2007년 9월부터 분양가 상한제 시행으로 신도시에 공급되는 아파트의 분양가가 20∼30% 정도 낮아질 것으로 보인다. 이 때문에 실수요자들은 신도시 아파트에 많은 관심을 가질 수밖에 없다. 그러나 청약제도 개편으로 신도시 입성이 만만치 않다. 신혼부부 및 사회초년생과 가구를 분리한 자녀가 있는 50대의 경우 개편된 청약제도로 손해를 볼 가능성도 크다. 지금부터라도 새로운 청약제도를 관심 있게 살펴보자. 이번에 변경되는 청약제도의 골자는 실수요자 중심의 청약가점제. 이는 무주택기간, 부양가족 수, 가입기간으로 구분해 항목별로 점수를 부여하고, 높은 순으로 우선권을 주는 방식이다. 총점 84점인 청약가점을 항목별로 분석해 보자. 우선 무주택기간이다. 이는 1년 미만일 때 최하 2점에서 시작, 무주택기간 1년마다 2점씩 가산돼 최고 32점까지 점수가 부여된다. 무주택기간 요건은 이렇다. 입주자 모집공고일 현재 가구원 전원(배우자 직계존속 포함)이 소유 주택이 없어야 무주택 요건을 충족할 수 있다. 또 가구를 분리했을 때, 30세 이상부터 산정된다. 30세 이전에 결혼했을 때는 혼인신고 이후부터 계산되니 유의해야 한다. 두 번째 항목은 가장 배점이 높은 부양가족 수다. 단독 가구주가 5점이고, 1명 늘어날 때마다 5점씩 늘어 부양가족이 6명 이상 되면 최고 35점을 받는다. 부양가족 수는 배우자를 포함해 같은 주민등록등본에 오른 직계존비속(배우자의 직계존속 포함)을 말한다. 여기서 조심해야 할 점은 직계존속이 부양가족 수에 포함되려면 가구주로서 3년 이상 계속 부양해야 하며 자녀는 미혼이어야 한다. 마지막으로 청약통장 가입기간이다. 6개월 미만은 1점, 6개월 이상과 1년 미만인 가입자는 2점을 받는다. 가입기간 1년마다 1점씩 더해지며 15년 이상 되면 17점을 받게 된다. 청약통장 가입 종류와 대상 주택 규모에 따라 추첨제를 통해 공급하던 기존 방식도 바뀌게 된다. 가점제와 추첨제를 병행하는 것이다. 청약부금과 청약예금 가입자들이 청약 가능한 85㎡ 이하 민영주택에 대해 가점제 75%, 추첨제 25%가 적용된다. 청약예금 가입자에게 공급되는 85㎡ 초과 중대형 아파트에 대해서는 채권입찰제를 우선 적용하되, 채권응찰금액이 같은 경우 가점제 50%와 추첨제 50%가 적용된다. 단, 청약저축 가입자들이 청약할 수 있는 85㎡ 이하 공공주택은 현행제도가 유지된다. 유주택자에게도 많은 변화가 있다. 가점제와 추첨제 공급대상 주택에 따라 1순위 인정 여부가 달라진다. 1주택자는 가점제가 적용되는 아파트의 1순위 청약자격이 배제돼 아파트를 공급받을 수 없도록 제한된다. 2주택 이상인 경우도 1순위 청약자격 배제뿐 아니라 보유 호수별로 5점씩 감점된다. 무주택 실수요자의 청약기회를 확대하기 위한 제도 개편이기 때문이다. 그러나 추첨제의 경우 1주택을 보유하더라도 1순위 청약자격은 인정된다. 청약제 변화에 따라 기존의 청약전략을 수정할 필요가 있다. 특히 총 가점 30점 이하 청약통장 가입자들이 당첨 확률을 높이려면 새로운 전략이 필요하다. 우선 가장 점수가 높은 부양가족 수를 늘리는 방법을 살펴보자. 부양가족 수가 6명 이상인 경우 35점을 확보할 수 있다. 3년 이상 부모나 장인·장모를 모시면 점수가 늘어날 수 있는 것이다. 그러나 위장전입이라는 편법을 사용하면 안 된다. 확인되면 당첨 취소는 물론 처벌 받을 수도 있기 때문이다. 둘째, 무주택기간이다. 만 30세가 기준이지만 그 이하라도 혼인신고를 한 사람은 그때부터 무주택기간에 들어간다. 부모님 집에 얹혀 사는 무주택 가구주의 경우 가구분리를 하는 것도 무주택기간을 늘리는 방법이다. 이때 무주택기간은 결혼했을 때부터 소급 적용 받을 수 있다. 셋째, 청약제도 개편에 따라 불리해진 유주택자는 기존 주택을 처분할 필요가 있다. 2주택자의 경우는 추첨제와 가점제 모두 1순위에서 배제되고 감점이 있기 때문이다. 추첨제 1순위 물량에 도전하려면 보유주택 1채를 팔아야 한다. 넷째, 청약예금으로의 전환이다. 무주택기간이 긴 청약저축 가입자는 청약예금 전환도 생각해볼 만하다. 청약저축은 순차제가 유지된다. 무주택기간이 길고 부양가족 수가 많음에도 가입기간이나 금액이 적은 청약저축 가입자는 청약예금으로 전환해 당첨 확률을 높여야 한다. 또한 85㎡ 이하만 청약할 수 있는 청약부금 가입자도 점수가 낮다면 85㎡ 초과에도 청약할 수 있는 청약예금으로 전환해 당첨 확률을 높일 수 있다. 다만 청약통장 증액은 1년이 지나야 효력이 생기니 미리 준비해야 한다. 마지막으로 청약통장이 없는 대기 수요자들은 서둘러 청약통장을 만들어 가입기간을 늘려야 한다. 점수 경쟁력이 있는 이들은 예금이나 부금에 가입하면 되고 가점이 낮을 것으로 예상되는 사람들은 저축이 유리하다. 여러 가지 가점을 확보하는 방법을 살펴보았다. 본인이 처한 상황에 맞는 청약전략을 수립해야 신도시 입성 확률을 높일 수 있다. 또한 목표하는 신도시를 미리 정해 두는 것도 청약전략의 중요한 부분이니 간과해선 안 된다.

