입주권도 3년 이상 보유해야

▶아파트 1순위 청약을 하려는 실수요 청약자들이 줄지어서 청약접수를 하고 있다.

재개발 아파트는 좋은 투자처임에 분명하지만 세법 규정이 매우 복잡하다. 따라서 재개발 주택의 취득과 처분, 그리고 기존의 다른 주택의 처분 시에 각별히 조심해야 한다. 특히 2006년부터 재개발조합원 입주권도 주택 수에 포함됐지만 많은 사람이 이 사실을 잘 모르고 있다. 입주권과 관련해 비과세 요건과 절세 전략은 무엇인지 살펴보자.
◇입주권 양도 시 비과세 여부 조합원 입주권 1개만을 소유한 사람이 그 입주권을 양도하는 경우 양도소득세를 면제받는 조건은 어떻게 될까. 흔히 주택을 구입한 지 3년이 지나면 입주권 처분 때 양도세를 내지 않아도 된다고 생각하는 경우가 많다. 그러나 실제로는 그렇지 않다. 입주권이란 엄격한 의미에서 세법상 ‘주택’이 아닌 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’이기 때문이다. 따라서 입주권 자체의 양도는 원칙적으로 1가구 1주택 비과세 규정이 적용되지 않는다. 다만 살던 집이 재개발 입주권으로 전환될 당시에 기존 주택을 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시의 경우 보유 기간 중 2년 이상 거주)했고, 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없으면 1가구 1주택으로 간주해 양도세 비과세 혜택을 주고 있다. 즉 입주권의 양도 시점이 아닌 관리처분계획이 인가된 날 현재 비과세 요건을 충족해야 한다는 얘기다. 만약 이 조건에 해당되지 않는다면 재개발 주택이 완공되고 나서 양도하는 것이 유리하다. 왜냐하면 재개발된 주택의 보유 기간은 재개발 공사 기간을 포함해 계산하기 때문이다. 예컨대 2년 동안 살던 집이 입주권으로 바뀌었다면, 공사 기간 중에 이 입주권을 파는 경우 3년 보유에 미달하기 때문에 양도세를 물어야 한다. 그러나 재개발 주택의 완공일 이후에는 보유 및 거주요건을 총족하게 되므로 언제든지 처분해도 비과세가 가능하다는 얘기다.
◇입주권과 주택 함께 소유한 경우 2주택을 보유하고 있던 중 한 채가 재개발사업에 의해 조합원 입주권으로 전환된 경우를 보자. 2006년 세법이 개정되기 전에는 입주권은 주택으로 보지 않았기 때문에 나머지 1주택 양도 시 비과세 요건을 충족한다면 세금을 내지 않아도 됐다. 그러나 이미 말했듯 2006년부터 입주권도 주택 수에 포함됐다. 따라서 입주권 외에 기존 주택을 1채 보유한 사람은 기존 주택 양도 시 1가구 2주택으로 50%의 중과세율이 적용된다. 양도차익의 절반을 고스란히 세금으로 내야 하는 셈이다. 기존 주택을 2채 이상 보유한 사람은 3주택 이상으로 양도세 60%의 중과세 대상이 됨은 물론이다. 여기서 주택 수에 포함돼 불이익을 받는 입주권은 다음의 두 가지 경우에 한정된다. ▶2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가를 받은 입주권 ▶2005년 말 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권을 2006년 1월 1일 이후 매매 등에 의해 취득한 것 등이다. 입주권 외에 다른 주택을 처분하는 경우, 자신이 보유한 입주권이 언제 승인(관리처분)이 났는지 반드시 확인해야 낭패를 피할 수 있다. ‘주택 수에 포함되는’ 입주권과 일반주택을 동시에 갖고 있다면 입주권을 먼저 양도하는 것이 절세 대책이다. 입주권은 주택 수에는 포함돼도, 그 자체로 권리의 성격을 유지하고 있어 매각할 경우 분양권 전매와 같이 일반세율(9~36%)이 적용되기 때문이다. 따라서 양도차익의 크기 같은 변수는 있겠지만, 세율 측면에서만 본다면 당연히 일반세율이 적용되는 입주권부터 양도하는 것이 유리하다.

특히 재개발 입주권은 전매가 자유롭기 때문에 다주택자의 경우 관리처분계획인가를 받아 입주권 상태로 매각하는 것이 양도세 중과를 피할 수 있는 절세 요령이다. 반면 입주권이 주택 수에 포함되지 않으면 일반주택을 먼저 팔아 비과세 적용을 받는 것이 유리하다. 조합원 이외의 일반인이 신규분양 절차로 받은 일반 분양권은 여전히 권리로 보기 때문에 주택 수 계산에서 배제된다는 사실도 알아두자.

