MONEY&INVESTING - 내 땅에 건물 지으면 연 20% 수익 ‘거뜬’

자산가들의 재테크 상품으로 도시형생활주택이 인기다. 저금리 시대에 수익률이 연 8%에 달하기 때문이다.

요즘 부동산 시장의 최고 인기 상품은 수익형 부동산이다. 매월 일정한 임대수익을 얻을 수 있고 덤으로 시세차익도 기대할 수 있다. 특히 오피스텔·도시형생활주택 등 소형주거시설에 대한 관심이 높다. 1~2인 가구 증가로 임대수요층이 든든한 데다 주택임대사업 요건 완화로 1채만 임대해도 세금혜택을 볼 수 있는 까닭이다.

최근에는 도시형생활주택이 자산가들의 관심을 모으고 있다. 15억원 정도 투자하면 서울 도심에 연 8% 이상 수익을 내는 건물을 지을 수 있다. 이미 땅을 가지고 있다면 수익률은 20%대로 높아진다.

인기 요인은 역시 든든한 임대수요다. 주요 수요층으로 손꼽히는 1~2인 가구가 꾸준히 늘어나고 있기 때문이다. 통계청에 따르면 1~2인 가구는 2010년 845만5000여 가구로 전체 인구의 48%를 차지한다. 2035년에는 1520만7000여 가구로 늘어 전체 인구의 68%에 달할 것으로 예상된다.

공사기간 짧고 정부 저금리 대출정부의 지원도 영향을 미친다. 오피스텔이나 다세대주택 등 소형주거시설보다 관련 규제가 느슨한 편이라 짓기가 편하다. 가구(실당)당 1대 꼴로 주차공간을 마련해야 하는 다른 소형주거시설과 달리 도시형 생활주택은 60㎡(이하 전용면적)당 1대, 준주거·상업지역은 120㎡당 1대만 구비하면 된다.

자금을 마련하기도 쉬운 편이다. 국민주택기금을 활용할 수 있기 때문이다. 정부는 국민주택기금 건설자금 특별지원책을 내놓고 도시형생활주택을 지으면 연 2%에 자금을 빌려준다. 그간 자격요건이 까다롭다는 지적이 있었지만 자격이 완화되고 절차가 간소해져 올 상반기에만 545건(1576억원)의 대출이 이뤄졌다. 이 중절반인 258건이 도시형생활주택 관련 대출이다.

원룸형을 짓는다면 m²당 80만 원을 3년 거치 17년 상환 조건으로 지원받을 수 있다. 예컨대 전용면적 18m²의 도시형생활주택 25가구를 짓는다면 3억6000만원 정도 지원받을 수 있다. 공사기간이 짧은 것도 장점이다. 실제 공사기간은 평균 3개월 정도로 투자 결정 후 6개월이면 건물을 완공할 수 있다.

부동산 시장의 ‘아이돌’같은 존재인 도시형생활주택은 2009년 5월 첫 등장했다. 정부가 부족한 소형주거시설 공급을 늘이기위해 만든 새로운 개념이다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따르면 국민주택규모인 전용 85㎡ 이하 주택을 300가구 미만 규모로 건설하는 공동주택을 말한다. 특히 30가구 미만은 주택법이 아닌 건축법을 적용받아 복잡한 주택 인허가 절차 없이 건축 허가만 받으면 지을 수 있다. 크게 원룸형(12~50㎡)과 단지형(85㎡ 이하)으로 나누는데 원룸형을 많이 짓는다.

도시형생활주택이 관심을 끄는 가장 큰 이유는 수익률 때문이다. 대략 투자수익률이 연 8%대는 나온다. 서울 동대문구 휘경동에 원룸형 24가구를 지은 A씨의 경우 연 9%의 수익을 얻고 있다. 제2종일반주거지역(용적률 200%) 231㎡(땅값 12억원)을 사서 지상 5층짜리 건물을 지었다. 공사비로 6억5500만원, 세금 등으로 1억원을 들여 총 19억5500만원을 투자했다. 현재 가구당 평균 임대료는 보증금 1000만원에 월 50만원. 매월 1200만원(보증금 2억4000만원)을 거둬들인다.

토지나 건물을 보유하고 있다면 수익률은 확 높아진다. 투자금의 대부분을 차지하는 땅값을 줄일 수 있기 때문이다. B씨는 서울 서초구 방배동에 132㎡의 땅을 가지고 있었다. 주변에 재건축이 한창이라 개발이 될 것을 예상하고 10년 전에 사둔 땅이다. B씨는 최근 이 땅에 도시형생활주택을 지었다. 땅 크기가 작은 탓에 36㎡ 이하 7가구를 조성했다.

