매물보다 비싼 값에 낙찰받고 말았다. 목동 아파트에 대한 선호만 믿고 입찰장 과열 분위기에 휩쓸려 그만 제값을 다 치르고 낙찰받게 된 것이다. 짧은 경매 일정으로 정확한 시세 파악을 소홀히 해 이런 낭패를 당하는 아파트 투자자가 주변에는 허다하다. 최근 의정부법원에서 낙찰된 의정부시 호원동 P아파트 낙찰 사례. 24평형인 이 아파트는 감정가 1억원이었다가 2회 유찰(64%)된 후 최저 매각가가 6400만원까지 떨어졌었다. 그런데 입찰 당일 34명이 입찰장에 몰렸고, L씨가 9753만원을 써내 어렵게 낙찰받았다. L씨가 입찰 전에 권리관계를 분석해 보니 별다른 문제가 없었다. 아파트의 최초 저당권은 하나은행이 채권최고액 1억1000만원에 설정한 것이었다. 그 이후 국민은행과 제2금융권 등 총 7건의 저당이 설정돼 있었으나 국민은행의 설정 이후 모두 소멸하는 권리였다. 세입자 관계 또한 채무자가 직접 거주해 L씨가 인수해야 할 권리가 없는 깨끗한 물건이었다. 입찰을 결정하고 아파트의 시세 조사에 착수한 L씨는 이 아파트의 매매가 평균이 1억500만~1억1000만원에, 전세는 6500만원으로 파악했다. 그는 최저가를 감안해 7000만원 정도 쓰면 적당하리라 생각했다. 그 정도면 시세보다 낮을 것으로 판단했다. 입찰 당일 많은 사람이 몰렸다. 마침 옆 사람이 이 아파트 이름을 들먹이며 전화로 급하게 대화를 하더란다. 통화 내용을 들으니 “사람들이 많아 가격을 더 써야 할 것 같은데…”라며 걱정하더란다. 이런 대화를 듣고 나니 입찰장에 모인 모두가 이 아파트에 입찰하는 것 같은 착각이 들었다. L씨는 어차피 직접 거주할 목적으로 입찰하니 가격을 높여야겠다고 판단해 입찰가를 한껏 높여 9753만원을 써 냈다. 이 입찰에는 L씨 외에도 33명이 더 입찰했다. 이 아파트가 최고의 경쟁률을 기록한 것이다.

과열 분위기에 휩쓸려 ‘바가지’ L씨는 높은 값을 쓴 덕에 최고가 매수인으로 결정났다. 집행관이 다른 입찰자의 가격을 부르는 것을 보니 2등하고의 차이가 800만원이 난 것을 알게 됐다. 하지만 그는 실패 사례에 불과하다. L씨의 경우 입찰장의 과열 분위기에 휩쓸려 거의 시세 수준에 낙찰받았기 때문이다. 게다가 이 아파트는 7층 아파트 중 1층으로 실제 중개업소를 통해 거래되는 급매가는 9500만원에 불과했다. 한마디로 멍청한 경매 투자를 한 셈이다. 이렇듯 아파트 경매에서 과열 분위기에 휩쓸려 경매 가격을 높이는 건 위험하다. 시세 파악을 소홀히 해 주변 급매물보다 현저히 높은 가격을 써 냈다가 땅을 치고 후회하는 투자자들은 알고 보면 엄청 많다. 특히 경험이 많지 않은 사람 중에는 미리 경매 가격을 정해놨다가도 입찰 현장에서 가격을 올리는 경우가 많다. 그리고 낙찰받은 다음 후회한다. 아파트 가격이 상승곡선을 긋는 지역의 경우 무리한 욕심을 내 가격을 한껏 써냈다가 잔금 넣기를 포기하고는 보증금 10%를 날리는 무지몽매한 투자자도 비일비재하다.

