올해 이후 부동산 시장에서 가장 큰 변수는 연말에 있을 대통령 선거다. 누가 정권을 잡느냐에 따라 부동산 정책이 달라질 가능성이 크기 때문이다. 부동산 전문가 3인에게 부동산 시장 전망과 투자 전략을 들어봤다.

---

인위적 안정세 vs 투자 심리 회복

▶고종완 RE맴버스 대표

국내 주택시장의 가장 큰 특징은 미국을 비롯한 경제협력개발기구(OECD) 국가보다 정책변수의 영향을 크게 받는다는 점이다. 12월 19일 치러질 대통령 선거는 정책의 골격을 다시 짜는 계기가 된다는 점에서 부동산 투자의 분수령이 될 전망이다. 현재까지 알려진 각 후보의 공약을 살펴보면 여당과 야당의 시각 차이가 뚜렷하다. 범여권은 지방 분권화, 투기 억제 등 분배를 강조한 규제 위주의 정책을 계속 이어갈 것으로 보인다. 야당은 성장 위주 경제정책에 기초한 주택공급 확대, 거래규제 완화, 세제개편 추진 등 과도하고 불필요한 규제는 없애고 경제 전반에 활력을 추구하는 쪽으로 정책 전환이 예상된다. 먼저 여당이 재집권할 경우다. 새 정부는 현재의 투기 억제 및 규제 위주 정책의 골격을 대부분 계승할 것으로 보인다. 다만 지방 투기과열지구 및 투기지역 해제, 1가구 2주택 보유자 양도세 일부 완화, 1주택 장기 보유자의 종합부동산세(이하 종부세) 일부 완화, 지방 부동산 활성 차원의 주택금융규제 조정 등 부분적인 정책 변화는 기대해볼 만하다. 2007년 이후 주택경기가 싸늘히 식으면서 중소건설 회사의 도산이 이어지고 거래 중단, 가격 하락 등의 부작용이 나타났기 때문이다. 결론적으로 여권이 재집권할 경우엔 주택정책은 여전히 규제 정책의 큰 틀에서 벗어나기 힘들고 시장은 거래 규제→수요 감소→거래량 감소→가격 안정이라는 ‘인위적인 안정세’ 또는 침체기가 계속 이어질 가능성이 크다. 다음으론 야당이 집권할 경우다. 야당은 10년 만에 정권을 창출함에 따라 부동산 제도와 정책 기조를 바꿀 공산이 크다. 그러나 집값 안정이란 큰 틀의 정책목표는 현재 여권과 비슷할 것이다. 수도권의 수급 불균형에 따른 주택가격 불안정으로 단기에 과감하게 수요 억제정책을 완화하긴 어려워 보인다. 세금 중과, 금융 규제, 분양가 상한제 등 기존 참여정부의 부동산 규제도 따지고 보면 여론의 지지와 여야 합의로 통과된 제도인 만큼 이를 근본부터 바꾸기는 쉽지 않을 것이다. 새로운 움직임으론 층고(層高)·용적률 완화 등이 예상되는 서울과 수도권 인기 지역의 재건축 아파트값 상승세가 올해 말 혹은 2008년 초부터 나타날 가능성이 있다. 또 대규모 재개발 사업 예산 및 행정 지원 강화 등으로 뉴타운·도시재정비촉진사업 시장이 활성화되고 투자 수요도 늘 것으로 예상된다. 하지만 재건축·재개발만으로는 단기에 수도권의 주택 부족 문제가 해소되기 어려워 공급 확대를 위한 신도시 정책은 계속 이어질 것으로 보인다. 그동안 과도한 규제로 불만이 많았던 장기 거주자의 종부세, 1가구 2주택 양도세 중과, 주택대출 규제 등이 완화될 경우 투자 심리가 서서히 되살아나면서 2008년 하반기로 갈수록 부동산값 상승 압력이 높아질 가능성이 있다. 따라서 내년 이후 주택시장의 흐름은 정책 변화 여부에 좌지우지될 것이라 해도 과언이 아니다. 투자자들은 정책변수에 따른 시장의 변동성과 위험성이 커진 점을 감안해 시장에 신중하게 접근하고 다양한 포트폴리오를 짜는 게 바람직하다.
‘대운하’ 수혜 예상되는 지역 주목

▶양해근 우리투자증권 부동산팀장

올해 주택시장과 토지시장은 안정 기조를 유지하고 있다. 부동산정보업체 부동산114는 연초 대비 서울 지역 아파트값은 1.13%, 경기도는 1.78% 오르는 데 그쳤다고 밝혔다. 올 8월까지 서울의 지가변동률도 3.3% 상승에 불과하다. 노무현 대통령이 10월 8일 정기국회 시정연설에서 언급한 것처럼 수도권 30만 호 건설 등 주택공급 확대와 분양가상한제, 분양원가 공개, 청약가점제 등 투기 수요 억제정책이 시장에서 효과를 발휘하고 있는 것이다. 하지만 문제는 대선 이후다. 참여정부가 행정수도 이전 공약을 내세워 당선되면서 충청권 부동산 시장이 춤을 췄듯이 시장 친화적인 후보가 당선되느냐, 투기 수요 억제에 초점을 맞춘 후보가 당선되느냐가 부동산 시장의 중요한 변수다. 현재 지지율만 놓고 본다면 한나라당 이명박 후보의 당선이 유력하다. 시장에서의 감지되는 부동산 규제 완화 기대감은 이런 영향이 크다. 이 후보는 재건축·재개발 용적률을 높이는 공급 확대 정책으로 시장 안정을 이뤄야 한다거나, 거주 목적으로 집을 오래 가지고 있는 1주택자의 양도세 감세를 주장해 현 정부와 대립각을 세우기도 했다. 이 후보의 대표적인 공약인 ‘한반도 대운하’ 건설도 부동산 경기 활성화에 한몫 할 것으로 예상된다. 이 후보 당선 시나리오를 예상한다면 재개발·재건축 투자는 빠를수록 좋다. 특히 상당수의 재건축 단지는 소형 평형 의무비율, 개발부담금, 분양가상한제, 기반시설부담금 등의 규제로 사실상 현 정부에서는 추진을 포기한 상태다. 한마디로 지금보다 더 나빠지기는 어려운 상황이다. 토지 투자도 대운하의 수혜가 예상되는 곳을 중심으로 접근하는 것이 좋다.

