윤석열 정부가 추진하는 새 부동산 정책의 밑그림이 나왔다. 그동안 논란이 됐던 징벌적 보유세 부담은 줄이고, 무주택자의 내 집 마련 기회를 확대하겠다는 것이 골자다.
 
우선 정부는 1세대 1주택자의 종합부동산세 공제액을 14억원으로 높이고, 재산세와 종부세의 공정시장가액비율을 내려 부동산 보유세(재산세+종부세) 부담을 크게 낮추기로 했다. 최근 공시가 급등으로 크게 늘어난 부동산 보유세 부담을 2년 전 수준으로 되돌리기 위해서다.
 
이와 함께 올해 3분기부터 생애 최초 주택구매자의 주택담보대출비율(LTV)은 80%로 늘어난다. 청년층 대출이 과도하게 제약되지 않도록 장래소득 반영 폭을 확대하고 50년 만기 모기지를 도입한다. 다만 가계부채 확대를 방지하기 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 기존 틀을 유지하기로 했다.  
 
16일 기획재정부는 ‘새 정부 경제정책방향’을 통해 이러한 내용이 담긴 부동산 대책을 발표했다. 우선 정부는 재산세와 종부세의 공정시장가액비율을 조정해 전반적인 보유세 부담을 낮추겠다는 방침이다. 보유세에 2021년 공시가격을 적용하겠다던 방침을 바꿔 법 개정이 아닌 정부 시행령 개정만으로 추진할 수 있는 공정시장가액비율 낮추기로 한 것이다.  
 
 
공정시장가액비율은 세금 부과 기준인 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 비율이다. 이 비율을 낮추면 사실상 공시가격을 낮춘 것과 같은 효과를 가져온다. 우선 재산세는 1세대 1주택자 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 하향 조정하기로 했다.  
 
종부세는 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮추되, 올해 한시로 1세대 1주택자에 대해서는 특별공제 3억원을 도입하기로 했다. 이렇게 되면 1세대 1주택자의 경우 종부세 과세기준금액이 11억원에서 14억원으로 확대되는 효과가 생긴다.
 
기재부의 모의 시뮬레이션 결과에 따르면 올해 공시가 14억 8700만원가량의 주택을 보유한 1주택자는 종부세 부담이 현행 94만원에서 13만2000원으로 줄어든다. 지난 2020년 9만3000원과 비슷한 수준이다. 공시가 35억 6300만원가량의 초고가 주택을 보유한 1주택자 역시 현행 1541만8000원에서 637만7000원으로 절반 이상 줄어든다.  
 
다주택자 역시 낮아진 공정시장가액비율이 동일하게 적용되면서 일부 혜택이 예상된다. 이전 정부에서는 주택 보유자를 잠재적 투기꾼으로 보고, 다주택자에게 징벌적 세금을 매기면 시장에 매물이 늘면서 집값을 잡을 수 있다고 판단했다. 하지만 주택 단기 보유 다주택자에 대한 양도세 중과로 매물이 통제되면서 거래절벽이 계속되는 가운데, 세 부담을 피해 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상까지 일어나며 집값을 밀어 올렸다는 시선이 나왔다.  
 
반면 이번 종부세 공정시장가액비율 인하를 다주택자까지 적용하는 건 ‘부자 감세’라는 지적이 나오기도 했다. 하지만 정부는 공시가 급등으로 다주택자의 세금이 과도하게 늘었다는 입장이다. 방기선 기재부 1 차관은 “2020년과 2021년을 비교하면 다주택자 종부세가 3배 증가했다”며 “다주택자 세 부담을 강화해야 하는 측면은 있지만, 이렇게 빨리 늘어나고 대규모로 부과되는 것은 징벌적 측면이 있어 정상적인 수준으로 되돌리는 것”이라고 해명했다.  
 
 

3분기부터는 무주택자의 내 집 마련 자금 확보가 일부 숨통이 트일 것으로 보인다. 생애 최초 주택구입자는 LTV 상한을 기존 60~70%에서 지역이나 주택가격, 소득과 관계없이 80%까지 확대하기로 했다.  
 
대출한도도 현행 4억원에서 6억원으로 상향 조정한다. 정부는 추후 가계부채 증감 추이와 부동산시장 상황 등을 감안해 한도를 더 확대할 방침이다.
 
정부는 차주 단위 DSR 규제 대상을 오는 7월부터 총대출액 1억원 초과 차주로 확대하는 단계적 DSR 규제 강화 조치는 그대로 실행하기로 했다. 금리 인상으로 가계의 이자 부담이 늘어나고 있는 상황에서 DSR 규제는 유지하면서 LTV를 제한적으로 완화한다면 가계대출 건전성에 큰 문제가 없을 것이란 판단에서다.  
 
다만 시장에서는 DSR 규제가 유지되면서 LTV 완화 효과가 제한적일 것이란 지적이 계속 나왔다. 이에 정부는 청년층이 대출을 받을 때 미래에 늘어날 소득을 반영해 대출 한도를 늘려주는 식으로 제도를 보완했다.
 
대출 시점과 만기시점 간 소득을 단순 평균해 장래 소득은 산출하는 방식에서 대출 시점부터 만기 시점까지 연령대별 소득 흐름을 평균 내는 방식으로 개선하는 방식이다. 또 장래 소득 산정 시 현재는 만기를 최대 20년으로 제한하던 것을 20년 만기와 실제 만기 중 차주에 유리한 방안으로 선택할 수 있도록 했다.  
 
이 밖에 정부는 만 34세 이하 또는 7년 이내 신혼부부를 대상으로 보금자리론과 적격대출의 최장 만기를 40년에서 50년으로 늘린다. 대출 만기가 늘어나면 총 이자는 늘어날 수 있으나 매달 내야 하는 원리금 상환 부담은 줄어들게 된다.
 
일부 전문가들은 이러한 대출규제의 단계적 정상화도 고려해볼 만한 시점이라고 보고 있다.  
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “한 번에 확 풀어주는 것(전전 정부 수준)도 좋겠지만 그렇게 되면 매수수요를 부추기는 결과가 될 수 있다”며 “지금처럼 점진적인 접근도 나쁜 선택이 아니다. 이후에는 생애 최초가 아닌 일반 매매에 대한 LTV와 DSR 차주규제에 대한 완화도 거론할 필요가 있다”고 말했다.
 
한편 정부는 주택 도심공급 촉진을 위한 분양가상한제 제도 개편방안을 이달 중 조속히 확정해 발표하기로 했다. 또 250만호 이상 주택공급의 연도별 지역별 로드맵을 오는 3분기 중 마련한다. 전·월세 시장 안정화를 위해 오는 8월 계약갱신청구권 소진 순차 도래 시점 이전에 선제적 대응 방안도 이달 마련한다는 방침이다.

이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

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