현재 명예보다 10년 후 생각하라

무엇이 ‘남길 것’이고 무엇이 ‘버릴 것’인가. 이 두 가지를 알면 세상만사가 수월해진다. 은퇴를 앞둔 당신 또한 이 화두를 버리면 안 된다. 30년 가까이 직장생활을 해 모은 돈, 집, 차…. 각각 주머니에 나눠 담을 때가 됐다. 또 은퇴 후 풍요로운 삶을 위해 ‘취할 것’은 뭘까.

1단계 - 처분하라 ‘부동산’

아파트에 대한 애착 버려라

당분간 매수자 우위 시장 전망 … 제값 받으려면 못 팔아“부동산 시장이 앞으로 어떻게 될까요?”

상담하다 보면 은퇴를 앞둔 50대 고객들은 부동산 시장에 가장 큰 관심을 보인다. 50대는 이제까지 부동산 시장을 이끌어온 주인공이다. 부동산이 자산의 대부분을 차지하는 이 세대의 재테크에서 부동산 이야기를 빼놓을 수 없다.

부동산 시장의 분위기가 전과 비교해 많이 달라졌다. 수도권에 거주하는 은퇴를 앞둔 50대라면 강남권은 아니더라도 분당, 용인, 평촌 등에 집 한두 채쯤은 있을 것이다.

그만큼 부동산 투자에 관심이 많았던 세대다. 운이 좋은 사람은 짭짤한 차익 실현도 이뤘을 것이다. 하지만 시장을 이끌어온 주도세력의 자신감이 현저히 떨어졌다.

50대가 노후 준비를 어떻게 해야 하나 답답한 마음에 가장 먼저 떠올리는 것이 부동산이다. 하지만 더 이상 부동산 신화가 부활하기는 어려워 보인다. 최근 부동산 가격이 가장 많이 오르고 투자심리가 강했던 때가 2006년이다. 언제쯤 다시 활황이 올까 동네 어귀에 있는 공인중개사 사무실에 들러 이리저리 둘러봐도 낙관적인 전망을 듣기 어렵다.

부동산 활황을 받쳐줄 수요가 부족하기 때문이다. 예나 지금이나 월급만 모아 집을 사는 것은 거의 불가능한 일이다. 문제는 그 정도의 차이다. 예전에 집값이 월급의 30배였다면 요즘은 100배다. 이미 비교할 수 있는 차원을 넘어섰다. 주택 수요 새내기인 30대가 집을 사야 하는데 학자금도 대출, 전세도 대출로 살아가는 이 시대 30대에 주택 구입은 남의 일 같다.

게다가 한시적 양도세 중과세 면제가 올해 말까지라 다주택자들이 바빠졌다. 지금까지 수익을 지키려면 올해 안에 집을 처분해야 하기 때문이다. 그렇지 않으면 시세차익의 절반을 세금으로 헌납하는 일이 벌어질지 모른다.

‘부동산이 최고’라며 아파트 하나로 든든하게 살아온 50대가 최근 부쩍 ‘언제 팔아야 할까?’ ‘어떻게 팔아야 할까?’라는 고민을 많이 한다. ‘새 집을 어디에 살까’ 하는 질문은 뒷전이다. 4년 전과 무척 다른 모습이다.

50대 대부분 금융자산 < 부동산자산이제까지 상담한 50대 고객 가운데 부동산자산보다 금융자산이 더 많은 고객은 손에 꼽을 정도다. 그런 분도 대부분 새롭게 부동산에 투자하려고 기존 부동산을 처분한 돈을 잠시 보유하는 경우다. 50대 재테크의 축은 부동산이었다. 하지만 은퇴 전에 장남 결혼자금을 대주고 차녀 유학 보내고 여유 있게 노후 생활까지 준비하려면 이 부동산을 팔아야 한다.

돈이 들어가기만 하고 뱉어내지 않는 부동산이 아니라 현금이 필요하기 때문이다. 문제는 요즘 부동산 거래가 바닥이라는 것이다. 어렵게 집을 팔 결심을 한 50대들이 골머리를 앓고 있다. 어떻게 해야 부동산을 잘 팔 수 있을까. 50대 다주택자가 명심해야 할 점이 있다. 수익을 더 보려 하면 거래가 이뤄지지 않을 수 있다는 것이다.

