'아파트 대체제’로 인기를 모았던 오피스텔 투자 시장에 찬바람이 불고 있다. 대내외 시장 불확실성에 아파트값 급등에 따른 반사이익도 반납하는 모양새다.
 
실제 오피스텔 시장에는 청약 미달 움직임이 감지되고 있다. 최근 서울 아파트 분양 시장에도 청약 미달 사례가 속출 하는 가운데, 그 여파가 오피스텔 시장에도 번지고 있는 것으로 보인다.
 
14일 한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 입주자 모집공고를 내고 청약에 나선 총 26개 오피스텔 가운데 9개 단지(34.6%)가 미달됐다. 서울과 수도권에서도 미달이 나왔으며, 서울 9개 오피스텔 중 2개 단지가 인천에서는 6개 단지 중 절반인 3개 단지에서 미달이 발생했다.
 
오피스텔 거래 건 수도 감소했다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 오피스텔 거래량은 지난 5월 5346건으로, 지난해 같은 기간(6029건)에 비해 12% 감소했다. 전국에서 전용 60㎡ 초과 오피스텔 매매거래는 636건으로, 지난해 같은 기간(1135건)과 비교하면 약 44% 감소했다. 또 전용 60㎡ 미만은 같은 기간 4951건에서 4708건으로 5% 소폭 줄었다.
 
오피스텔 투자 열기기 식은 것은 집값에 대한 고점 인식이 강해진데다, 금리 인상, 대출 규제 등의 영향으로 풀이된다. 오피스텔은 지난해까지만 해도 시행사 자체 보증으로 중도금 대출을 해주는 경우가 많았다. 입주 후 잔금 대출 전환도 가능했다.  
 
하지만 올해부터 분양 중도금과 잔금대출에 개인별 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되면서 오피스텔 투자자들은 선택의 폭이 줄어들게 됐다.  
 
부동산 거래에 올해부터 시행되는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없도록 했다. 이달부터는 개인별 DSR 규제 대상을 총 대출액 1억원 초과 차주로 확대하는 조치가 시행됐다.
 
이에 개인 소득, 대출 규모에 따라 잔금대출 전환이 불가능한 경우가 나오게 된 것이다. 이 때문에 기존 대출이 있어 잔금대출 전환이 어렵다고 판단한 투자자들이 청약, 계약을 포기하는 사례가 늘어난 것으로 파악된다.  
 
시장상황이 급변하자 최초 분양가보다 저렴한 ‘마이너스 프리미엄’ 물량도 등장하고 있다. 오는 11월 준공 예정인 경기 부천 신중동역랜드마크푸르지오시티(전용 39.19㎡) F1타입 분양권이 2억2640만원에 나왔다. 분양가 3억2250만원(최저 기군) 대비 1억원 가까이 낮은 금액이다. 또 인천 서구 루원시티2차 SK리더스뷰(전용 22㎡)는 분양가 1억4400만원 대비 1700만~2000만원 빠진 매물도 나왔다.
 
하지만 대출규제 강화와 금리인상 여파로 ‘마이너스 피’ 분양권 구매에 선뜻 나서는 이들도 드물다. 오피스텔을 중개하는 공인중개사무소 관계자는 “지난 2년간 집값이 급등하는 사이 오피스텔 투자에 뛰어드는 사람들이 많았다”며 “하지만 잔금대출 전환이 불가능하고 부동산 경기 침체 우려가 커지면서 분양가 대비 2000만원 가까이 저렴한 물건도 나오고 있다”고 말했다.
 
그는 그러면서 “그렇지만 요즘 대출 규제가 강화되고 금리인상까지 이어지면서 마이너스 피 분양권을 사려는 매수자를 찾기가 힘든 상황“이라고 귀띔했다.
 
한국은행이 지난 13일 기준금리를 사상 처음으로 한 번에 0.50%포인트(p) 인상하는 빅 스텝을 단행하면서, 전문가들은 오피스텔이나 상가 등의 수익형 부동산 투자도 신중해야한다고 보고 있다. 주택시장의 침체양상이 수익형 부동산시장으로 전이될 수 있기 때문이다.
 
서진형 공정주택포럼 공동대표는 “부동산 가격이 많이 올랐다는 피로감이 반영되고 있고, 대출규제 강화와 이자부담이 증가하는 영향으로 투자 수익이 안 나올 것이란 우려로 오피스텔   투자에도 쉽게 접근하지 못하고 있다”며 “경제의 불확실성이 높아짐으로 인해 청약 역시 많이 철회하고 있다”고 말했다.
 
그는 이어 “수익형 부동산의 경우에도 본인의 자금조달 계획이나 수익률, 입지 조건 등을 잘 따져서 접근해야 된다”고 조언했다.

이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

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