[Real Estate] 2012년 부동산 유망 상품 - 임대수익형 사업 여전히 인기

2011년 부동산 시장에서는 임대수익형 상품이 가장 돋보였다. 특히 오피스텔·도시형생활주택 등 소형 주거시설은 주택시장이 좀처럼 회복하지 않자 대체 주거시설로 기능이 확대되면서 투자자의 큰 관심을 모았다. 공급이 급증하고 분양가가 급등하고 있다는 지적도 있지만 당분간 임대수익형 상품의 인기는 이어질 전망이다.

2012년 주택시장은 여전히 가늠하기 어렵다. 집값 상승에 대한 기대감은 작지만 천정부지로 치솟던 전셋값은 보합세를 보이거나 내림세로 돌아섰다. 2012년 집값이나 전셋값은 급등하지도, 급락하지도 않을 것이라는 예상이 나오고 있다. 그렇다고 부동산 시장의 대체재 격인 주식시장이 활황인 것도 아니다. 글로벌 금융위기 등으로 주식시장의 진폭이 큰 편이다. 때문에 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 임대수익형 상품에 대한 관심이 더욱 커질 것으로 보인다. 경기가 회복된다고 해도 예전처럼 집이나 주식으로 큰 돈을 벌기는 어렵다는 판단에서다. 한국건설산업연구원의 허윤경 연구위원은 “주택보급률은 이미 100%를 넘어섰고 경제도 급성장기를 지나 저성장기에 접어들고 있어 고정수입을 얻을 수 있는 안정자산에 대한 관심이 커질 것”이라고 말했다.

1~2인 가구 수 계속 늘어정부가 꾸준히 소형 주택 공급을 지원하고 있는 것도 임대수익형 상품에 호재다. 정부는 2009년 준주택 개념을 도입한 후 오피스텔·도시형생활주택에 대한 규제를 잇따라 풀고 있다. 최근에는 주택임대사업 규제를 풀어 투자 환경이 더욱 좋아졌다. 주택뿐만 아니라 오피스텔 한 채만 있어도 양도세·종합부동산세 등 세금 걱정 없이 임대사업을 할 수 있다. 현대경제연구원의 박덕배 연구위원은 “문턱이 많이 낮아져 큰 돈 들이지 않고 임대사업을 할 수 있게 됐다”고 말했다.

임대수요층이 탄탄한 것도 투자자의 관심을 끈다. 1~2인 가구가 급증하는 인구 구조의 변화가 경기 침체와 맞물리면서 파급 효과가 더욱 커졌다. 오피스텔이나 도시형생활주택에 세 들어 살려는 수요가 크게 늘었다. 통계청에 따르면 이미 국내 전체 가구수의 48.2%가 1~2인 가구다. 평균 가구원 수는 계속 줄어들고 있다. 1980년 가구당 4.6명이었지만 1990년 3.7명, 2000년 2.8명, 2010년 2.6명으로 줄었다. 2030년에는 평균 가구원 수가 2명 이하로 내려갈 것이라는 전망도 나온다. 오피스텔이나 도시형생활주택 등 소형 주거시설을 찾는 수요가 더욱 늘어날 수 있다는 얘기다.

소형 임대주택은 아파트보다 투자 부담도 적다. 청약자격 제한이 없다. 한 사람이 여러 채를 사도 중과세에 해당하지 않는다. 투자 비용이 크지 않다는 것도 매력이다. 올해 서울에 공급된 오피스텔·도시형생활주택 분양가는 평균 1억5000만~2억원 선이다. 수도권은 1억원 선이다. 대출을 끼면 5000만~1억원을 투자하면 매월 50만~100만원의 임대수익을 얻을 수 있다.

최근 오피스텔이나 도시형생활주택에 젊은층이 몰리는 것도 이런 배경이 작용했다. 중앙일보 조인스랜드 조사에 따르면 올 하반기 서울에서 분양된 주요 오피스텔 계약자의 절반은 40대 이하인 것으로 나타났다. 한라건설 신현복 부장은 “장년층과 노년층이 주를 이루던 임대상품 시장에 20~30대와 주부층이 부쩍 늘었다”며 “가격이 약세라 해도 비싼 집을 사는 걸 보류하고 임대 투자로 눈길을 돌리는 젊은층이 많다”고 말했다. 주거 여건이 좋아진 것도 장점이다. 바닥난방(전용 85㎡ 이하)이 허용되고 욕실 규제도 풀리면서 아파트와 큰 차이가 없다. 다양한 커뮤니티 시설을 갖추거나 2인 이상이 거주할 수 있는 평면 등도 속속 선보이고 있다.

