▶상가의 경우 당장은 임대수익이 적더라도 병·의원, 금융기관 등 우량 임차인을 유지하는 게 장기적으로 유리하다.

최근 임대사업이 각광받고 있는 데에는 정부의 정책도 한몫했다. 정부의 잇단 부동산 대책으로 투자 환경이 바뀐 것이다. 전방위 규제책 이후 투자 방법이 시세 차익 위주였던 부동산 투자에서 임대와 운영을 통해 수익을 얻는 수익형 부동산으로 점차 옮겨가고 있다. 임대사업 추천 상품으로는 소형 아파트, 상가, 오피스텔, 오피스 등을 들 수 있다. 자금 여력이 있는 경우 임대 수요가 풍부한 역세권 상가 건물이나 대학가 원룸사업도 고려해볼 만하다. 임대사업에 투자해 성공한 사례를 통해 자신의 상황에 맞는 유망상품이 무엇인지 체크해보자.

#소형 아파트에 투자한 박경한씨 서울 강서구 화곡동의 박경한(42·자영업)씨는 노원구 상계동의 소형 아파트로 연 6.8%의 순수익을 내고 있다. 박씨는 “무엇보다 은행권 이자와 같은 안정적인 수입을 얻을 수 있다는 점이 가장 만족스럽다”고 말했다. 대부분의 다주택자가 소형 아파트를 급매로 팔려고 내놓는 상황이지만 그는 계속 갖고 있으면서 고정 수익을 얻기로 결심했다. 다주택자로서 보유세가 부담스럽긴 해도 넉넉한 월세로 생활에 여유가 생겼기 때문이다. 박씨는 “소유한 아파트가 세입자들에게 인기가 좋아 당분간 세를 줄 생각”이라고 계획을 밝혔다.

#단지 내 상가에 투자한 허창씨 서울 마포구 신수동에 사는 허창(45·무역업)씨는 몇 년 동안 모은 여유자금으로 강서구 화곡동 H아파트의 지하 1층, 120평짜리 단지 내 상가를 5억원에 분양 받았다. 주변에 다른 할인점이 없어 수퍼마켓을 운영하겠다는 세입자에게 보증금 5500만원에 월 임대료 350만원을 받기로 하고 임대계약을 했다. 세입자인 김동수씨는 상가를 선택한 이유에 대해 “단지규모가 1500가구에 이르기 때문에 상가 이용 수요가 충분할 거라 생각했고 특히 상권조사를 하는 과정에서 주변에 경쟁할 만한 대형 할인점이 없다는 것을 알았다”고 말했다. 또 앞으로도 대형 할인점이 들어올 만한 입지가 없어 기대수익률에 가까운 수익을 낼 수 있을 거라 판단했다고 했다. 상가의 위치가 건축법상으로는 지하 1층이지만 건물 전체가 비탈진 곳에 자리해 실제 동선으로는 지상 1층과 다름없는 점도 매력이었다.

