2022년 주택시장의 화두는 20대 대통령 선거였다. 윤석열 대선후보가 당선되면서 규제 완화에 따른 주택가격 상승 기대감으로 2022년 상반기가 시작되었다. 하지만 코로나19 사태 이후 세계 벨류체인 균형이 무너지고 기존 세계 유통구조의 문제가 발생한 상황에서 예상치 못한 러시아-우크라이나 전쟁은 불난집에 휘발유를 끼얹는 격으로 전 세계의 물가 상승을 부추겼고, 세계 경기 침체를 부추겼다.  
 
우리나라 또한 러시아-우크라이나 전쟁의 영향으로 소비자물가지수가 상승하고 내수경기가 침체하기 시작했다. 미국의 금리 인상까지 겹치면서 하반기 이후 주택가격 침체가 급격히 나타나기 시작했다. 언론에선 거래 절벽, 주택가격 급락 등 자극적인 내용이 담긴 기사가 쏟아지고 있고, 정부에서도 주택시장 변화에 대한 심각성을 느끼고 주택시장 하향 안정화를 위한 연착륙을 위해 완화 정책을 단계별로 발표하고 있다. 사람들의 인식 또한 2023년 주택시장은 하락이 기정사실화 된 것으로 받아들이고 있는 모습이고, 2023년 상반기를 기점으로 2008년말 세계 금융위기 상황과 비슷한 장기침체 터널로 진입할지를 두고 의견이 분분한 상황이다.
 
그렇다면 중소형 빌딩 시장은 어떠할까? 2010년대 중반 이후 부동산 투자의 틈새시장으로 인기와 수요가 급증한 중소형 빌딩 시장은 2022년에 거래는 감소하였으나 매매가격은 상승이 지속되었고, 주택시장과 달리 아직까지는 시장 침체에 대한 우려는 크지 않은 상황이다. 하지만 중소형 빌딩이 주택시장의 대체 투자 시장으로서 수요 증가와 시장 규모가 확대되었다는 점은 주택시장과 중소형 빌딩 시장이 밀접한 연관성이 존재하는 것을 의미한다. 다시 말해 주택시장 변동이 중소형 빌딩 시장에 직·간접적인 영향을 미칠 것이라는 예상이 가능한 부분이다. 2000년 이후부터 최근까지 주택가격과 중소형 빌딩 가격의 변화를 살펴보면 서로 연관성이 있음을 알 수 있다.
 
중소형 빌딩은 공식적인 기준이 없지만, 필자의 경우 독자적으로 수백건 이상의 중소형 빌딩 거래경험에 근거하여 기술적으로 3층 이상~15층 이하, 연면적 3000㎡ 이하, 30억원 이상~500억원 이하 거래금액에 해당하는 빌딩을 중소형 빌딩으로 정의하고 있다. 중소형 빌딩의 입지는 대로변에도 존재하지만 중·소로나 대로변의 이면도로에 위치하고 있는 경우가 많은데, 이러한 입지 특성은 대로변 중심의 중대형 오피스 빌딩이 업무시설 용도인 것과 달리 근린생활시설·업무시설·주거기능까지 기능이 혼재되어 복합용도로 사용되는 원인이기도 하다.
 

2022년 중소형 빌딩 시장은 2010년대 중반 이후 저금리 기조와 시장의 유동성 지속 확대에 따라 빌딩가격 상승이 지속된 것으로 파악된다. 그 이유는 개인 투자 중심에서 법인 및 사모펀드, 자산운용사 등으로 중소형 빌딩의 수요층이 확대되면서 주택시장과 달리 수요가 신규로 진입하는 수요층이 지속적으로 증가했기 때문이다. 하지만 2023년의 상황을 낙관하기에는 조심스럽다. 중소형 빌딩 내 다양한 변수 중에서 금리, 정부 정책, 투자자의 투자심리의 상황이 2023년 중소형 빌딩 시장에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는데 각각의 이유를 살펴보면 다음과 같다.
 