임대수익형 상품의 전망은 밝지만 지역별 편차는 클 것으로 보인다. 최근 소형 주거시설 공급이 크게 늘어나면서 수요보다 공급이 많은 지역이 나오고 있다. 예컨대 도시형생활주택은 올해 서울에만 1만6000여 가구가 공급(인·허가 기준)됐다. 올 3분기에만 6600여 가구가 쏟아졌다. 오피스텔은 서울에만 1만2000여 실이 공급됐다. 2009년 전국에 공급된 오피스텔은 4470실에 불과했다.

분양가 올라 임대수익률은 낮아져공급이 늘어나자 지역별로 매매·전셋값 차이가 뚜렷해지고 있다. 한 부동산정보업체 조사에 따르면 11월 오피스텔 매매값은 전달보다 0.01% 올랐다. 서울에서는 서대문구(0.14%)는 올랐지만 관악구(-0.11%), 양천구(-0.23%)는 떨어졌다. 전셋값도 비슷한 상황이다. 서대문구(0.44%)·구로구(0.2%)는 올랐지만 양천구(-0.42%) 등지는 떨어졌다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “임대수익형 상품 투자 때 가장 조심할 점으로 공실을 꼽을 수 있다”며 “배후 수요층과 공급을 철저히 따져본 후 투자에 나서야 한다”고 말했다.

예상 임대수익률도 꼼꼼히 따져야 한다. 받을 수 있는 임대료는 한계가 있는데 분양가가 점점 오르고 있기 때문이다. 서울 성동구 행당동 A오피스텔은 28㎡형(이하 전용면적) 분양가는 1억9600만원. 비슷한 크기의 인근 오피스텔 매매가는 1억4000만원 선으로 보증금 1000만원에 월 65만원을 받을 수 있다. 새 오피스텔이어서 월 임대료를 5만~10만원 더 받는다고 해도 연 1.2~1.5%포인트 정도 수익률이 낮아진다. 서울 서초구 서초동의 경우 6년 전 공급된 오피스텔과 올해 분양된 오피스텔의 평균 분양가 차이는 2.6배다. 하지만 임대료는 1.4배 오르는 데 그쳤다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “임대료는 큰 변화가 없는데 매입가(분양가)가 오르면 수익률이 낮아질 수 밖에 없다”고 말했다.

실사용 면적과 관리비도 잘 따져봐야 한다. 월세를 정하는 기준은 실사용 면적이기 때문에 전용면적이 같더라도 서비스 면적 등이 제공돼 실제로 사용할 수 있는 면적이 넓다면 월세를 더 받을 수 있다. 임차인 입장에서는 관리비도 고정지출에 포함되기 때문에 관리비가 낮다면 공실을 방지하는데 긍정적으로 작용한다.

서울·수도권에서 시작된 임대수익형 상품 투자 열기가 지방으로 퍼질 것이라는 전망도 나온다. 그동안 지방은 주택시장에 활기가 돌아 임대수익형 부동산에 대한 관심이 크지 않았다. 하지만 내년부터 세종시, 혁신도시 등 공공기관 이전이 본격화하면서 임대수요가 크게 늘어날 것으로 보인다. 세종시에서는 내년에 오피스텔 분양이 본격화한다. 대우건설이 분양하는 1100실 외에도 오피스텔을 지을 수 있는 땅 18필지가 팔렸다. 대부분 중심상업용지나 행정타운 부근이다. 공공기관 이전 대상자 중 가족을 서울·수도권에 두고 ‘나홀로 이주’하는 수요를 끌어들일 것으로 보인다. 국민은행 강남스타PB센터 김일수 PB팀장은 “지방은 서울이나 수도권보다 분양가가 훨씬 싸기 때문에 임대수요만 확실하다면 더 높은 임대수익을 얻을 수 있다”고 설명했다.