부모·자녀에게 증여가 유리

▶단독주택을 보유한 다주택자는 단독주택을 멸실하고 매각하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

양도소득세는 올해 부자들의 최대 관심사 중 하나였다. 양도소득세를 줄일 수 있는 다양한 방법을 알아봤다.

2007년에 가장 주목받은 세금은 누가 뭐래도 양도소득세다. 2007년부터 양도소득세의 부담이 다른 어떤 세금보다도 커졌기 때문이다. 모든 부동산이 실거래가액으로 과세되고 50~60%의 세율로 양도소득세를 내는 부동산이 대폭 확대됐기 때문이다.

2주택 이상이면 50%(3주택 이상이면 60%)의 세율로 과세되고비사업용 토지는 60%의 세율로 양도소득세를 내야 한다. 이렇게 높은 세율로 과세되는 부동산은 장기간 보유에 따른 공제의 혜택도 전혀 받을 수 없다.

하지만 비사업용 토지나 주택을 매각하더라도 양도소득세를 최소화시킬 수 있는 방법은 있다. 먼저 매각하는 부동산이 중과세 대상인지 확인해야 한다. 농사를 짓지 않는 농지라도 보유 기간이 20년 이상이면 비사업용 토지로 판단하지 않는다.

또한 가구당 1,000m2의 주말농장이나 체험농장은 비사업용 토지에서 제외된다. 주택도 예외가 있다. 수도권에 있다고 무조건 중과세 되는 것은 아니다. 읍면 지역에 있는 주택으로 공시가액이 3억원 이하면 중과세 대상에서 제외될 수 있다.

주택의 매각이 어렵다면 증여도 고려할 만하다. 주택은 토지와 다르게 용도보다는 보유 수에 영향을 받기 때문에 주택의 수를 줄이는 것이 중요하다. 독립 가구로 인정을 받을 수 있는 자녀에게 증여하고 주민등록만 분리하면 주택 한 채를 줄일 수 있다.

만약 증여세가 부담된다면 부담부증여(부동산을 받으면서 담보대출·임대보증금 등 채무도 함께 증여 받는 방식)를 적극 활용한다. 매매차익이 적은 주택을 선정해서 부담부증여를 한다면 전반적인 세금 부담을 줄일 수 있다.

자녀에게 증여할 수 없다면 부모님께 증여하는 것도 하나의 방법이다. 부모님께 증여할 때는 주택뿐만 아니라 농지나 임야도 활용가치가 크다. 부모님에게 증여한 주택이나 농지를 부모님의 사망 이후에 상속으로 다시 받게 되면 세무적 혜택이 생긴다.

상속주택(한 채인 경우에 한 함)은 5년 동안 양도소득세가 중과세 되지 않고, 상속으로 2주택이 되더라도 기존 주택을 먼저 매각하면 비과세도 받을 수 있다.

농지나 임야도 상속받은 것이라면 5년 동안 비사업용 토지로 판단하지 않는다. 결국 부모님께 증여로 소유권을 넘기고 다시 상속으로 명의를 변경하면 적어도 5년간은 50~60% 세율의 양도소득세는 피할 수 있다.

배우자에게 증여해서 향후 양도소득세를 줄이는 방법도 있다. 주택이나 토지를 배우자에게 증여하고 5년이 경과된 후에 매각하는 것이다. 이 방법은 위에서 설명한 부담부증여와는 다르게 매매차익이 큰 것을 증여하는 것이 좋다.

증여를 통해서 부동산의 취득가액을 증여 당시의 시가만큼 늘릴 수 있기 때문이다. 향후 매각하는 부동산의 취득가액이 커진다면 매매차익은 줄게 돼 양도소득세는 분명 감소하게 될 것이다.

특히 2008년부터는 배우자 간에 세금 없이 증여할 수 있는 금액이 6억원으로 상승한다. 부부가 각자의 부동산을 교차해 증여한 후 매각함으로써 세금을 줄일 수도 있다. 하지만 증여 후 반드시 5년이 경과된 이후에 매각해야 이 효과를 볼 수 있다는 점을 명심해야 한다.

세무 상담 Q&A

매매차익 적을수록 양도세 부담 없어

Q1
3주택을 보유하고 있는데, 한 채를 아들에게 증여하려 한다. 다만 채무를 인수시키는 조건으로 증여하고자 한다. 그런데 다주택자가 부담부증여를 하면 세금이 오히려 더 커진다고 한다. 어떻게 증여하는 게 유리한가.

