질문자님 사례에선 건물 소유주들이 반대한다면 새 건물을 짓기 어려워 보입니다. 경매에 입찰하시기 전에는 무엇보다 법정지상권과 같은 특수한 권리에 대한 분석을 신중하게 하셔야 합니다.
 
지상권이란 ‘타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리(민법 제279조)’를 의미합니다. 민법 제366조는 ‘저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다’고 정하고 있는데 이를 법정지상권이라 합니다. 즉 지상권은 타인의 토지 위에 있는 건물에 대한 소유권을 나타내며 법정지상권이 있는 토지는 토지주라 하더라도 활용에 제약이 따르게 됩니다.  
 
이러한 법정지상권이 인정되려면 ① 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재했어야 하고, ② 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유여야 하며, ③ 경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다. 질문하신 토지와 건물 사례를 보면 토지는 단독소유이고 건물은 공유인 상황이라 토지와 건물의 소유자가 서로 완전히 일치하지 않으니 질문자 입장에선 법정지상권이 성립되지 않는 것이 아닌가 하는 생각이 들 수 있습니다.
 
이와 관련해 대법원은 “건물공유자의 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 그 토지에 관하여만 저당권을 설정하였다가 위 저당권에 의한 경매로 인하여 토지의 소유자가 달라진 경우에도, 위 토지 소유자는 자기뿐만 아니라 다른 건물공유자들을 위하여도 위 토지의 이용을 인정하고 있었다고 할 것인 점, 저당권자로서도 저당권 설정 당시 법정지상권의 부담을 예상할 수 있었으므로 불측의 손해를 입는 것이 아닌 점, 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상의 필요성도 인정되는 점 등에 비추어 위 건물공유자들은 민법 제366조에 의하여 토지 전부에 관하여 건물의 존속을 위한 법정지상권을 취득한다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다67159 판결)”고 판단한 바 있습니다.
 
결국 질문자께서 낙찰 받으신 토지 위의 건물에는 민법 제366조의 법정지상권이 인정됩니다. 따라서 질문자께서는 건물 소유자들에게 건물을 철거하고 토지를 인도하라는  
청구를 하실 수 없습니다. 하지만 이러한 법정지상권이 성립하더라도 지상권자는 토지 소유자에게 토지 이용의 대가인 지료를 지급해야 하고, 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정하게 됩니다(민법 제366조 후문).
 
경매에 입찰하시기 전에는 반드시 전문가의 도움을 받아 지상권과 같은 특수한 권리에 대한 분석을 철저히 하셔서 해당 물건을 낙찰 받은 뒤 본인이 원하는 용도로 사용할 수 있는지를 확인하시기 바랍니다. 
 
※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.
 

임상영 변호사

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