#오피스텔에 투자한 박병규씨 서울 관악구 신림동의 박병규(50)씨는 요즘 오피스텔 임대사업에 푹 빠졌다. 구로구 구로동 오피스텔을 임대로 놓아 연 10% 넘는 수익률을 올리고 있기 때문이다. 박씨는 이 오피스텔을 경매를 통해 시세보다 20% 정도 싸게 매입했다. 그는 “주변의 시샘을 받을 정도”라며 “추가로 오피스텔을 살 예정”이라고 말했다. 보통 자금난을 겪는 시행사가 시공사에 공사비로 대납한 물건(대물)이 저렴하다는 것이다. 시공사에서 신속한 자금 회수를 위해 통상 시세의 50∼60%에 내놓기 때문. 이런 물건으로 임대사업을 할 경우 수익률을 20%대까지 기대할 수 있다는 것이다. 최근 금융상품 금리는 아무리 높아도 연 5∼6% 정도. 더 높은 수익이 가능한 각종 펀드상품도 있지만 원금손실 가능성이 있을 뿐 아니라 환금성에도 제약이 있다. 이에 비해 부동산 임대는 수익성, 환금성, 안정성 면에서 확실히 매력이 있다. 주택 임대용 상품으로 가장 인기 있는 대상은 33∼66㎡대 소형 아파트와 33∼99㎡대 주거용 오피스텔이고, 수익형 부동산으로는 단지 내 상가와 근린상가 등 상가, 오피스, 원룸건물, 다가구·다세대 등이 인기 상품으로 손꼽힌다. 소형 아파트는 서울의 경우 젊은 층에 인기 있는 노원구 상계동 일대, 도봉구 방학동 일대, 강서구 가양동 일대에 밀집해 있다. 신도시에서는 신혼부부들이 많이 사는 안양 평촌신도시를 비롯한 분당 일부에 소형 아파트가 많다. 오피스텔은 서울 신촌 등 대학가 일대, 강남 테헤란로 주변 그리고 신도시 중에서 일산신도시 호수공원 주변, 분당 정자∼구미동 등에 집중돼 있다. 오피스의 경우 삼성타운이 들어선 강남역 인근, 9호선 개통지역, 신분당선 개통지역 등이 유망하다. 원룸 임대사업을 하려면 서울 신촌, 건국대 등 대학가 밀집지역이 유리하다. 임대사업자 등록을 하려면 최소 다섯 채 이상의 아파트를 10년 넘게 보유해야 하므로 소형으로 사업을 한다고 해도 자금력이 부족한 경우 지속할 수 있을지 여부가 불투명하다. 이 경우 원룸, 오피스텔, 오피스, 상가, 고시텔, 레지던스 등을 한두 채 가지고 임대사업에 나설 수도 있다. 하지만 수익형 부동산 임대사업의 경우 세제 혜택을 거의 볼 수 없다는 점을 주의해야 한다. 특히 한두 채나 서너 채로 사업을 하는 경우 세제상 차이가 없으므로 임대사업을 통한 절세에 관심이 있다면 다섯 채까지 늘려 추진하는 것이 바람직하다. 보증금을 끼고 사업을 시작하면 다섯 채라 해도 비용이 생각보다 많이 들지 않기 때문이다.
대충 뛰어들었다간 낭패 본다 세제 혜택을 보지 못한다면 다음으로 가장 중요하게 생각할 점이 사업성이다. 이 과정을 무시해 어림 추산으로 사업에 뛰어들었다 낭패를 보는 경우도 많다. 임대사업은 쾌적성보다는 편의성이 앞서야 한다. 따라서 입지가 매우 중요하다. 원룸 사업은 직장인을 상대로 할 경우 업무 밀집지역, 역세권 주변, 유흥시설 밀집지 인근이 좋다. 학생이 대상인 경우는 물론 학교 주변 1km 이내가 좋다. 꾸준한 수요가 있는지 여부가 사업 성패를 좌우한다. 개인의 사생활을 위한 방음과 주차공간 확보는 기본이다. 오피스텔은 유동인구 수, 상권 업종 분포, 역세권, 공급물량 수준, 해당 건물 주차시설 및 냉난방 시스템 등을 면밀히 살펴 결정해야 한다. 전용률이 60% 이상이어야 사업성이 좋다는 점을 기억하자. 상가의 경우 임대가 확정된 점포 위주로 투자해야 하며 당장은 임대수익이 적더라도 병·의원, 금융기관 등 우량 임차인을 유치하는 게 장기적으로 유리하다. 세금 혜택을 고려한다면 임대소득을 전세보증금으로 받아 비과세 혜택을 볼 수 있다. 최근 높은 수익률 때문에 무조건 월세를 받는 이가 많지만 월세의 규모에 따라 전세가 유리한 경우도 있다. 전세금이나 월세보증금 등 임대보증금은 종합소득세를 내지 않아도 되지만 월세 수입은 과세 대상이기 때문이다. 기본적으로 임대용 물건을 고를 때는 임대 수입 외에 향후 개발의 여지가 있는 지역을 골라야 한다. 그래야 시세 차익까지 얻을 수 있다. 장기간 침체된 경기에 급매나 경매로 나온 오피스텔, 상가, 주택이 많다. 이런 물건은 시세의 50∼60%에 매입해 임대를 놓을 수 있다. 높은 수익률과 시세 차익을 보장받는 셈이다. 물론 이런 물건은 하자가 있는 경우도 있으므로 상권 분석 및 기본 구비서류를 꼼꼼히 분석하는 지혜가 필요하다.

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