신도시 개발 문제점

공급 넘치면 미분양 사태 올 수도 ‘강남 대체 신도시’ ‘분당급 신도시’라는 캐치프레이즈를 내걸고 동탄 2신도시가 발표되었다. 분당·일산 같은 1기 신도시를 시작으로 판교·파주 같은 2기 신도시에 이어 3기 신도시 시대가 열리고 있다. 또 혁신도시·기업도시·행정복합도시 같은 식으로 전국은 다양한 형태의 신도시 개발계획으로 가득 차 있다. 신도시 공화국이라는 말까지 나돌 정도다. 일부 지방에서는 공급 과잉에 따른 미분양이 늘어나고 기존 주택가격이 하락하는 곳도 있다. 그러나 수도권 지역 주택은 만성적인 수급불안 상태다. 신도시 건설은 부족한 주택을 공급해 집값 안정과 서민의 주거환경을 개선하고자 하는 의지표명이다. 그러나 최근 발표되고 있는 신도시는 수도권 주택가격 급등에 따른 단기 처방전으로 많은 문제점을 노출하고 있다. 신도시 건설은 수도권 지역의 부족한 주택 공급 및 인구분산을 목적으로 하고 있다. 그러나 최근에 발표되는 신도시는 그 실효성이 의문스럽다. 서울 도심에서 40~50㎞나 떨어진 수도권 외곽에 신도시를 세우는 것은 집값 안정 효과가 거의 없을 것으로 보인다. 그뿐만 아니라 수도권의 광역화와 비대화에 따라 오히려 다른 문제점이 발생할 수도 있다. 건설교통부가 집계한 ‘2006년 시·도별 주택보급률 추계’에 따르면 인천의 경우 주택보급률이 7대 도시 가운데 가장 높은 108.1%로 나타났다. 그런데 올 하반기에 인천에서 1만9000가구가 공급되고 장기적으로 영종·청라·송도 경제자유구역 내 18만 가구, 검단신도시 6만6000가구, 구도심 재생사업 같은 사업으로 총 36만 가구가 공급될 예정이다. 이처럼 경기 서북부 지역에 집중되고 있는 신도시 건설은 오히려 공급 과잉에 따라 미분양사태까지도 불러올 수 있다. 지방 신도시도 이와 유사한 사례를 볼 수 있다. 즉 수요가 있는 곳에 양적, 질적인 공급정책이 필요한 것이다. 예를 들어 강남 대체 신도시를 공급하려면 최소한 강남 인접 20㎞ 내에 중대형 중심의 아파트를 공급해야 한다는 것이다. 2007년부터 내년까지 송파, 영종, 검단 신도시 지역에 토지보상금으로 30조원 이상 풀릴 것이라고 한다. 또 참여정부 이후 추진하고 있는 혁신도시, 기업도시 등 각종 국책사업에 따른 보상금이 100조원에 이르고 있다. 건교부에 따르면 토지보상금으로 풀린 자금의 40%가량이 부동산 시장으로 흘러 들어왔으며, 수도권 지역은 80% 이상이 다시 유입됐다. 정부는 이를 막기 위해 채권보상, 대토 제도 같은 여러 제도를 시행 중이나 역부족이다. 신도시 개발로 인한 엄청난 규모의 토지보상금은 부동산 시장의 불안 요소로 작용하고 있다. 집값 안정을 위해 공급하는 신도시가 부동산 가격을 다시 올리고 있다는 얘기다. 단순히 서울의 주택난을 해결하기 위한 주거 위주의 신도시가 아니라 경제적 자족 기능을 갖춰야 한다. 1기 신도시인 분당이나 일산은 자족도시로서 계획되었다. 그러나 결과적으로는 서울의 베드타운에 머무르고 있는 것이 사실이다. 사실상 서울의 광역화가 이루어진 것이라 할 수 있다. 자급자족이 가능한 신도시로 발전하기 위해서는 그 규모에 어울리는 경제활동과 사회기반시설을 갖춰야 한다. 경제, 사회적 측면에서 자립할 수 없는 신도시라면 베드타운 이상이 되기는 힘들 것이다. 신도시 건설은 인구 성장기의 정책이다. 인구구조의 변화 추이를 잘 살핀 후 신도시 개발에 접근할 필요가 있을 것 같다. 일본의 경우 고도성장기 시절 주택 부족 문제를 해결하기 위해 많은 신도시를 공급했다. 그러나 인구감소와 고령화에 따라 외곽지역 신도시는 쇠퇴했다. 오히려 도심회귀 및 신도시 공동화 현상이 생겼다. 일본의 전철을 밟지 않기 위해서는 인구 고령화와 산업구조 변화에 대비해 장기적인 관점에서 제한적으로 추진해야 할 것이다. 허경회 신한은행 PB·부동산전문가·richardheo@naver.com

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