A 부담부증여는 증여자의 채무를 인수하는 조건으로 증여하는 것이다. 이런 방식을 취하면 일반적으로 증여세는 줄어든다. 반면 증여한 사람은 양도소득세를 내야 한다. 채무를 인수하는 조건 자체가 대가의 일부를 받은 것으로 해석되기 때문이다.

이 경우 증여하는 사람이 다주택을 보유한 사람이면 그 양도소득세가 50~60%의 세율로 과세되기 때문에 줄어드는 증여세보다 양도소득세가 더 커질 수 있다. 혹을 떼려다 붙이는 셈이 된다.

하지만 증여하려는 주택을 제대로만 선택한다면 양도소득세의 크기는 달라질 수 있다. 보유 주택 중에서 가장 최근에 구입해서 매매차익이 없는 부동산을 부담부증여하면 그에 따른 양도소득세는 부담스럽지 않다. 아무리 세율이 높더라도 매매차익이 적거나 없다면 양도소득세는 걱정할 필요가 없기 때문이다.

Q2
2주택을 보유하고 있더라도 50% 세율의 양도소득세가 과세되지 않는 주택이 있나.

A 매각하는 주택이 아래에 해당하면 2주택이라도 50%의 세율로 양도소득세가 과세되지 않는다. 3주택인 상황에서도 대부분 아래에 해당하는 주택은 중과세에서 제외된다. 하지만 수도권 기준시가 1억원 이하의 주택은 3주택인 상황에서는 중과세에서 제외되지 않는다.

1. 수도권 및 광역시권 외에 있는 주택으로 기준시가 3억원 이하의 주택
2. 5채 이상의 주택을 매입해서 사업자등록을 내고 10년 이상 임대사업을 진행한 주택
3. 한시적 규정에 의해서 양도소득세가 감면됐던 장기 임대주택
4. 종업원에게 제공되는 장기 사원용 주택(의무 무상 제공기간 : 10년 이상)
5. IMF 때 건설경기 부양 목적으로 분양한 아파트나 신축 주택
6. 문화재 주택
7. 상속받은 지 5년이 경과되지 않은 상속주택
8. 저당권의 실행으로 인해 취득하거나 채권변제를 대신해 취득한 주택
9. 시·군·구에 인가를 받고 5년 이상 가정보육시설로 사용한 주택
10. 가족의 일부가 근무상의 사유로 지방에 1주택을 취득함으로써 1가구 2주택이 된 경우
11. 부모와 가구를 합침으로써 2주택(유예기간 5년)을 소유하게 되는 경우
12. 결혼으로 1가구가 2주택(유예기간 5년)을 소유하는 경우 당해 주택
13. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 소송 결과로 취득한 주택
14. 이사 목적으로 새로운 주택을 취득해 일시적으로 2주택(유예기간 1년)이 된 경우
15. 수도권, 광역시권에서 기준시가 1억원 이하의 주택
16. ①~③에 해당하는 주택을 제외한 한 채의 주택
　

Q3
2채의 주택을 소유하고 있다. 한 채는 아파트고, 다른 한 채는 단독주택이다. 매매차익과 보유 기간은 둘 다 비슷한 상황인데 어떤 것을 먼저 매각해야 양도소득세를 줄일 수 있나.

A 다주택을 보유한 사람이 단독주택을 보유하고 있다면 매각하기 전에 단독주택을 멸실(滅失)하고 매각하는 것도 좋은 방법이다. 주택을 멸실 등기하면 더 이상 주택으로 보지 않기 때문이다.

2주택 보유자가 아파트를 매각하기 직전에 단독주택을 멸실하면 한 채의 주택만을 보유한 것으로 판단한다. 멸실하면 50% 세율의 양도소득세 대상 주택이 비과세 대상으로 바뀌게 된다.

2주택인 상황에서 단독주택을 먼저 매각할 때도 멸실 후 나대지 상태로 매각하는 것이 유리하다. 멸실 후 매각하면 주택의 매각이 아닌 토지의 매각으로 판단하기 때문이다. 혹시 나대지 상태로 매각하면 비사업용 토지로 구분되지 않을까 걱정할 수 있다.

하지만 세법에서는 주택을 멸실하더라도 2년간은 사업에 사용하는 토지로 인정한다. 그리고 주택이 있었던 기간도 토지의 사업성을 인정하므로 멸실 후 나대지 상태로 매각하더라도 비사업용 토지로 구분되지 않는다.