자녀에게 나눠주면 세금 줄어

▶국세청은 납세자 편의를 위해 다양한 세무서비스에 나서고 있다. 증여세 분납방식인‘연부연납제’도 이런 서비스 중 하나다.

해가 바뀔 때마다 부동산 과표는 꾸준히 오른다. 매매가는 제자리 걸음을 해도 국세청 기준시가나 건설교통부 공시지가는 꾸준히 상승한다. 따라서 부동산을 조금이라도 갖고 있는 이들은 증여 노하우와 세금을 잘 알고 있어야 한다. 이코노미스트는 증여 관련 3대 절세법, 부동산 신고·평가 방법, 부담부증여 노하우를 짚어 보았다.

최근 들어 증여에 대한 관심이 높아졌다. 젊은 부부들도 갓 태어난 아이의 장래를 위해 증여세 신고와 함께 적립식펀드에 가입해 주는 것이 유행처럼 되고 있다. 이번 호에서는 증여세를 절세할 수 있는 몇 가지 팁을 사례를 통해 소개한다.

Q 김영원씨는 아버지에게 6억원 정도 되는 주택을 증여 받았다. 증여 받을 때는 좋았지만 증여세와 취득·등록세를 계산해 보니 비용이 만만치 않아 걱정이다. 취득·등록세와 등기비용 2000만원 정도는 2년간 직장생활을 하면서 모은 예금으로 해결할 수 있지만 증여세는 도저히 엄두가 나지 않기 때문이다. 은행에서 대출 받아 증여세를 내야 할 것 같은데 더 좋은 방법은 없을까? A 김씨가 납부해야 할 증여세는 1억원 정도다. 당장 1억원 정도의 현금이 없기에 일단 김씨는 은행에서 일부 대출을 받아 세금을 납부하는 것을 생각해야 한다. 자주 거래하는 은행에서 알아본 결과, 신용대출보다는 주택담보대출이 금리 면에서 유리하다는 사실을 김씨가 알았다면 이렇게 하자. 일반적으로 신용대출은 연 10%, 주택담보대출은 연 7% 정도의 대출이자 부담이 발생한다. 그렇다면 이보다 더 좋은 방법은 없을까? 은행보다 싼 금리로 증여세를 유예해 주는 국세청의 ‘연부연납제도’를 고려해 볼 수 있다. 이는 납부할 증여세가 1000만원을 초과하는 경우, 3년에 걸쳐 증여세를 네 번에 나누어 낼 수 있는 제도다. 단 은행에서 대출 받는 것과 마찬가지로 담보를 제공해야 하며 이자 부담도 있다. 하지만 연부연납시 이자는 5% 정도로 은행 주택담보대출 금리보다 2% 이상, 신용대출보다는 5% 이상 낮다. 이 방법을 이용하기 위해서는 증여세 신고시 연부연납 신청을 해 세무서로부터 허가를 받아야 한다. 허가를 받은 뒤 유예할 세금의 120% 이상의 담보만 제공하면 된다. 현재 투기지역 내 6억원을 초과하는 아파트에 대해 은행에서는 주택가액의 40%까지만 대출해 주고 있다. 하지만 세무서에서 연부연납 서비스를 받게 되면, 이러한 대출한도 규정이 적용되지 않는다. 김씨가 증여 받은 주택을 담보로 연부연납 허가를 받으면, 아버지로부터 주택을 증여 받은 지 3개월 내에 총 납부할 증여세의 25%인 2500만원만 일단 납부하면 된다. 그로부터 1년마다 25%인 2500만원과 5%에 해당하는 가산금을 3년에 걸쳐 납부하면 된다.

