▶고양시 일산 동구 백석동에 문을 연 운정 한라비발디 유-시티(U-CITY) 모델하우스에 수많은 투자자들이 몰렸다.

아파트 분양을 원하는 이들은 아파트 투자유망 지역에 대한 정보를 꿰고 있어야 한다. 돈이 몰리는 지역에 투자를 해야만 나중에 투자한 아파트 값이 크게 오를 수 있어서다. 그렇다면 수도권에서 가장 유망한 아파트 투자지역은 어디일까? 다름 아닌 파주, 양주, 동탄, 인천이다. 이 4대 요지에 대한 아파트 투자전략과 정보를 소개했다.

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‘군사도시에서 대한민국 대표 기업도시’로. 파주가 요즘 변신을 꾀하고 있다. ‘군사도시’에서 ‘첨단 산업 및 신흥 주거 도시’로 탈바꿈하면서 경기 서북부지역의 경제·문화·주거 중심도시로 명함을 새로 새기고 있는 것이다. 수도권 2기 신도시인 파주 운정신도시는 몸집을 키워 분당신도시 수준으로 개발되고, 규제에 묶여 있던 금싸라기 땅들은 군사보호구역이라는 헌 옷을 벗고 LCD단지라는 새 옷으로 갈아입고 있다. 아울러 경의선 복선 전철(2009년 개통)과 제2자유로(2009년 말 개통) 등 각종 도로와 철길이 뚫리면 약점으로 꼽혔던 교통 여건도 크게 개선될 전망이다.

◇파주 개발의 중심축, 운정신도시 서울 여의도에서 출발해 시원하게 뚫린 자유로를 따라 20~30분가량 달리다 보면 ‘대한민국 대표도시 G&G PAJU’라는 간판이 나타난다. G&G는 파주시가 이미지 통합(CI)을 위해 만든 로고로 ‘Good and Great’의 약자다. 이어 3분 남짓 더 달리면 문발IC가 나오는데, 그곳에서 왼쪽 방향으로 차를 돌리면 금세 ‘신천지’가 눈앞에 펼쳐진다. 바로 올해 초 토지공사가 개발을 완전히 끝낸 파주 교하지구다. 지난해 10월 정부의 수도권 주택 공급 확대책으로 운정지구를 분당급 규모로 확대하면서 자연스레 운정신도시에 편입됐다. 204만3450㎡(62만 평) 규모로 총 1만여 가구가 지어져 현재 거의 대부분 입주를 마친 상태다. 부동산 전문가들은 교하지구가 현재 개발이 한창인 운정신도시의 시범단지 역할을 할 것으로 보고 있다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “교하지구가 운정신도시로 편입되면서 신도시 확대의 최대 수혜지로 떠올랐다”고 말했다. 신도시 승격으로 교하지구 아파트 값도 2003년 분양 당시보다 상당히 오른 상태다. 이곳 129㎡(39평형) 아파트 값은 4억5000만~5억5000만원으로 ㎡당 348만~426만원(평당 1153만~1410만원)에 이른다. 분양가(2억6000만~2억7000만원 선)보다 두 배 이상 뛴 것이다. 이보다 큰 아파트는 값이 더 올랐다. 교하지구 162㎡(49평형) 매매가는 6억~7억원을 호가한다. ㎡당 370만~432만원(평당 1224만~1428만원)으로 지난해 초 입주 때보다 최고 2억원 이상 올랐다. 교하읍 대운공인 관계자는 “개발 재료가 넘쳐나는 데다 가격 추가 상승 기대감도 커 집주인들이 매물을 내놓지 않는다”고 말했다. 이처럼 파주지역에서 가장 주목 받는 곳은 판교·광교와 함께 수도권 2기 신도시 ‘빅3’로 꼽히는 운정신도시다. 이곳에서는 현재 운정1, 2지구 조성사업이 한창이다. 파주신도시는 서울 시계에서 15km, 일산신도시에서 2km 정도 거리에 있다.