B씨는 공사비 3억9000만원을 들여 월 520만원(보증금 8000만원)의 수익을 얻고 있다. 연 21% 수준이다. 소형주택전문업체인 코쿤하우스 고종옥 사장은 “기존 주택을 헐고 도시형생활주택을 다시 짓거나 리모델링하는 경우도 공사비 정도만 투자하면 돼 수익률이 15%를 웃돈다”고 말했다.

도시형생활주택을 짓기로 마음먹었다면 완공까지 6개월 정도면 충분하다. 실제 공사기간이 평균 3개월 정도로 짧기 때문에 토지 매입부터 인허가·설계·완공까지 6개월 정도 걸린다. 30가구 미만이라면 주택법을 적용받지 않고 건축법을 따르기 때문에 완공까지 시간을 더 줄일 수 있다.

수익률·임대수요 꼼꼼히 따져야도시형생활주택 투자에 있어 가장 중요한 것은 토지다. 땅값이 얼마인지에 따라 수익률이 크게 달라지기 때문이다. 건축비는 3.3㎡당 350만~400만원 정도로 정해져 있어 땅값이 쌀수록 투자수익률을 높일 수 있다.

전문가들은 서울 도심에 도시형생활주택을 지으려면 땅이 적어도 198㎡ 이상은 돼야 한다고 조언한다. 땅값이 3.3㎡당 1600만원을 넘으면 원하는 수익을 거두기 힘들다. 무턱대고 땅값이 싼 곳만 찾아서는 곤란하다. 주변 교통여건이나 생활편의시설 등을 살핀 후 결정해야 한다. 임차인을 구하지 못해 자칫 공실이 생기면 수익률이 떨어질 수 있다.

주변 임대수요도 반드시 확인해야 한다. 업무시설이 밀집된 지역이나 대학교가 몰려 있는 곳이 세를 놓기 유리하다. 하지만 강남·여의도·광화문 등 대표적인 업무시설밀집지역은 땅값이 비싸 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 경희대·한국외국어대 등이 있는 이문·휘경동의 경우 대학생 수요가 넉넉하고 땅값이 싼 편이라 눈여겨볼만한 지역으로 꼽힌다. 연세·이화여대 등 대학이 몰려 있는 신촌 일대도 임대수요가 풍부한 지역이다. 인근 상암·망원동 등은 신촌이 가깝고 땅값이 싸 최근 도시형생활주택이 늘어나고 있다.

강남이나 광화문 등지도 역세권이나 중심 번화가가 아니라면 땅값이 저렴한 자투리땅을 찾을 수 있다. 이들 지역은 대규모 업무시설이 몰려 있어 수요가 많기 때문에 지하철역이 멀어도 버스정류장 등을 이용하기 편하거나 임대료가 싸면 세를 놓기 어렵지 않다.

마땅한 땅을 골랐다면 해당 토지의 용적률이 얼마나 되는지 확인해봐야 한다. 몇 층까지, 몇 가구나 지을 수 있는지 가늠할 수 있는 중요한 잣대다. 법정용적률은 한국토지정보시스템에서 확인할 수 있다. 기본적으로 제1종 일반주거지는 150%, 제2종은 200%, 제3종은 250% 정도다.

연말까지 2% 저리 대출설계를 할 때는 주요 수요층을 정하고 그에 맞게 인테리어를 하는 것이 좋다. 대학생이 주요 수요층이라면 책상이나 스탠드 등을 설치하면 임차인을 모을 때 유리하다. 직장인이 주요 수요층일 경우 인근에 어떤 업종이 몰려 있는지 파악하고 그에 따른 요소를 도입하는 게 좋다.

발코니 확장을 통해 서비스 면적을 넓히는 것도 신경 써야 할 부분이다. 신한은행 부동산팀 이남수 팀장은 “임대료는 실사용 면적을 기준으로 받을 수 있기 때문에 서비스 면적을 넓힐수록 임대료를 더 받을 수 있다”고 조언했다.

대출은 수탁은행인 우리은행에서 받을 수 있다. 현재 우리은행에서는 본점과 전국 각 지역 30개 지점에 전담 영업점을 설치해 상담·대출을 하고 있다. 대출을 받기 위해선 지방자치단체의 주택건설사업계획승인서(또는 건축허가서)·토지등기부등본·법인등기부등본·사업자등록증명원·임대계획서·자기자금 조달계획서 등이 필요하다. 단, 이 대출은 연말까지만 지원되기 때문에 도시형생활주택 건축 계획이 있다면서두르는 것이 좋다. 내년에는 대출금리가 연 3~5%로 오른다.