다음 매수자에게 선행을 베푼다는 마음으로 가격을 낮춰 내놓자. 미분양, 보금자리 주택, 위례 신도시 등 새로운 내 집 마련 테마로 당분간 매수자 우위 시장이 전개될 전망이다. 매수자는 당연히 주변 시세보다 싼 아파트를 원한다. 내년이면 여러 세금 혜택이 끝나 수익을 많이 본 부동산일수록 세금을 많이 물게 된다.

내년에 낼 세금의 일부를 다음 세입자에게 선물한다는 마음을 갖자. 일반과세와 중과세 사이 적정 수준에서 매물 가격을 정하는 것이 요령이다. 서두르라는 얘기가 아니다. 은퇴를 바로 눈앞에 둔 다주택 소유주라면 더 망설이지 말고 계획을 세우라는 말이다.

2단계 - 확보하라 ‘수익원’

즉시연금으로 수익 확보에 절세까지

상가·오피스텔 능사 아냐 … 2016년 공실 사태 올지도노후 자금으로 쓸 수 있는 돈을 만들 원천은 크게 세 가지로 나눌 수 있다. 임대소득, 연금소득, 이자·배당소득이다. 현재 잘나가는 은퇴자의 소득원은 무엇일까. 쉽게 떠오르는 답이 임대소득이다.

자산 1000억원대 부자는 고층빌딩, 100억원대 부자는 저층빌딩이나 상가, 10억원대 부자는 오피스텔, 빌라 등 자산 규모에 맞게 포트폴리오를 구성해 다달이 나오는 월세로 여유 있는 삶을 살아간다.

이때 한곳에서 돈이 나오길 바라보고 있는 것이 아니라 여러 곳에 소득원을 깔아 놓는 게 좋다. 수익형 부동산은 만능 해법으로 여겨진다. 하지만 안정적인 노후 자산을 마련하려면 임대수익에만 기대서는 안 된다. 10년 후 같은 방법으로 여유 있는 삶을 살 수 있을지 좀 다른 가정을 해봤다.

2006년 30~40대 인구 수가 고점을 찍었다(그래프 참조). 2006년 부동산 가격이 최고점을 찍은 것은 그 시기에 부동산 수요가 가장 많았기 때문이다. 하지만 그 후 부동산 양극화 현상이 심해지고 있다. 글로벌 금융위기로 양극화 현상은 더 두드러지고 있다. 생산 가능인구인 15~64세 인구 수가 정점을 지나는 2016년이 지나면 상가와 사무실을 채워 줄 경제인구가 감소하게 된다.

베이비붐 세대의 공백이 본격적인 사회적 문제가 되는 시기가 바로 2016년께다. 요즘 곳곳에서 각종 뉴타운, 재정비촉진지구, 유도정비구역 사업들을 통해 올라가고 있는 고층빌딩은 사실상 2016년의 경제인구 수요를 보고 짓는 것이라 해도 과언이 아니다. 하지만 최근 대규모 미분양 사태에서 보듯 수익형 부동산 역시 2016년을 지나며 양극화를 맞게 된다.

‘2010 미분양의 공포’처럼 ‘2020 공실(空室)의 공포’ 가 올 가능성이 있다. 현재 은퇴를 앞둔 자산가가 임대소득만으로 노후를 준비하겠다는 것은 위험천만한 일이라는 얘기다. 다른 준비를 함께해야 한다. 앞으로 5~6년 후까지는 주요 수익원이 임대소득이 되겠지만 임대소득만 믿고 있다간 그 이후 생활에 적잖은 스트레스를 받을 수 있다.

재무 면에서 은퇴 전과 후의 가장 큰 다른 점은 바로 소득의 변화다. 은퇴 전에는 근로소득, 사업소득으로 먹고살지만 은퇴 후에는 임대소득, 연금소득, 그리고 이자·배당소득으로 생활한다. 앞으로 은퇴 후 주요 수익원을 임대소득이 아닌 연금소득, 이자·배당소득 등 금융소득으로 삼는 것도 생각해 볼 만하다.

이런 측면에서 요즘 들어 즉시연금이나 거치식 연금상품으로 자금이 급속히 유입되고 있다. 남보다 먼저 제값에 부동산을 매도한 예비 은퇴자의 자금이 노후의 안정적 수입을 위해 연금으로 유입되고 있는 것이다. 즉시연금과 거치식연금은 모두 목돈을 한번에 연금상품에 예치하는 상품이다.