◇수도권 서북권의 초대형 신도시 파주시 교하읍 동패·야당·와동리에 조성되는 운정신도시는 당초 개발 면적이 940만7766㎡(285만 평:운정1지구 142만 평, 운정2지구 143만 평)였으나 지난해 10월 수도권 주택공급 확대 방침에 따라 212만 평(운정3지구)이 추가되면서 497만 평으로 늘었다. 이 정도면 일산신도시(476만평)보다 크다. 여기에 면적 확대로 자연스럽게 신도시에 편입한 교하지구(62만평)를 합치면 전체 면적은 559만 평에 달해 분당(594만 평)과 맞먹는 초대형 신도시로 떠오르게 된다. 이곳에는 아파트 4만1983가구와 주상복합 2450가구 등 총 4만6794가구의 주택이 들어설 예정이다. 당초 지난해 하반기부터 순차적으로 분양될 예정이었던 1단계 사업지구(2만3837가구)와 2단계 사업지구(2만2217가구)의 경우 문화재 발굴 조사라는 암초에 걸려 공급 일정이 늦어지고 있다. 1단계는 올 하반기, 2단계는 내년 초 분양 테이프를 끊을 것으로 보인다. 3지구에서는 2009년 6월부터 아파트가 공급될 전망이다. 운정신도시는 파주 월롱면에 조성 중인 56만 평 규모의 LG필립스LCD 액정표시장치(LCD) 단지와 지원협력단지 50만 평, LG계열사 단지 30만 평 등 산업시설이 즐비해 자족도시로서의 조건을 두루 갖추고 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “신도시 규모가 워낙 큰 데다 파주 LCD단지, 남북 교류 협력단지 조성, 경의선 복선 전철 개통, 제2자유로 건설 등 매머드급 개발 재료도 많다”고 말했다.

◇올 하반기부터 분양 봇물 운정신도시에선 올해부터 아파트 분양이 잇따른다. 지난해 하반기 한라건설이 분양에 나섰지만 본격적인 분양은 올 하반기부터다. 9월 주공아파트 분양을 시작으로 9개 단지에서 6000여 가구가 쏟아져 나온다. 중소형 단지로 이뤄진 주공아파트는 분양가 상한제 적용으로 예상 분양가가 3.3㎡당(평당) 900만원대로 싼 편이지만 계약일부터 10년간 전매가 금지된다. 벽산건설과 동문건설 등 민간업체가 공급할 물량은 모두 중소형과 중대형 평형이 섞여 있는 혼합형 단지다. 중소형은 청약부금과 전용 25.7평 이하에 청약할 수 있는 청약예금, 중대형은 평형에 맞는 청약예금 가입자가 대상이다. 중소형은 계약 후 10년간, 중대형은 5년간 팔 수 없다. 분양가는 중소형은 3.3㎡당 900만~1000만원 선 안팎으로 예상된다. 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트는 분양가와 채권매입액을 합친 금액이 주변 시세의 80%인 채권입찰제 적용을 받는다. 주변 시세의 기준 지역은 아직 정해지지 않아 중대형 가격을 예상하긴 힘들지만 3.3㎡당 1100만∼1300만원대 정도로 예상된다. 고종완 RE멤버스 사장은 “중대형 아파트는 실분양가(아파트 분양가+채권 매입시 부담액)가 주변 시세 기준이 되는 일산신도시 아파트의 가격 움직임에 따라 유동적일 것”이라고 말했다.

◇각종 개발 호재 만발 신도시의 개발 성패도 ‘산업기반’과 ‘교통여건’이라는 양대 변수에 달려 있다. 그런 면에서 파주 운정신도시는 높은 점수를 얻을 것 같다. 신도시 개발과 산업단지 조성에 따른 인구 유입에 대비하기 위한 교통망이 잘 갖춰지기 때문이다. 파주시 곳곳에서는 도로 확장이나 신설, 전철 개설 공사가 한창이다. 도로망은 도시 개발 규모나 범위를 결정짓는 가장 핵심적인 요소다. 경의선 복선전철 문산~성산 구간(39.6km)과 제2자유로, 김포~관산 간 도로가 운정신도시 입주에 맞춰 개통될 예정이다. 경의선 복선전철이 개통될 경우 경의선 대곡역에서 지하철 3호선으로 갈아탈 수 있다. 경의선 성산역에서는 지하철 6호선 수색역과 환승이 가능하다. 운정역 확충과 환승주차장 건설, 간선급행버스(BRT) 도입도 추진된다. 국도 1호선과 국지도 56호선 확장, 지방도 359호선 우회도로 신설, 경의선 복선전철화, 서울~문산고속도로 등도 추진 중이다. 문산읍 내포리~서울 상암동 44km 구간을 연결하는 고속화도로도 2011년 개통된다. 그렇다면 파주지역 집값은 어떻게 될까? 집값 향방에 대해서는 현지 부동산 중개업소 관계자들 사이에서도 견해가 엇갈린다. 교하지구 S공인 관계자는 “파주신도시는 일산신도시와 접해 있는 데다 차기 정부에서 구산동 일대를 명품신도시로 개발할 가능성도 크다”며 “파주 일대 아파트 값이 일산신도시와 맞먹는 수준까지 오를 수 있다”고 말했다.

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