“신도시 후보지 적당치 않다” 강남 집값 상승세 여전

정보의 부동산시장 안정 대책에도 불구하고 집값을 움직이는 근원지인 강남 대책으론 한계가 있다는 지적이다.

지난해 9월 이후 8개월 만에 정부가 부동산시장을 안정시키기 위한 강도 높은 대책을 내놓았다. 지난해 ‘9·4조치’에서 빠졌던 신도시 건설 계획을 비롯해 분양권 전매 제한 강화, 보유세 강화 등 주택 공급과 수요, 세제 측면에서 동원 가능한 수단을 대부분 썼다. 아파트값이 정부 규제와 경기 위축 등의 영향으로 지난해 10월부터 약세를 보이다 다시 꿈틀댈 조짐을 보인 것이 그 배경이다. 가격 상승의 진원지인 서울 강남권에서 들썩거린 가격이 수도권으로 확산될 분위기였다. 또 대통령의 행정수도 이전 공약이 기폭제가 돼 대전과 충남 천안 등 충청권의 가격도 급등했다. 분양권 전매를 제한한 투기과열지구 확대 지정과 양도소득세를 실거래가로 매기는 투기지역 지정에도 불구하고 상승세가 잡히지 않자 정부는 서둘러 이같은 종합적인 대책을 발표한 것이다. 분양권 전매 제한 강화 조치의 시행 시기를 오는 7월에서 이틀새 한달 앞당긴 데서 집값의 불안 정도와 정부의 다급한 심정을 엿볼 수 있다. 정부 대책이 부동산시장 안정에 어느 정도 효과를 나타낼지는 더 두고봐야겠지만 일단은 회의적인 반응이 많다. 특히 공급확대정책으로 나온 신도시 후보지의 적합성에 의문을 표시하는 견해들이 많다. 시중 유동자금이 넘쳐나는 상황에서 한 곳을 누르면 다른 곳이 튀어나오는 풍선처럼 이번 대책을 계기로 또 다른 투기와 과열을 가져올지 모른다는 우려도 높다.