돈 되는 ‘틈새형 저가주택’ ①감정가가 시세보다 낮게 평가(첫 입찰)된 부동산 ②단동(나홀로 아파트), 비인기지역(수도권·지방) 등 소외 종목 ③주상복합, 대형, 용도 변경 경매 물건 ④재경매(보증금 20~30%), 변경, 연기 직후 매물 ⑤일괄 입찰 물건 ⑥경락 후 인수하는 물건 ⑦대지권 없는 경매부동산 ⑧개발 예정지 인근 부동산(뉴타운, 기업도시, 신시설 유치지역) ⑨노후(허름한) 주택

아파트 입찰 노하우

최소 10% 싸게 사야 남는 장사 경매 아파트는 몇 가지 기준을 갖고 투자해야 한다. 경매 아파트는 남는 게 많지 않다는 인식을 갖고 입찰에 참여해야 한다. 특히 인기지역 내 20~30평형대, 아파트 값이 일시에 급등한 지역에 있는 중형 아파트, 여러 차례 유찰돼 참가자가 많을 것으로 예상되는 아파트, 인기가 많은 층·향·동·브랜드 아파트는 입찰을 자제하거나 혹은 물량이 풍부할 때까지 느긋하게 기다리는 게 좋다. 이런 인기있는 아파트는 한 물건에 입찰자가 최소 20명에서 많게는 40~50명까지 몰린다. 당연히 가격이 치솟는다. 결국 이런 물건은 남는 게 없는 속 빈 강정이다. 특히 인기 지역 20~30평대 가격이 싸게 나온 아파트는 실수요자들이 묻지마 입찰을 남발한다. 남는 게 전혀 없는 ‘쓸모없는 경매물건’이다. 아파트 경매에서 어느 정도 시세차익을 남기려면? ‘바람이 거셀 땐 잠시 쉬어가라’는 격언처럼 아파트가 인기를 끌 때는 입찰을 자제해야 한다. 입찰경험을 쌓기 위한 목적이 아닌 한, 입찰하면 거의 백전백패라고 보면 된다. 호경기에는 너도나도 경매 아파트에 눈독을 들이는 시기다. 이때에는 묻지마 투자가 성행한다. 경매 투자자에겐 최악의 투자환경인 셈이다. 경매시장 분위기를 살피려면 입찰장을 몇 번 방문해 낙찰 사례를 보면 금방 알 수 있다. 시험삼아 관심 있는 아파트를 주목해 얼마에 낙찰되는지를 유심히 지켜보면 된다. 경쟁률이 10대 1을 넘거나 낙찰가율이 90%를 상회하면 과열 상태라고 봐도 무방하다. 그런 곳에는 아예 가지 마라. 돈이 안 된다. 2회 이상 유찰된 아파트도 입찰을 자제하는 게 좋다. 초보자들은 무조건 많이 떨어진 것이 좋다고 생각하지만 이는 틀린 생각이다. 권리상 깨끗한 물건이 2회 유찰됐다면, 거의 입찰 당일 보증금을 돌려받기 위해 긴 줄을 서야 할 정도다. 사람들(입찰자)이 떼로 몰리기 때문이다. 이런 아파트는 낙찰가율도 95% 이상이다. 이런 물건은 외관상 값싸 보이지만 뚜껑을 열어보면 과열 현상에 현혹돼 가격이 감정가를 훌쩍 넘어서는 기현상이 반복된다. 유찰이 잦은 아파트보다 감정가가 낮은 상태에서 1회 유찰해 가격을 조금 높여서 입찰하는 것이 값싸고 수월하게 낙찰받는 방법이다. ‘되면 좋고 안 되면 말고’식으로 꾸준하게 입찰해야 한다. 가장 중요하게 따져야 할 것 중 하나가 입찰 ‘기준가격’을 정하는 것이다. 최근 거래되고 있는 지역 아파트의 평균 값을 정해 최소 10% 정도 남는다고 판단하고 입찰해야 한다. 최근 매매사례를 눈여겨보고 내가 쓰고자 하는 가격이 정확한지 크로스체크를 작성한 다음 입찰하면 안전하다. 수리 여부도 중요하다. 간혹 수리 상태를 감안하지 않고 낙찰받았는데 나중에 알고 보니 전 주인이 몇 달 전에 수천만원을 들여 수리를 마친 집을 넘겨줘 횡재(?)한 경우도 있다. 옆집, 인근 중개업소에서 수리 여부를 탐문하거나 집 주인을 만나 이야기하다 보면 정보를 얻기도 한다. 경매에 부쳐진 집 주인 또는 세입자가 만나주지 않을 것 같지만 의외로 약간의 기지와 침착성을 발휘하면 쉽게 아파트에 대한 정보를 노출한다.