▶서울 강서구 재건축 단지인 화곡 저밀도 지구 : 재건축·재개발 시장 활성화에 대한 기대감도 높다.

하지만 다주택 전략은 피해야 한다. 종부세가 내년 공시지가의 상승, 주택가격 상승, 과표 적용률(과세물건의 수량 또는 가액) 인상 등으로 올해보다 더욱 늘어날 전망이기 때문이다. 재건축 용적률 증가나 세제 완화도 어려워보인다. 규제 완화로 부동산 가격이 크게 오르면 정치적 부담도 커진다. 이 후보도 부동산 투기는 엄정하게 처리하겠다는 밝혔다. 현 여권에서 극적인 역전극으로 정권을 재창출한다면 사정은 달라진다. 여권 주자별로 조금씩 차이는 있지만 참여정부의 부동산 정책과 궤를 같이 하고 있기 때문이다. 여권 후보의 당선은 다주택자나 조합원, 종부세 대상자에게는 절망적인 시나리오다. 각종 재건축 규제에도 참고 기다리면서 종부세를 납부한 것은 차기 정부에서는 규제나 세제 완화가 이뤄질 것이라는 기대감이 자리 잡고 있었기 때문이다. 다주택자나 토지과다 보유자는 진퇴양난에 처하게 된다. 매도하자니 양도세 부담이, 보유하자니 종부세 부담이 크다. 결국 다주택자는 매도나 증여의 양자택일의 상황에 처하게 될 것이다. 여권 후보가 당선된다면 투자자들은 일단 내년 상반기까지는 관망하면서 부동산 시장의 변화 추이를 지켜볼 필요가 있다.
여·야 모두 규제 완화로 집값 상승

▶함영진 부동산써브 팀장

참여정부의 부동산 정책 방향을 놓고 여야 정치권의 시각 차가 큰 만큼, 차기 대권의 향배에 따라 부동산 시장의 환경이 결정될 전망이다. 크게 보면 범여권은 현 부동산 정책을 유지하는 쪽으로 가닥을 잡고 있고, 한나라당 경선에서 이긴 이명박 후보는 세제를 포함한 정책 완화에 주력하는 분위기다. 특히 부동산 세금 부문에서 이명박 후보는 1주택 장기 보유자나 은퇴자의 종부세를 경감해주는 조치가 필요하다는 입장이다. 반면 대통합민주신당의 대선 후보인 정동영 전 열린우리당 의장은 ‘당분간 종부세 현행 유지’를 고수하고 있다. 정동영 후보는 또 양도세와 관련해 1주택 장기 보유자의 부담을 줄여주는 쪽에 무게를 두고 있다. 투자자의 관심이 많은 재건축 규제 완화 관련 공약도 엇갈리고 있다. 현 참여정부의 재건축 규제를 두고 정동영 후보는 정책 일관성을 내세워 “부동산 시장이 안정될 때까지 규제 완화는 없다”고 밝혔다. 이명박 후보는 층고 완화 가능성을 언급하는 등 재건축 규제 완화에 가장 적극적인 입장이다. 참여정부의 부동산 정책은 강경 일변도여서 새 정부의 부동산 정책은 완화될 수밖에 없다는 기대감이 팽배하다. 특히 여야를 막론하고 대다수의 대권주자들이 일정 부분 부동산 규제 완화 신호를 보내고 있기 때문에 더욱 그렇다. 갑자기 모든 규제가 풀리진 않겠지만, 고령자겴뵀弔?1주택자의 종부세 부담 완화, 담보대출 규제 완화, 재건축 중첩규제 완화 등의 기대감이 있다. 따라서 2008년에는 국지적으로 집값이 상승할 여지가 있다. 다만 다음 정권에서 규제를 완화하더라도 단계적으로 진행할 확률이 높기 때문에 너무 큰 기대를 갖는 것은 바람직하지 않다. 적어도 지금처럼 다주택자나 투기 수요를 억제하려는 정책은 계속될 것이기 때문이다. 내집 마련 수요자는 어떤 전략을 짜야 할까. 장기 무주택자라면 분양가 상한제가 적용될 저렴한 아파트나 판교나 광교 등 유망 공공택지 아파트를 노리는 전략으로 분양시장에 무게를 두는 게 현명하다. 주택 보유자나 넓은 면적으로 갈아타기를 노리는 투자자라면 올 가을이 적기라고 본다. 일단 관심 지역 아파트의 실거래가 내역을 주시하면서 급매물이나 경매 쪽을 알아보고, 시장가보다 10~15% 이상 저렴한 급매물건이 나올 때 매수하는 전략이 현명한 것으로 판단된다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지