특정 지역·상품에 쏠림 현상 심해 … 주택시장 흐름에 따라 탄력적 대응할 듯

저강도와 고강도 사이의 중강도 부동산 대책. 정부가 지난 6월 19일 발표한 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응방안(이하 6·19 대책)’에 대한 대체적인 평가다. 왜 정부는 과감한 투기 억제 카드를 사용하지 않았을까. 일각에서는 정부가 서울 강남권에 대해 투기과열지구라도 지정하지 않을까 예상했지만 기우에 그쳤다. 정부는 과열이 지속·확산될 경우 투기과열지구 지정 등 추가 조치를 강구하겠다는 ‘구두 경고’를 하는 수준에 머물렀다.

이러다 보니 문재인 정부 들어 내놓은 첫 대책 치고는 실망스런 수준이라는 지적도 없지 않았다. 하지만 정부가 발표한 대책의 내용을 읽어보면 조심스런 행보를 보일 수밖에 없는 현실적인 고민이 있는 것 같다. 이번 대책은 7개월 전의 11·3 대책에 비해 청약뿐 만 아니라 재건축·대출 규제를 포함, 규제의 범위가 좀 더 넓어진 것은 사실이다. 하지만 부동산시장이 철저하게 서울 등 특정 지역만 과열되고 있어 전방위 규제책을 사용할 수 없는 상황이다. 부동산가격과 반비례 관계인 금리가 오를 가능성이 큰 상황에서 특정지역 과열도 계속된다고 단언하기 어려운 실정이다.

이런 상황에서 투기과열지구 지정은 무리라고 판단, 투기과열 지구와 청약조정대상지역의 중간 정도에 맞춰 대책을 내놓은 것으로 보인다. 대책을 내놓으면서 청약조정대상지역을 종전 37곳에서 40곳으로 늘리고 대출(LTV·DTI 조정대상지역 10%포인트 확대)과 재건축 규제를 포함시켜 투기적 수요를 차단할 수 있도록 했다. 주택 시장을 급랭시키기보다는 시장의 온도에 따라 수위를 조절하겠다는 생각을 하고 있는 것 같다.

문재인 정부가 들어서면 집값은 대체로 보합세나 약세를 띨 것으로 시장은 예상했다. 하지만 강남 재건축 아파트값이 급등하는 정반대 상황이 나타났다. 강남에 이어 강북지역으로 오름세가 번졌다. 매도자들은 팔기 위해 내놓았던 매물을 거둬들이거나 호가를 올리고, 매수자들은 조바심을 느낀다. 근년에 보기 힘들었던 시장의 모습이다. 대선 이후 부동산시장의 국지적 이상 과열이 왜 나타났는지 이해하지 못하는 사람들도 많다.

필자 개인적인 생각으로는 이 같은 현상이 나타난 것은 ‘비이성적 기대와 정보의 굴절 수용’에서 비롯된 것 같다. 우선 5년 동안 총 공공재원 50조원을 투입한다는 도시재생 뉴딜을 시장에서는 경기 부양으로 받아들이는 것 같다. 낙후된 지역에 생기를 불어넣는 주거환경개선사업을 시장에선 부동산 경기 활성화 쪽으로 과도하게 해석하고 있다는 것이다. 그리고 참여정부 당시 집값 급등을 경험했던 투자자들 사이에서 이번 정부에서도 급등이 재현될 것이라는 비합리적 기대도 한몫하고 있다. 일종의 과거 경험치에서 얻은 학습효과다.

또 하나. 내년 부활할 가능성이 있는 재건축 초과이익환수제를 왜곡해서 받아들이는 측면도 없지 않다. 초과이익환수제는 말 그대로 재건축 조합원들이 얻는 초과 이익을 국가가 환수하는 만큼 수익이 줄어 가격 하락 요인으로 이어지는 게 일반적이다. 하지만 시장은 때로는 정보를 자기식대로 해석한다. 즉 규제 강화를 재건축의 투자수익의 하락이라는 ‘악재’보다는 수익성 악화에 따른 공급부족이라는 ‘호재’로 정보를 굴절 수용하는 측면이 강하다는 것이다. 재건축 사업을 하면 기존 1.3배의 주택이 새로 생긴다(순증 30%). 정보는 수용자의 태도에 따라 악재가 호재가 되기도 하고, 호재가 악재가 되는 특성을 지닌다는 점을 보여준다.

마지막으로 연간 17만 가구의 공공임대주택을 짓는 공약은 무주택자들의 주거 불안을 해소하는 방안으로 환영받을 만하다. 다만 임대가 아닌 소유권을 행사할 수 있는 내 집 장만의 꿈을 갖고 있는 수요자 입장에서는 이 같은 주거복지 중심 정책에 오히려 불안을 느낄 수 있을 것이다. 오랜 청약저축을 갖고 있는 서울 강북의 40대 한 자영업자는 “다 좋은데 내 집은 어디서 장만하느냐는 생각이 들었다”고 말했다. 이미 지난해 8·25 대책 당시 정부는 주택 공급과잉 문제를 해소하기 위해 공공택지 공급 축소 방안을 발표한 적이 있다. 이젠 저렴한 분양가의 공공분양 당첨을 통해 점점 내 집 마련이 어려운 상황에서 수요자들은 정부가 임대주택에만 치중하는 듯한 느낌을 받았을 것이다.

