매매·전세가격 모두 강세 … 매수 문의 늘고 거래량도 증가

지난해 서울 지역 연간 아파트 거래량이 4년 만에 6만 건을 다시 넘어서면서 2008년 글로벌 금융위기 이전 수준을 회복했다. 집값이 여전히 하락세를 보이는 상황에서도 거래량이 늘면서 실수요자 중심의 주택시장 구조가 정착되고 있다는 분석도 나온다. 올해도 공유형 모기지 확대와 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등 거래 활성화를 위한 정부 정책에 힘입어 주택거래가 다소 늘어날 것으로 예상된다. 올해 주목할 지역은 어딜까?

지난해 말 서울 송파구 주공5단지 110㎡(이하 전용면적 기준)는 11억8000만원에 거래됐다. 지난해 거래된 같은 주택형 중 최고가였다. 지난해 초만 하더라도 10억원 초반대에 머물던 매매가는 1년 새 15% 이상 뛰었다. 지난해 9월 최고 50층 5890가구의 매머드급 대단지로 재건축되는 방안이 확정된 데 이어 같은 해 12월 조합 설립으로 사업이 본 궤도에 오르면서 가격이 가파른 상승세를 보였다.



부동산 침체 남의 일서울의 25개 자치구 중 지난해 아파트 매매가격이 오른 곳은 송파구가 유일했다. 잠실주공5단지의 역할이 컸다. 여기에 리센츠·엘스·트리지움·파크리오 등 잠실지구 일대 대단지도 한 몫했다. 전셋값이 천정부지로 치솟으면서 이들 입주 6년차 대단지에 전세는 물론 매매 수요가 몰리면서 가격이 크게 뛰었기 때문이다.

엘스 84㎡는 지난해 말 연초 대비 4000만원이 올라 9억2000만원대를 형성하고 있다. 리센츠 84㎡도 역시 8억7500만원에서 9억1000만원으로 4% 가량 올라 9억원대를 돌파했다. 리센츠 84㎡의 경우 전세가격이 5억4000만원에서 6억7500만원으로 무려 25%나 상승했다.

문정지구 내 미래형 업무용지가 대부분 팔려나가면서 개발이 가속화되고 있는 것도 송파구 아파트 값 상승의 호재로 작용했다. 문정지구에는 복합단지와 오피스텔이 속속 들어서고 중소·중견기업 본사가 대거 이전할 예정이다. 그동안 송파구의 개발축이 올림픽로를 중심으로 이뤄졌다면 지난해부터 잠실롯데월드에서 가락동 농수산물시장과 가든파이브에 이르는 송파대로로 옮겨가는 상황이다. 이에 따라 2012년 말 6억3500만원이던 가락시영2차 50㎡의 매매가는 지난해 말 7억2000만원으로 13%가 올랐고, 장지동 송파파인타운4단지 84㎡도 같은 기간 5억3000만원에서 5억7500만원으로 8% 가량 상승했다.

서울 강남구의 재건축 대상 아파트와 서초구의 재건축 완료 아파트도 가격 변동률 상위권에 다수 올랐다. 재건축 사업에 속도가 붙고 취득·양도세 감면 혜택 효과가 나타난 영향으로 풀이된다. 개포동 일대 재건축 대상 단지들은 대부분 가격이 올랐다. 개포주공2단지 65㎡는 지난해 말 9억8500만원으로 1년 새 1억원이 올랐다. 시영아파트 29㎡도 3억8500만원에서 4억2750만원으로 11% 상승했다. 개포동 G공인 관계자는 “5개 단지가 앞서거니 뒤서거니 하면서 사업 속도를 내면서 매수 문의가 크게 늘었다”며 “거래가 늘면서 호가도 계속 오르고 있다”고 말했다.

재건축이 완료돼 랜드마크로 자리 잡은 서초구의 대단지 아파트들도 가격 회복세를 보이고 있다. 워낙 고가인 탓에 상승폭은 크지 않지만 교통·학군이 좋아 전세 수요가 많아 매매매가도 오름세다. 반포자이 84㎡는 12억500만원에서 12억5000만원으로 4% 가량 상승했고, 반포리체 84㎡(11억4000만원)도 9000만원 가량 올랐다.

