정부가 최근 내놓은 미분양 아파트 해소 방안을 두고 업계에서는 실효성 논란이 일고 있다. 하지만 일반 주택 수요자는 일단 유리한 입장에 서게 됐다. 이번 대책의 초점이 전적으로 ‘수요 확대’에 맞춰져 있기 때문이다. 주택담보대출 가능 금액을 늘려주는 등 어떻게든 주택 수요자들이 좀 더 쉽게 아파트를 살 수 있게 해 수요를 늘려보겠다는 게 정부의 생각이다. 수요자 입장에서 보면 이번 대책의 핵심은 대출 규제 완화다. 건설업체가 미분양 아파트의 분양가를 10% 인하하면 현행 40~60%인 주택담보대출 인정비율(LTV)을 최고 85%까지 늘려주기로 했다. 다만 정부는 LTV 완화를 위한 전제 조건을 달았다. 바로 모기지보험(Mort gage Insurance)이다. 모기지보험에 가입하는 경우에 한해 대출 가능 금액을 늘려주기로 한 것이다. 현재 투기지역이 한 곳도 없는 지방에서 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 아파트로 주택담보대출을 받는 경우 이 모기지보험에 가입하면 LTV가 60%에서 80%로 늘어난다. 중대형(전용면적 85㎡ 초과) 아파트는 지금까지 투기지역이든 비투기지역이든 이 혜택을 받을 수 없었다. 하지만 정부의 이번 미분양 대책으로 중대형도 중소형과 똑같은 혜택을 받을 수 있게 됐다. 또 종전에는 LTV 최대 80%까지만 대출 가능했으나 이번 대책으로 LTV 최대 85%까지 대출할 수 있게 됐다. 결국 전체 분양가의 15%만 갖고도 아파트를 살 수 있게 한 것이다. 하지만 이것은 어디까지나 비투기지역, 즉 지방에서만 가능한 얘기다. 그렇다면 모기지보험이 무엇일까. 모기지보험은 미국·캐나다 등지에서는 이미 보편화돼 많은 주택 수요자가 이용하지만 우리나라는 이제 도입 초기 단계라 아는 이가 많지 않다. 심지어 은행 직원조차도 잘 모른다. 모기지보험이란 주택담보대출자가 갑작스레 사망·실직·질병 또는 이혼 등으로 대출금을 갚지 못하는 경우가 생길 것에 대비해 가입하는 보험을 말한다. 주택담보대출을 받은 사람이 갑자기 실직해 대출금을 갚지 못하는 상황이 되면 보험사가 대신 대출금을 갚아주는 것이다. 대출자가 모기지보험에 가입하면 은행으로서는 대출금을 떼일 위험이 줄어들기 때문에 모기지보험에 들지 않을 때보다 대출을 더 많이 해 줄 수 있다. 이처럼 모기지보험에 가입할 경우 주택담보대출 가능 금액은 늘어나지만 일반 보험과 마찬가지로 별도 보험료를 지급해야 한다. 보험료는 신용 상태, 담보 물건, 대출 금액 등에 따라 천차만별이어서 얼마라고 단정 짓기 힘들다. 모기지보험은 보험에 가입하듯 보험사를 찾아가 가입할 수 있는 일반 보험 상품이 아니다. 정부가 모기지보험 취급을 허가한 서울보증보험·젠워스모기지보험·AIG모기지보험 등 극히 일부 보험사와 제휴해 내놓은 주택담보대출 상품을 이용하는 경우에만 가입할 수 있다. 일종의 패키지 상품인 셈이다. 현재 국내에는 12개 은행·보험사가 서울보증보험 등과 제휴해 모기지보험이 포함된 주택담보대출 상품을 선보이고 있는 것으로 파악된다. 대표적인 상품으로는 교보생명이 미국계 AIG모기지보험과 제휴해 지난해 말 출시한 ‘교보더블찬스 모기지보험 대출’이 있다. 금리는 변동금리 기준으로 연 6.22∼7.82% 선이다. 변동주기는 6개월, 12개월, 24개월 중에서 선택할 수 있다. 모기지보험료는 매년 내는데 대출금액의 0.07∼0.39% 선이다. 대출 금리 안에 포함돼 있어 대출자가 따로낼 필요는 없다. 삼성생명도 미국계 젠워스모기지사와 제휴해 ‘플러스모기지론’을 판매 중이다. 3년 주기로 바뀌는 변동금리와 만기 때까지 금리가 바뀌지 않는 고정금리 중에서 선택할 수 있다. 대한생명도 최근 모기지보험이 포함된 ‘MI 홈드림모기지론’을 출시했다. 모기지보험료(0.08∼0.46%)는 금리에 포함돼 있다. 하지만 현재 나와 있는 모기지보험이 포함된 주택담보대출 상품들은 정부의 미분양 발표 대책 이전에 출시된 상품들이어서 향후 약간의 변동이 있을 수 있다. 정부 대책 이후 나온 상품은 아직 없다. 따라서 모기지보험 취급 보험사와 제휴한 은행·보험사에 문의해 정확한 상품 안내를 받는 것이 바람직하다.