Q 이준기씨는 살고 있는 단독주택 외에 보유하고 있는 소형아파트를 매물로 내놓은 지 한참 됐지만 팔리지 않아 걱정이다. 고민 끝에 매각을 포기하고 대학생인 자녀에게 증여하기로 결심했다. 증여세를 줄일 수 있는 방법은 없을까? A 소형아파트의 시세는 3억원 정도다. 자녀에게 아파트 증여시 4000만원가량의 증여세가 과세된다. 또한 등기이전에 따른 취득·등록세가 800만원 정도 된다. 자녀가 취업해 세대분리를 하면, 그 이후부터는 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 자녀가 대학생이기 때문에 증여세 등을 납부할 만한 자금이 없다는 것이 문제다. 이때 이씨가 자녀의 세금을 대신 납부하면 세금납부 자금도 증여에 해당돼 증여세를 추가로 추징당할 수 있다. 이씨가 자녀의 세금납부 자금도 증여하면 좋지만 증여세가 너무 많이 늘어난다는 게 문제다. 왜냐하면 동일인으로부터 10년 동안 증여 받은 재산은 합산해 누진세율을 적용하기 때문이다. 현행 증여세율은 1억원까지는 10%, 1억원 초과 5억원 이하는 20% 세율이 적용된다. 자녀는 3억원짜리 아파트를 증여 받으면서 이미 20%까지 세율을 적용 받게 된다. 그렇다면 세금을 줄일 수 있는 방법은 없을까? 할아버지가 세금납부 자금을 증여하는 것이다. 할아버지가 주면 아파트를 증여한 아버지 이씨와 동일인이 아니다. 아파트 증여가액과 합산되지 않아 10% 세율만 적용 받는다. 다만 세대를 건너뛴 증여의 경우 증여세율에 30%를 할증하게 된다. 즉, 할아버지에게 증여 받는 경우 10%가 아닌 13%에 해당하는 증여세를 부담해야 한다. 하지만 아버지에게 증여 받는 경우의 20% 세율보다는 낮으므로 증여세 부담을 줄일 수 있다.

Q 박명국씨에게 최근 골칫거리가 하나 생겼다. 예전에 취득했던 경기도 하남시 소재 나대지(공시지가 6억원)의 보유세가 계속 늘어나기 때문이다. 나대지가 비사업용 토지로 분류돼 처분시 양도세가 60%로 중과된다. 계속 보유하자니 보유세 부담이 크고, 팔자니 양도세가 만만치 않아 걱정이다. 박씨에게는 이미 출가한 두 명의 아들이 있다. 어차피 그중 첫째에게 물려줄 생각을 갖고 있었는데 이번 기회에 증여하기로 결심했다. 증여세를 적게 낼 수 있는 방법이 있을까? A 세대별로 공시지가 3억원을 초과해 나대지를 보유하게 되면 종합부동산세 대상이 되어 보유세 부담이 늘어나게 된다. 이에 대한 해결 방안으로 박씨가 첫째에게만 나대지를 증여하는 경우, 공시지가 6억원에 대해 약 1억원의 증여세 부담이 발생한다. 만약 첫째뿐만 아니라 둘째도 똑같이 사랑한다면 증여세도 줄일 수 있다. 즉 두 아들에게 절반씩 증여하는 것이다. 자식이 각각 3억원씩 나대지를 증여 받게 되면 증여세는 각각 4000만원, 총 8000만원 정도 발생한다. 2000만원 정도 증여세를 줄일 수 있는 것이다. 동일한 부동산을 증여하는데 세금이 줄어드는 이유는, 증여세율이 누진세율로 되어 있기 때문이다. 1억원까지는 10%, 1억원 초과 5억원까지는 20%, 5억원 초과 10억원까지는 30% 세율이 적용된다. 첫째에게만 증여하면 30% 세율이 적용되지만 두 명에게 증여하면 각각 20% 세율이 적용되므로 세 부담을 줄일 수 있다. 향후 종합부동산세도 자식 두 명에게 절반씩 증여하는 경우, 절세가 가능하다. 자식이 모두 출가해 별도 세대를 구성하고 있기 때문에 증여 이후에는 세대별, 3억원 기준에 미달해 종합부동산세 대상에서 제외될 수 있다.