다른 점은 거치식연금은 목돈을 납입한 후 5% 내외 금리로 몇 년 동안 운용하다가 연금을 타서 생활하는 것이고, 즉시연금은 상품 이름에서 알 수 있듯이 목돈을 예치한 후 별도의 운용기간 없이 바로 다음달부터 연금을 수령하는 것이다. 최근에는 두 상품의 특징을 모두 가진 상품도 출시됐다.

연금상품 역시 수익형 부동산만큼 은퇴를 앞둔 이들에게 필수적인 상품이라고 알려졌다. 연금은 종류가 많다. 크게 국민연금, 퇴직연금, 개인연금, 주택연금 등으로 나눌 수 있다. 여러 상품 가운데 은퇴를 준비할 때 생각해야 할 핵심 요건은 두 가지다.

첫째, 죽을 때까지 받을 수 있나.

둘째, 물가상승을 방어할 수 있나.

종신소득과 물가상승 방어라는 두 가지 요건은 은퇴 준비의 영원한 테마다. 평균수명이 나날이 늘어난다. 기본 생활비는 죽을 때까지 편하게 써야 하지 않겠는가. 다행히 지금 50대는 국민연금의 가장 큰 수혜자다. 국민연금이 많은 수익을 보장하며 출범한 1988년부터 지금까지 20년 넘게 납입했기 때문에 월 100만원 이상 수령 예정자를 종종 볼 수 있다.

즉 50대는 국민연금이 노후자금에 크게 기여한다. 하지만 퇴직연금은 50대와 인연이 깊지 않다. 은퇴 후 노후자금은 국민연금과 개인연금으로 해결하고 퇴직연금은 국민연금을 받기 전에, 혹은 은퇴 후 자산이 급격히 줄어드는 시기에 집중해 확정 기간 연금으로 받는 방법이 있다. 퇴직 후 일시금으로 찾은 다음 건강 관련 비용이나 개인사업을 위한 자금으로 예치해 두는 것도 좋다.

주택연금 ‘최후의 카드’퇴직연금은 주식 같은 위험자산에 투자하기에 제약이 많다. 수익성은 있으나 안정성을 담보하기 어렵다는 얘기다. 보통 평균수명은 가입 시점이 아닌 연금 수령 시점을 적용한다. 따라서 종신연금 수령에 대한 장점도 없다.

개인연금은 앞서 말한 즉시연금 혹은 거치식연금을 권한다. 특히 부동산을 처분한 자금 등 목돈이 있다면 국민연금을 포함해 죽을 때까지 생활비 걱정을 하지 않게 미리 연금화하는 것이 바람직하다. 국민연금과 즉시연금을 합쳐 월 200만원 이상 확보한다. 즉시연금은 사망 시 정기금을 받을 권리를 평가해 실제 납입한 금액보다 적게는 20%에서 많게는 70% 이상까지 과세표준을 낮출 수 있다.

안정적인 소득 확보와 상속세 절세 효과를 동시에 누릴 수 있는 것이다. 이자·배당소득으로 노후 자금을 확보하는 것도 나쁘지 않다. 하지만 만기 때마다 관리해야 하고 투자상품은 자산시장에 민감하게 반응하기 때문에 역시 편한 수익원이라 할 수 없다. 게다가 높은 리스크가 뒤따른다.

결론적으로 생활비는 국민연금, 개인연금으로 해결하고 그 외 해외여행, 골프 등 취미생활과 건강검진, 자동차 관리 등에 드는 비용을 이자·배당소득이나 임대소득으로 해결하는 게 바람직하다. 목돈이나 부동산을 보유하는 것보다 연금화해 정기적으로 받아 쓰는 것이 자녀와의 관계에서 봤을 때도 현명하다.

중병에라도 걸리면 그동안 모은 재산은 자연히 자녀에게 넘어간다. 그렇지 않은 경우가 더 많겠지만 자녀가 부모를 더 이상 찾지 않게 되면 외롭고 빈곤한 노후를 보낼 수밖에 없다. 연금은 본인이 살아 있는 동안 나오기 때문에 자녀와 경제적 문제로 얼굴을 붉힐 일이 없다.

