“지금이 우수 학군 입성할 기회”

아파트 전세시장에서 12월과 이듬해 1월은 비수기다. 가을 이사철을 지나 본격적인 겨울 휴지기를 맞으면서 전세 물건도 많이 사라지고 수요도 줄게 마련이다. 하지만 우수 학교와 학원이 밀집한 서울 강남권과 특목고 진학률 최상위 중학교가 몰려 있는 양천구 목동, ‘강북의 교육 1번지’로 통하는 노원구 중계동 등의 아파트 전세시장은 사정이 다르다. 새 학기 시작에 앞서 우수한 학군으로 집을 옮기려는 수요로 겨울방학을 전후해 전셋값이 들썩거리는 것이다. 오죽하면 부동산 중개업계에 ‘겨울방학 이사철 특수’라는 말까지 생겼겠는가. 유망 학군 전셋집 마련 전략을 알아봤다.

겨울방학 이사철 특수도 불황에는 통하지 않았다. 올해는 상황이 딴판이다. 강남권과 목동·중계동, 경기도 분당·일산 신도시 등 전통 학군 선호지역에서조차 전세시장이 침체의 늪으로 빠져들고 있다. 새 아파트 입주 물량이 늘어난 반면 불경기로 이사 수요는 급감한 때문이다.

“전세 거래는 잘되느냐”는 기자의 질문에 강남구 대치동의 한 공인중개사는 “겨울방학 이사철 특수? 제발 ‘특수’ 맛 좀 봤으면 좋겠다”며 불만 섞인 항변을 토해낸다. 아파트 전세 물건은 넘치는데 찾는 사람이 많지 않아 중개업소 문을 닫아야 할 지경이라는 것이다.

하지만 올겨울 학군 좋기로 소문난 동네로 이사하려는 전세 수요자들에게 최근의 ‘역(逆)전세난’은 절호의 기회다. 싼값에 아파트 전세 물건을 손쉽게 구할 수 있기 때문이다.

◇방학 이사철에도 전셋값 하락 행진=한국부동산정보협회 조사에 따르면 강남권(강남·서초·송파구) 아파트 전셋값은 11월 이후 1.56% 떨어졌다. 같은 기간 서울 전체 평균(-1.11%)을 밑돌았다.

강남구는 한 달 새 1.11% 내렸고 서초구는 2.13% 하락했다. 학원가의 메카로 통하는 강남구 대치동 한 공인중개사는 “예년 이맘때에는 세입자들이 전셋집을 찾아 분주히 움직였지만 올해는 매매 거래도 끊겼지만 전세 거래도 뜸하다”고 전했다.

잠실 일대를 중심으로 재건축 아파트 입주가 한창인 송파구는 무려 3.16% 떨어졌다. 목동이 있는 양천구는 강남권보다는 하락 폭이 크지 않지만 한 달 새 0.36% 내렸다.

유명 학원이 많이 모여 있는 분당 신도시도 11월 이후 아파트 전셋값이 1.32% 하락했다. 분당 서현동 M공인 관계자는 “경기 불황이다 보니 이사 비용이라도 아끼려는 생각에 전세로 살던 집에 눌러앉는 경우가 많아졌다”고 말했다.

◇학군 좋은 곳으로 언제 이사 갈까=강남권 등 학군 좋은 지역의 전세시장 향방에 대해서는 전문가 사이에서도 의견이 엇갈린다. 한쪽에서는 아파트 전셋값 하락을 일시적인 현상이라고 보고 있다. 그야말로 ‘이상 한파’라는 진단이다. 이들 지역에 대한 매력이 감소했다기보다는 경기 침체 영향과 함께 잠실 일대를 중심으로 입주 물량이 한꺼번에 쏟아져 나온 탓에 약세를 면치 못하고 있을 뿐 어느 정도 시간이 지나면 안정을 찾을 것이라는 설명이다.

다른 쪽에서는 전셋값 약세 현상이 장기화할 것으로 내다본다. 경기 침체가 적어도 내년 하반기까지 이어질 것으로 예상된다는 게 이유다. 특히 전세시장은 기존 매매시장과 상호보완적인 관계에 있는 만큼 매매시장이 살아나지 않는 한 전세시장도 관망세가 짙어질 것이라는 분석이다.

어쨌든 경기 침체 여파로 전세 수요가 좀처럼 살아나지 않고 있지만, 초·중·고등학교 학생들을 자녀로 둔 부모라면 올겨울을 학군 좋은 지역에 입성할 기회로 삼을 만하다는 게 전문가들의 조언이다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “입주 물량이 어느 정도 소진되고 시장 상황도 나아지면 아파트 전셋값 하락세도 멈출 것”이라며 “한발 앞서 관심을 갖고 발품을 팔다 보면 학교와 학원 등 교육 환경이 좋으면서도 가격도 적당한 전셋집을 손쉽게 구할 수 있다”고 말했다.

이사할 때 꼭 챙길 것

확정일자 받아 분쟁 소지 없애야

전세를 얻을 때 따져봐야 할 것도 많다. 전세 가격도 싸야 하지만 유지 비용도 잘 고려해야 한다. 일반적으로 한번 넓은 집에 살면 면적을 줄여 이사하기가 쉽지 않다. 따라서 자금이 넉넉하지 않다면 작은 집에서 시작해 차차 넓혀가는 것이 바람직하다. 현장 방문도 필수다. 도로와 너무 가까운 집은 소음과 매연에 시달려야 한다. 따라서 큰 도로에서 걸어서 5분 정도 거리의 주택을 고르는 게 좋다.

전세 계약 때도 챙겨봐야 할 게 적지 않다. 계약 전 해당 주택의 등기부등본을 떼어 계약자와 등기상의 소유자가 일치하는지 확인해야 한다. 계약자가 집주인이 아니고 대리인일 경우 주인의 위임장과 인감증명서를 꼭 받아둬야 한다. 대리인의 신분증을 살펴 법적으로 문제가 없는지 확인한 뒤 계약하는 게 좋다.

또 신규 입주 아파트의 경우 미등기 상태에서 전세 계약이 이뤄지는 사례가 종종 있다. 집주인이 잔금 등을 마련하기 위해 은행에 근저당을 설정한 경우도 적지 않다. 따라서 해당 아파트가 법적인 문제는 없는지 잘 따져봐야 한다. 기존 아파트도 마찬가지다.

등기부등본을 통해 근저당권·가압류·가등기·가처분 등의 권리 관계를 따져볼 필요가 있는 것이다. 가압류 등이 설정된 집은 보증금을 보장받는 데 불안하기 때문에 가급적 피하는 게 낫다. 계약 때는 관리비·공과금 등을 확실하게 해결해야 하고, 도배·장판 등 하자보수 책임에 대해서도 필요할 경우 계약서에 확실히 써둬야 나중에 주인과 분쟁을 피할 수 있다.

잔금을 지급하고 이사 후에는 바로 동사무소에 들러 전입신고를 하고 확정일자를 받아둬야 한다. 그래야 나중에 집이 경매에 넘어가더라도 선순위 설정이나 가압류 등만 없다면 확정일자만으로도 전세금을 지킬 수 있기 때문이다. 전세 만기가 돌아와 재계약해 현재 거주하는 전셋집에 계속 살 때도 등기부등본을 다시 확인해 그동안 근저당권 등이 설정돼 있는지 등을 확인할 필요가 있다.