강동구도 재건축 대상 아파트들의 값이 많이 올랐다. 둔촌주공1단지 52㎡가 지난해 말 5억6500만원까지 올라 18%의 변동률을 기록했다. 고덕주공2단지 49㎡는 11%가 오른 4억9000만원선을 형성하고 있다. 사업시행인가 절차를 밟고 있는 이 아파트는 이르면 올해 말 이주가 시작돼 내년에 분양이 이뤄질 전망이다. 투자 수요 유입에 따른 가격 상승 흐름을 보인 것으로 분석된다. 둔촌주공도 지난해 10월 건축 및 교통심의를 통과하면서 사업 속도가 빨라지자 투자 수요가 몰리고 있다.



강남 가까운 강북 한강변 단지 인기강북 지역에서는 강남 접근성이 뛰어난 성동구 내 아파트의 강세가 두드러졌다. 성동구는 전셋값이 오르면서 매매로 갈아타는 세입자가 늘어나 중소형을 중심으로 매매가가 오름세를 보였다. 지난해 성동구 아파트의 평균 매매가격은 1.82% 하락했으나 전셋값은 3.3㎡당 901만원에서 1063만원으로 18%나 뛰었다.

강남 접근성이 뛰어나지만 가격이 상대적으로 저렴해 전세 수요가 몰린 것이다. 옥수동 래미안옥수리버젠 59㎡는 2012년 말 4억5000만원이던 매매가가 지난해 말에는 20%가 오른 5억4000만원대를 형성하고 있다. 옥수12구역을 재개발한 래미안옥수리버젠은 2012년 12월 입주한 새 아파트로 1821가구 규모의 대단지다. 이 아파트 134㎡는 전셋값이 1년 새 6억2000만원에서 8억2500만원으로 무려 33%나 상승했다.

금호동2가 금호자이1차59㎡은 매매가가 4억4000만원에서 4억9000만원으로 5000만원(14%)이나 올랐다. 역시 금호17구역을 재개발해 래미안옥수리 버젠과 같은 시기에 입주한 새 아파트다. 양지영 리얼투데이 리서치팀장은 “지난해 매매가격이 오른 아파트들은 투자 가치가 높은 강남권 재건축 단지이거나 강남 접근성이 양호하지만 상대적으로 가격이 저렴한 강북지역 한강변 단지가 많았다”며 “전셋값 상승세가 이어질 것으로 보이는 올해도 이 같은 경향이 나타날 가능성이 크다”고 내다봤다.

매매가격 상승률이 높은 단지를 살펴보면 대부분 전용면적 85㎡ 이하 중소형이 오름세를 주도한 것을 알 수 있다. 중대형 아파트 값은 약세를 면치 못하고 있는 반면 실수요자들이 선호하는 중소형 평형은 강세를 보였다. 투자자들에게 인기가 높은 강남권 재건축 아파트도 대부분 중소형 위주다.

부동산써브에 따르면 올 1월 1주차 시세 기준으로 수도권 총 347만7162가구를 상대로 매매가를 조사한 결과 29만7211가구가 1년 전보다 매매가가 상승했다. 이 중 85㎡ 이하 중소형 아파트가 25만2699가구로 85%를 차지했다. 매매가가 상승한 가구 중 중소형 아파트 가구 수가 가장 많은 곳은 서울 송파구로 3만231가구였고, 강남구(1만8826가구)와 경기 수원시(1만5590가구) 순이었다.

조은상 부동산써브 리서치팀장은 “가구 구조 변화에 따른 1~2인 가구 증가와 경기 불황으로 인해 관리비·세금 부담이 비교적 덜한 중소형에 대한 선호가 높아지고 있다”며 “전세난에 따른 전셋값 부담으로 매매로 돌아서는 세입자들이 비교적 가격 부담이 적은 중소형으로 접근할 가능성이 커 매매가가 오르는 중소형 아파트 가구 수는 더 늘어날 것”이라고 전망했다.

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