이런 요인이 한꺼번에 시장에 영향을 미치다 보니 서울을 중심으로 단기 급등현상이 나타난 것으로 보인다. 특히 강남 등지의 집값 급등의 배경은 펀더멘털보다는 심리적인 요인이 크게 작용한 것 같다. 집값 상승에 대한 집단적 기대심리(expectation)다. 한두 사람이 집값이 오르지 않을 것이라고 생각한다면 시장에 별다른 영향을 주지 않는다. 그러나 그런 생각이 집단적으로 나타나면 세상이 달라진다. 절대다수가 한쪽 방향을 확신할 경우 집단적인 예상 자체가 시장을 움직이는 큰 힘으로 작용한다. 시장이 일종의 집단적 ‘자기실현적 예언(Self-fulfilling prophecy)’에 빠질 수 있는 것이다. ‘사자’ 세력에는 여러 수요층이 섞여 있을 것이다. 일각에서 제기하는 발 빠른 모험적·투기적 수요도 있었을 것이고, 일부는 불안을 느낀 무주택자도 내 집 마련 수요도 있었을 것이다.

지금 주택시장의 특성은 국지장세화다. 특정 지역, 특정 상품의 쏠림현상으로 과열되는 양상이 나타나고 있다. 주로 서울 강남 재건축과 부산, 세종시 등의 분양시장이 크게 요동치고 있는 모습이다. 울산·대구·거제·창원에서는 집값이 떨어지고 미분양도 늘고 있다. 같은 지방에서도 극과 극 장세다. 아파트 기준으로 경남 진주는 올 들어 6월까지 0.84% 정도가 올랐지만 창원과 거제는 각각 1.29% 2.87%나 하락했다. 서울 등 일부 과열지역만 보면 전국이 들썩이는 것으로 착각하기 쉽다. 시장이 철저하게 분화되면서 정부의 정책도 그만큼 정교함이 필요할 수밖에 없고 살얼음판 걷듯 조심스럽다.

더욱이 지금 부동산시장 환경은 무차별적인 상승세를 보인 참여정부 때와는 딴판이다. 참여정부 당시만 해도 주택이 크게 모자랐다. 외환위기 당시 건설사들의 부도로 주택 공급의 공백이 나타났기 때문이다. 이러다 보니 2005년 전국 주택보급률은 98.3%에 그쳤다. 서울은 93.7%로 전국에서 가장 낮았다. 하지만 2015년 현재 전국 주택 보급률은 102.3%로 많이 올랐다. 여전히 전국 최저 수준인 서울(96.0%)과 경기(98.7%)를 제외하고 모든 시도가 100%를 넘는다. 참여정부는 그해 ‘5·23 주택가격 안정대책’을 시작으로 임기 5년간 크고 작은 부동산 대책을 30여 차례나 발표했다. 하지만 출범 첫해인 2003년 전국 아파트 값은 13.36% 급등했고, 임기 5년 동안 서울 아파트 값은 57%나 치솟았다. 하지만 지금은 서울을 제외하고서는 오름폭이 미미한 편이다. 전국 아파트 값은 올 들어 6월까지 0.35% 올랐을 뿐이다.

주택시장 수급의 가장 큰 지표인 입주물량에서도 지역 간 큰 편차를 드러낸다. 가령 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 올해 전국에 입주가 예정된 아파트는 37만8765가구, 내년은 43만4399가구에 이른다. 한 해 아파트를 포함한 전체 주택 적정 수요량이 39만 가구에 불과하다는 점을 감안하면 주택시장은 일시적인 공급과잉 상태다. 주로 아파트 입주는 충청권과 경상권, 경기도 일대에 몰려 있다. 입주물량 과다지역에서는 기존 세입자에게 전세금을 다 돌려주지 못하는 ‘역(逆)전세난’ 우려가 커지고 있다. 하지만 서울은 올해 입주물량이 2만6411가구로 많지 않은 수준이다. 서울 주택시장은 과열을 걱정해야 하지만 나머지는 오히려 급랭을 우려해야 할 판이다.

정부는 곧 대출의 문턱이 높아지는 가계부채종합방안, 2018년 세법개정안을 각각 내놓을 예정이다. 6·19 대책은 예고편에 불과할 수 있다. 정부의 부동산 정책의 목표는 거래량과 가격의 변동성을 완화하는 데 있다. 변동성이 커질 경우 언제든지 시장 개입은 이뤄질 수 있을 것이다. 일각에서 주장하는 서울지역 주택 공급확대 카드는 동원하기 쉽지 않은 것 같다. 특정 지역 시장을 안정시키기 위해서는 수요 조절 카드를 쓸 수밖에 없다. 그래서 필요시 투기과열지구 지정은 물론 주택거래신고제 시행, 다주택자 양도세 중과 등 다양한 카드를 쓸 것이다. 시장의 과열의 정도가 심할수록 고강도의 대책을 내놓을 것이다. 향후 정부의 대책은 결국 시장의 흐름에 달려있는 셈이다.

규제의 수위가 높아지면 시장 일각에서 기대하는 반사이익은 없다. 풍선효과를 노리고 틈새 부동산을 매수하는 것은 또 다른 위험에 빠질 수 있다. 장기적으로 시장을 이기는 정부는 없지만 단기적으로는 정부를 이기는 시장은 없다. 즉 장기적으로 주택가격은 수급에 따라 좌우되지만 단기적으로 집값은 정부의 영향력이 절대적일 수밖에 없다. 단기적으로 집값의 결정의 8할이 정책이라고 할 정도다. 그래서 정부가 경고 시그널을 계속 보낼 때는 조금 신중하게 움직이는 게 좋다. “정부가 한 가지 일에 대해 반복적으로 말한다면 당신은 이를 진지하게 받아들여야 한다”는 투자의 귀재 짐 로저스의 말도 새겨들을 만하다.

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