마지막으로 주택연금은 앞의 국민연금, 개인연금과 달리 집만 있고 현금이 없어 도저히 생활할 수 없을 때 내미는 최후의 카드다. 65세에 3억원짜리 집을 은행에 맡기면 매월 85만원, 70세에 맡기면 매월 106만원을 받을 수 있다. 추천하고 싶지는 않은 방안이다.

최성우 에이플러스에셋 팀장

3단계 - 준비하라 ‘상속’

가족이 모여 유언장 함께 써라

상속 재산·대상·시기 미리 생각해야…종신보험으로 상속 재원 마련재산을 쌓는 것보다 만든 재산을 유지하는 것이 은퇴를 앞둔 50대 가장에게 더 큰 과제다. 열심히 재산을 모았지만 뜻하지 않은 문제로 곤욕을 치를 수 있다. 평생 일군 재산을 자녀에게 물려주는 과정에서 상속세라는 복병을 만나는 경우다.

다른 세금보다 세율이 높은 상속세는 부담이 크다. 따라서 상속이 일어나기 전에 준비하지 않으면 낭패보기 십상이다. 상속을 잘 준비하려면 먼저 자산을 정확하게 평가해야 한다.

이와 함께 상속인 간 배분, 종류와 시기 등에 대해 시간적 여유를 두고 미리 계획을 세워야 한다. 상속세는 상속 재산에 따라 10~50% 누진세율이 적용된다. 특히 과세표준이 30억원을 넘으면 50%가 세금으로 나가기 때문에 자산이 얼마인지 파악하는 것이 중요하다. 또 상속인이 몇 명인지와 누가 상속하는지에 따라 공제금액이 결정된다.

상속공제제도를 활용하면 상속세 문제를 비교적 쉽게 해결할 수 있다. 상속 시점 역시 상속세에 큰 영향을 미친다. 상속세는 현재가 아니라 상속 시점의 재산을 기준으로 한다. 자산이 계속 늘어난다면 세율이 정해져 있다 해도 안심할 수 없다.

재산 30억원 넘으면 절반이 상속세로가령 현재 자산이 30억원이고 연 수익률 8%를 가정하면 20년 뒤 상속할 경우 무려 상속재산이 140억원이 된다. 60억원이 넘는 돈이 세금으로 나간다는 얘기다. 부동산자산 비중이 크고 환금성이 있는 금융자산이 부족하면 문제가 발생할 수 있다. 상속세는 상속 개시일로부터 6개월 안에 납부해야 한다.

유족이 상속세 재원을 급하게 마련하려면 경제적인 어려움을 겪게 된다. 세금을 내려고 부동산을 급매로 처분하거나 담보대출을 받아야 하는 것이다. 대개 이런 결정은 자산손실로 이어진다. 따라서 유산을 온전히 가족에게 물려줄 수 있게 상속에 대비한 금융자산을 확보하는 것이 바람직하다.

상속 재원을 마련하는 가장 좋은 방법은 종신보험을 활용하는 것이다. 국세청에서 권장하는 절세 방법 중 하나다. 이때 보험료 납입기간을 길게 하면 그만큼 부담을 줄일 수 있다. 종신보험은 60세가 넘으면 건강상 이유 등으로 가입하기 어려우므로 일찍 준비하는 것이 현명하다. 본인이 가입하기 어려울 때 사전증여로 배우자가 가입하는 방법이 있다.

사전증여는 죽기 전에 미리 재산을 이전하는 것이다. 사전증여는 자산이 늘어나 더 높은 세율이 적용되는 것을 막아준다. 또 증여세를 공제받을 수 있어 일거양득이다. 증여일로부터 10년이 지나면 상속재산에 포함되지 않는다. 배우자는 6억원, 만 20세 이상 성인 자녀는 3000만원까지 증여공제를 받을 수 있다.

죽음이 예고 없이 찾아오듯 상속도 충분한 준비 없이 갑자기 이뤄지는 경우가 많다. 준비 없이 재산을 처분하고 분할하는 과정에서 부모의 뜻과 다르게 상속인 간 다툼과 분쟁이 발생할 수 있다.

이런 불상사를 방지할 방법으로 가족 구성원이 함께 유언장을 작성할 것을 권한다. 가족 간 대화를 통해 유언장에 배분 계획을 구체적으로 세워 놓으면 갈등은 줄어든다. 또 경제적 상황은 시간이 지남에 따라 달라지기 때문에 시기에 맞게 수시로 유언장을 수정해야 한다.

김경희 교보생명 역삼FP지점 FP