첫째는 금리 인상에 따른 대출 부담이다. 중소형 빌딩은 주택상품과 달리 대출가능비율이 높았었는데, 그 바탕에는 거래금액의 약 50% 정도를 조달하는 3~5%대 수준의 저금리 대출이 가능했기 때문이다. 하지만 미국의 금리 인상에 따른 한국은행의 기준금리 인상으로 주택담보대출 금리가 8%를 넘어서는 상황에서 중소형 빌딩 투자에 있어 많은 대출을 활용하는 것이 부담스러워져 매수수요가 감소할 가능성이 크다. 따라서 2023년 상반기에 미국 기준금리 동결이나 인하 진행 여부가 관건이 될 것이다. 하지만 금리 인하를 예상하기에는 인플레이션이 확실히 잡혔다는 신호를 찾아보기가 어렵다.
 
둘째는 정부의 부동산 규제 완화 정책의 확대 정도이다. 2014년 이후 지속적인 주택가격 상승은 은퇴를 했거나 은퇴를 앞둔 베이비부머 세대들의 노후대비를 위한 재테크 투자를 증가시켰고, 틈새시장으로서 꼬마빌딩(중소형 빌딩)에 대한 수요가 자연스럽게 발생하게 되었다. 이들에게 저금리를 활용한 중소형 빌딩 투자는 건물주가 될 수 있는 절호의 기회였다. 하지만 정부의 지속적인 부동산 규제 정책은 중소형 빌딩 시장에서 투자심리 위축을 가져왔는데, 2023년 정부의 부동산 규제 완화 정책의 수준에 따라 중소형 빌딩 시장의 투자심리 회복여부가 달라지게 될 것이다.
 
셋째는 중소형 빌딩 투자자의 투자심리 변화 방향이다. 중소형빌딩이 부동산 재테크 틈새시장에서 성장할 수 있었던 가장 큰 이유는 ‘중소형 빌딩 투자=성공투자’라는 투자자의 확신이 있었기 때문이다. 중소형 빌딩은 투자금액은 크지만 투자를 하면 보유기간 동안의 임대수익과 매각을 통한 시세차익을 동시에 기대할 수 있고, 거기에 희소성까지 더해져 건물주를 꿈꾸는 사람들의 로망을 실현하였다. 지금까지의 경험으로 미루어 볼 때 중소형 빌딩 투자자는 개인 자산가와 법인이기 때문에 자금여력이 충분하여 침체기에도 버틸 수 있는 능력이 있다. 하지만 2022년 하반기 이후 지속되고 있는 글로벌 경제의 침체와 주택시장 하락이 과거와는 다른 상황으로 전개되어 중소형 빌딩 투자자들의 심리 변화에 영향을 미칠 수도 있다. 결국 개인 자산가와 법인이 중장기적 관점에서 시장 상황에 흔들리지 않는 중소형 빌딩 투자를 지속 하느냐가 중요한 관건이 될 것이다.  
 

2023년에 금리, 경제, 정책 등이 최악의 상황으로 진행되면 최소 1~2년간은 중소형 빌딩 시장이 어려울 수 있다. 따라서 부동산 시장의 10년 주기 사이클을 고려하여 중장기적 관점에서 중소형빌딩에 투자를 하는 것이 바람직하다. 또한 2023년은 고금리에 경기침체 등으로 일부 매물 급매로 나올 수 있는데, 입지적 가치에 가중치를 두고 투자하는 것이 필요하다. 상업용 부동산인 중소형 빌딩의 투자에는 무엇보다 중요한 것이 입지이기 때문이다. 2023년은 중소형 빌딩 시장은 기회와 위기가 교차할 것이다. 무리한 투자를 지양하고 투자 리스크를 감당할 수 있는지를 본인이 판단하여 합리적 투자 결정을 하는 것이 무엇보다도 중요할 것이다.
 
※ 필자는 중소형 빌딩 업계에서 20여년간 수백여건의 자문과 컨설팅을 수행한 실무 전문가다. 중소형 빌딩 중개 전문 기업인 리얼티 코리아에서 부사장을 지냈고, 현재는 지나인에셋의 대표이사로 활동하고 있다. KEB하나은행·우리은행·IBK기업은행 등에서 투자자문과 PB 연수교육을 담당했으며, 부동산학 박사로서 중소형 빌딩의 학술 연구에도 힘쓰고 있다.  
 

이진석 지나인에셋 대표

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