‘질적 공급’과 거리 먼 신도시 정책 ‘지난해 9월 정부는 강남에 몰리는 수요를 분산하기 위한 대책으로 신도시 건설을 발표했는데 의외다.’ 정부의 김포(4백80만평)·파주(2백75만평) 신도시 건설 발표가 있은 뒤 보인 부동산 전문가들의 공통된 반응이다. 뛰어난 교육·문화 여건 등을 갖춘 강남을 대신할 지역으로 개발되는데 지리적 입지여건 등이 따르지 못하기 때문이다. 서울 북서쪽에 위치해 잘 해야 강북 수요를 일부 흡수할 수 있을 것으로 보여 집값을 움직이는 근원지인 강남 대책으론 한계가 있다는 지적이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “최근 서울 4차 동시분양에 나온 강남구 도곡공 주공1차 재건축 단지에 몰린 청약 인파에서 알 수 있듯이 강남권 수요가 집값 상승의 최대 변수”라며 “김포·파주는 강남 집중을 억제할 만한 지역이 못 된다”고 말했다. 정부는 수도권의 균형 발전을 위해 자족도시로 개발할 계획이라고 밝혔지만, 일산 등 기존 신도시에서 보여지는 것처럼 서울의 베드타운화할 가능성이 높다. 신도시 발표 후에도 강남 집값은 이에 아랑곳하지 않고 상승세를 이어갔다. 주택 공급이 크게 모자랐던 1989년 분당·일산 등 신도시 건설 발표 때와는 달리 양적 공급보다 질적 공급에 신도시 정책의 초점이 맞춰지지 않았기 때문이다. 올 들어 실시된 서울 동시분양에서 강남권의 경쟁률은 치열한 반면 다른 지역은 1순위에서 미달이 속출하는 것을 봐도 주택 수요가 지역적으로 차별화되고 있다는 것을 알 수 있다. 양적 확대는 수도권 인구 집중만 부추기는 결과를 초래할 것이란 지적이 많다. 정부는 주택시장 상황에 따라 빠르면 하반기에 수도권에 신도시 한 곳을 더 지정할 방침이어서 강남 수요를 흡수할 만한 카드를 내놓을지 주목된다. 이 같은 한계에도 불구하고 신도시 정책은 장기적으로는 전체적인 서울 집값을 어느 정도 안정시킬 것으로 기대된다.시기적으로는 대략 입주가 시작되는 2008년께부터 효과를 나타낼 수 있다. 부동산뱅크에 따르면 분당·일산 신도시 발표 이후에도 서울 집값은 계속 오르다 입주가 시작된 91년 말부터 하락했다. 부동산 정보 업체인 RE멤버스의 고종완 사장은 “강남을 잡아 전체 시장을 억제하는 데는 큰 효과가 없더라도 강북 지역 수요만이라도 일부 빼낼 수 있을 것”이라고 말했다. 최근 서울 4차 동시분양 때의 서울 강남구 도곡동 주공1차 재건축 단지의 청약경쟁률은 평균 4백30대 1에 달했다. 10개 단지에 청약한 12만여명의 90%가 한 개 단지에 몰렸다. 교통·교육·환경 등 입지 여건이 뛰어난 강남권 요지여서 실수요자 못지 않게 분양권 전매 차익을 기대한 가수요가 적지 않았다. 분양사무소 주변에서는 계약 직후 3천만원 정도의 초기 웃돈이 형성됐다. 또 분양권 전매가 가능한 1년 뒤에는 5천만원 이상의 차익을 얻을 것이란 말이 나돌았다. 서울이 투기과열지구여서 분양권 전매가 1년간 제한되지만 제한기간이 지나면 적지 않은 차익이 기대돼 청약과열이 빚어진 것이다. 투기과열지구인 경기도 화성 등의 치열한 청약경쟁률도 마찬가지 이유에서다. 행정수도 이전으로 앞으로 집값이 크게 오를 것으로 기대한 청약자가 몰린 대전과 충남 천안 일부 지역도 투기과열지구로 추가 지정됐다. 하지만 1년 제한으로는 한계가 있다는 판단에서 정부가 들고 나온 것이 ‘소유권 이전 등기 때까지 금지’다. 1년만 기다리면 됐던 투자자들은 1∼2년을 더 기다려야 하고 기간이 길어짐에 따라 위험 부담이 커져 투기과열지구 내 분양권 시장이 크게 위축될 전망이다. 하지만 업체들이 미분양을 우려해 투기과열지구 내 분양을 꺼리게 되면 공급이 줄고 이는 몇 년 뒤 공급 부족에 따른 집값 급등을 가져올 수 있다. 분양권 전매가 제한된 아파트보다 주상복합·오피스텔·상가 등으로 돈이 몰릴 가능성이 크다. 실제로 지난해 9월 분양권 전매 제한 조치 이후 특히 주상복합 시장이 달아올라 주상복합아파트 분양권도 전매 제한이 필요하다는 목소리가 높았다. 비투기과열지구의 과열에 대한 걱정도 있다. 신도시 후보지인 김포와 파주를 비롯해 개발 호재를 안고 있는 지역들로 투자자들이 달려갈 게 뻔하다. 부동산 컨설팅 회사인 해밀컨설팅 황용천 사장은 “부동산 이외에 마땅한 투자 대상이 없는 상황에서 돈이 어디로 가겠느냐”며 “이에 대한 대책도 필요하다”고 말했다.

보유세 강화는 정부의지가 관건 정부는 다음달 말께 재산세·종합토지세 등 부동산 보유세 강화 방안을 확정해 발표키로 했다. 또 지방의 자치단체들이 다음달 1일 기준으로 재조정하는 종합토지세의 과표(課標·세금을 부과하는 가격기준)부터 현실화하도록 추진해 나간다는 방침이다. 현재 실거래 가격의 30% 수준인 과세 기준을 실거래 가격에 가깝도록 올리겠다는 것이다. 보유세의 국세 전환도 검토되고 있다. 부동산을 보유하는 부담을 키우는 보유과세 강화는 무엇보다 정부의 의지에 달렸다. 부동산시장이 들썩일 때마다 거론돼 온 정책이지만 조세 저항 등의 이유로 흐지부지됐기 때문이다. 지난해에도 행정자치부가 투기과열지구나 투기 지역의 3억원 이상 아파트에 대한 재산세 과표 가산율을 상향조정, 각 시·도에 권고했으나 지자체들의 반발로 유야무야됐다. 김종필 세무사는 “보유세 강화는 부동산 투자 매력을 꺾을 수 있는 효과적인 대책이지만 솜방망이로 끝나기 일쑤여서 시장이 크게 긴장하지 않고 있기 때문에 공언(空言)으로 끝나서는 안 된다”고 말했다.