7월 ‘미분양 펀드’ 출시 미분양 아파트에 투자해 수익을 내는 펀드도 이르면 7월에 나온다. 부동산 전문 자산운용사인 다올부동산자산운용은 ‘다올랜드칩아파트투자 특별자산투자신탁’을 7월부터 판매할 예정이다. 일반에 판매할 펀드는 공모를 통해 1000억원 규모로 출시할 예정이다. 소액(최소 5만원)으로도 투자할 수 있다. 이 상품은 다올부동산자산운용이 투자자를 모집한 뒤 부동산신탁사를 통해 미분양 아파트를 매입하고 처분·임대해 여기에서 나오는 수익을 투자자에게 나눠주는 방식으로 이뤄져 있다. 투자자가 아파트에 직접 투자하는 게 아니라 수익권에 투자하는 것이어서 주택으로 간주되지 않기 때문에 취득·등록세나 양도소득세 등 세금 부담이 없는 게 특징이다. 쉽게 말해 펀드를 판매한 자금으로 유명 건설사가 지었거나 짓고 있는 일정 기준을 충족하는 미분양 아파트를 분양가보다 20~30% 싸게 산 뒤, 향후 이 아파트를 팔아 시세 차익을 남기는 것이다. 얼른 팔리지 않으면 임대해 임대료를 받는다. 투자 대상은 준공 후 미분양 아파트와 입주가 끝나지 않은 미분양 아파트다. 최소 300가구 이상이어야 하고 시공능력평가 50위 이내 건설사가 지은 아파트여야 한다. 준공 후와 입주가 끝나지 않은 미분양 아파트의 차이는 입주율에 있다. 투자 대상이 준공 후 미분양 아파트인 경우에는 분양률·입주율이 70% 이상이어야 하고, 아직 입주하지 않은 미분양 아파트는 분양률이 최소 40% 이상 돼야 한다. 대형 건설업체 등이 미분양 아파트를 싸게 팔겠느냐는 지적이 있지만 다올부동산자산운용은 이미 상당수 미분양 아파트를 확보한 것으로 알려졌다. 투자 대상을 사들였다고 해도 향후 이 아파트를 팔아 시세차익을 얻을 수 있을지는 여전히 미지수다. 분양가가 주변 시세보다 싼 분양가상한제 대상 아파트가 본격적으로 나오는 것도 부담이 될 전망이다. 물론 이 펀드가 계획대로 잘 운용된다면 전국적으로 12만여 가구에 달하는 미분양 아파트 해소에 도움이 될 전망이다. 또 미분양으로 유동성 위기를 겪는 건설사에 자금 조달 수단을 제공해 시장 안정에도 기여할 것으로 보인다. 펀드 설정 기간은 3년이지만 시중에 판매 중인 여느 부동산펀드와 달리 아무 때나 처분할 수 있다. 목표 수익률은 연 10% 이상이다. 다올부동산자산운용 측은 기존 부동산펀드 수익률(7~8%)보다 높은 수익률을 얻을 수 있으면서도 간접투자여서 세금 부담이 적다고 밝혔다.

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