2가지 ‘증여 궁금증’

부모에게 돈 빌릴 때도 차용증 써야 결혼을 앞둔 조창일씨는 주택 구입을 앞두고 부족한 자금을 대출 받기 위해 은행을 찾았다. 하지만 최근 각종 대출규제 때문에 필요한 2억원을 대출 받을 수 없었다. 고민 끝에 부족한 자금을 우선 아버지에게 빌리기로 했다. 하지만 주변에서 부모님에게 현금을 빌릴 경우, 증여세를 추징당할 수 있다는 얘기를 듣고 고민에 빠졌다. 조씨가 문제 없이 아버지로부터 자금을 빌릴 수 있는 방법은 없을까? 일반적으로 부모와 자녀 간에는 자금을 대여하더라도 특수관계이기 때문에 증여한 것으로 추정한다. 2억원을 증여 받는다면, 증여재산공제 3000만원을 제외한 1억7000만원에 대해 약 2160만원의 증여세를 납부해야 한다. 하지만 특수관계자 간이라도 제3자 간의 거래처럼 실제로 돈을 빌린 것이라는 사실을 입증할 수 있다면 증여로 보지 않는다. 따라서 조씨가 아버지와 금전대차계약을 한 것을 인정받기 위해서는 차용증을 작성하고 확정일자를 받아두는 것이 좋다. 막상 차용증 작성시 부닥치는 문제는 이율을 얼마로 하느냐다. 세법상 특수관계자 간에 1억원 이하의 금액을 차용하는 경우에는 이자 없이 금전대여를 하더라도 문제가 없다. 하지만 조씨의 경우처럼 1억원을 초과해 대여할 경우에는 9% 이상으로 이율을 정해야 증여 문제가 발생하지 않는다. 만약 조씨가 무이자로 2억원을 아버지에게 빌렸다면 2억원의 9%인 1800만원을 매년 증여 받은 것으로 과세 당할 수 있다. 이번에는 부자 간의 매매에 대해 알아보자. 마준경씨는 아버지에게 시가 5억원 정도의 성남 소재 아파트를 사가라는 전화를 받았다. 최근 아버지가 집을 이사하면서 기존 주택이 1년 내에 팔리지 않아 고민하다가 그렇게 결정했다는 것이다. 어차피 1년을 넘어 매도하면 2주택이라 양도세가 50%로 중과되기 때문이다. 아파트를 증여하는 것도 고려해 봤지만 증여세가 많아 아들인 마씨에게 매매로 처리하기로 결정한 것이다. 과연 부자 간에 이러한 매매가 가능한 것이며, 매매금액은 어느 정도로 책정해야 할까? 원칙적으로 부모와 자녀 간 또는 배우자 간의 매매는 일단 증여로 추정한다. 다만, 타인 간의 매매와 같이 매매대금을 지급한 사실을 명백히 입증할 수 있다면 증여가 아닌 양도로 본다. 즉 부모와 자녀 간의 일반적인 매매가 성립하려면 매년 신고되는 소득, 기존 상속 또는 증여 받은 재산, 대출금과 같이 매매대금의 자금출처로 소명할 수 있는 자금으로 부동산을 취득해야 한다. 또한 매매대금을 치를 때는 자녀 통장에서 부모 계좌로 직접 이체하거나 무통장입금증 등으로 근거를 남기는 것이 바람직하다. 조심할 점은 특수관계자 간의 거래라고 매매대금을 터무니없이 낮출 경우 증여세가 과세될 수 있다는 것이다. 그렇다면 마씨가 부친에게 시세 5억원짜리 아파트를 취득할 때, 얼마 정도로 매매해야 적정할까? 특수관계자 간의 매매시에는 시가와 매가의 차액이 시가의 30% 또는 3억원 이내여야 증여 문제가 발생하지 않는다. 즉, 마씨는 시세 5억원짜리 아파트를 최소한 3억5000만원 이상으로 아버지에게 취득해야만 저가 양도에 따른 문제 없이 아파트를 취득할 수 있다.