◇실수요 목적으로 입주권 취득 2006년 1월 1일 이후 취득한 입주권이라도 실수요자에 대해서는 예외를 인정해 주고 있다. 즉 기존 주택을 보유한 상태에서 입주권을 취득해 1주택과 1입주권을 소유하는 경우, 입주권 취득 후 1년 이내에 기존 주택을 팔면 이를 1가구 1주택으로 보아 비과세한다. 단 이때도 기존 주택을 3년 이상 보유해 비과세 요건을 충족시켜야 한다. 만약 입주권을 취득한 뒤 1년 안에 기존 주택을 팔지 못했다면 어떻게 해야 할까. 이때는 재개발 공사가 끝나기를 기다려야 한다. 새 집이 완공된 뒤 1년 안에 기존 주택을 팔고 가구원 전원이 이사해 1년 이상 살면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 1년 이상 살지 않은 것으로 확인되면 나중에 기존 주택에 대한 양도세를 추징당한다. 재개발사업 시행기간 중 이주 목적으로 다른 주택(대체 주택)을 취득한 경우에도 그 대체 주택에서 1년 이상 거주하고 위의 세 가지 조건을 갖추면 양도세 비과세가 가능하다. 다만 재개발 대상 주택에서 거주한 사실이 없을 때는 이 규정이 적용되지 않는다.

물건 고르는 노하우

조합원 동의율 높은 곳 선택해야 법적 절차에 따라 투자 시기를 결정했다 해도, 결국 개별 물건을 구입한다는 것을 잊지 말자. 이게 투자의 핵심이다. 아무리 위치가 좋고 주변 인프라가 완비된 지역이라 해도 개별 물건을 잘못 샀다면, 투자는 실패로 이어진다. 한정된 돈으로 최대의 수익을 얻으려면 투자 대상 물건을 선택하는 기준을 꼼꼼히 따져야 한다.

사업 속도 빠른 곳 먼저 고려하자　 개발계획보다 사업속도가 늦어진다면 조합원은 애초보다 금융비용 같은 명목으로 추가분담금을 더 내야 한다. 미동의자가 많다거나 사업구역 내부의 문제로 사업 진척이 느린 곳에 투자하면 돈이 더 든다. 따라서 안전한 투자를 원하는 실수요자라면 일반적으로 조합설립인가 이상의 절차가 진행된 지역을 선택하는 경우가 좋다. 사업 속도가 늦어지는 원인은 다양하다. 따라서 물건을 선택하기 전에 ▶조합원 동의율이 높은 곳인가 ▶시공사와 조합원의 갈등이 있는가를 반드시 현장에 가 확인해야 한다.

같은 값이면 추가분담금 낮은 지역 선택하자 사업이 마무리되면 조합원은 비례율에 의해 부담금이 결정된다. 기본적인 부담금 산정 공식은 다음과 같다. ‘부담금=조합원 분양가-개인별 감정평가 금액×비례율’. 이때 비례율이란 일종의 무상 지분율로 계산법은 다음과 같다. ‘비례율={(사업 완료 후의 대지 및 건물의 총액-총사업비)/종전 토지의 감정평가 금액 총액}×100’. 같은 구역에서 조합원 분양가가 일률적으로 정해져 있다고 전제하면 산식에서 알 수 있듯 부담금을 낮추기 위해서는 개인별 감정평가 금액이 높거나 비례율이 높아야 한다. 비례율은 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 세입자 및 조합원 수가 적은 지역, 건축비가 적은 지역에서 높게 산정된다. 개인별 감정평가 금액을 높이기 위해서는 동일 가격대의 물건이라면 개별공시지가가 높은 물건이 다소 유리하다. 물론 종전 토지평가 기준이 표준지 공시지가이기 때문에 개별공시지가는 법적으로 참작 사유가 없다. 하지만 투자수익률을 극대화하기 위해서는 동일한 가격대의 매물 중에서 이왕이면 개별공시지가가 높은 물건을 잡는 게 유리하다. 그러면 자산 감정평가 때 좀 더 높은 가격을 받을 수 있다.

경사진 곳보다는 평지 선택하자 경사진 곳은 토목공사비가 추가적으로 발생할 수 있는 여지가 높다. 가급적 평지인 곳이 좋다. 단순히 공사비 증가뿐 아니라 기간의 경과에 따른 금융비용도 무시할 수 없다.

대형 건설사가 시공하는가 살피자 최근 브랜드에 대한 선호도가 아파트 시세와 연결된 곳이 많다. 주택 재개발사업의 경우에는 이왕이면 메이저급 대형 시공사와 공급계약을 체결한 곳이 좋다. 회사 공신력이 높고, 분쟁에 대한 노하우, 사후 서비스 같은 게 중소업체보다 우월하기 때문이다. 또 이주비가 높게 산정된 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 줄일 수 있다는 게 장점. 동일한 가격대의 매물 중에서 이주비가 많은 구역의 물건을 선정하는 것도 요령이다. 재개발 물건은 일반 아파트와 달리 인터넷 시세정보 제공 사이트 등에서 충분한 정보를 얻기가 곤란하다. 현장조사를 반드시 가야 한다. 위에서 말한 선정기준을 참고해 공인중개사, 조합, 시공사 사무소를 비롯해 관할 구청 도시개발과를 방문해야 한다. 이를 통해 객관적이고 믿을 만한 자료를 얻고 시세 검증을 해야 한다.

권덕희 감정평가사·bigvolum@yahoo.co.kr