[오대열 경제만랩 리서치팀장] 서울 지역 주택 전월세 시장이 요란하다. 임대차 시장에서 그동안 미운오리새끼로 치부하던 월세가 많은 관심을 받고 있기 때문이다. 

‘매달 고정적으로 나가는 월세가 부담된다’는 인식 아래 임대차 시장은 오랜 기간 전세가 주도해왔다. 하지만 최근 2~3년간 가파르게 오른 전셋값 부담, 금리 인상, 주택 시장 침체가 맞물리면서 전·월세 거래 비중이 역전되는 모습이다.

서울 주택 임대차 시장, 월세 비중 역대 최대치

경제만랩이 서울부동산정보광장 자료를 분석한 결과 2022년 서울 주택 전·월세 거래량은 50만9199건으로 집계됐다. 이 중 월세 거래량은 25만670건으로 서울부동산정보광장이 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이래 가장 많았다. 서울 주택 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중도 49.2%를 기록해 역대 최고치로 나타났다.

세부적으로 살펴보면 서울 25개 자치구에서 주택 월세거래량이 가장 많은 곳은 송파구로 2만1512건으로 나타났다. 이어 관악구 1만9971건, 강남구 1만6992건, 동작구 1만3933건, 광진구 1만3122건, 강동구 1만2455건, 서초구 1만2432건, 마포구 1만2330건, 강서구 1만363건 등으로 확인됐다.

전세 거래량의 경우 금리 인상 영향으로 감소세를 보였다. 2021년 서울 주택 전세거래량은 28만132건으로 역대 최다를 기록했지만, 2022년에는 25만8529건으로 전년대비 7.7% 감소했다. 반면 지난해 서울 주택 매매거래량은 4만4957건으로 관련 통계 집계 이래 가장 적었다.

월세 선호 증가…100만원 이상 월세도 늘어

서울 내 월세 수요가 증가하며 100만원 이상의 월세 거래도 늘었다. 2022년 서울 월세 100만원 이상 아파트 거래는 3만3116건으로 전년(3만822건) 대비 2294건 증가했다. 월 1000만원이 넘는 고가 월세 계약도 증가했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 작년 1월부터 11월까지 서울 아파트 전월세 거래 중 월 1000만원 이상 월세계약은 132건으로 나타났다. 전년 동기 54건 대비 2.4배로 증가한 수치다.

월셋값도 상승 추세다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 월세 통합가격지수는 2022년 1월부터 11월까지 101.7에서 1.2% 상승한 102.9으로 집계됐다. 같은 기간 종합주택 전세가격지수는 103.3에서 99.9로 3.4% 하락했다. 민간 통계인 KB부동산 지수에서도 이 같은 추세는 확인 가능하다. 서울 월세지수는 지난해 1월 100에서 지난해 12월 105.5로 5.5%가량 상승했다.

2023년 올 한해 서울 내 월세 거래 건수가 전세 거래건수를 앞지르는 ‘크로스’ 현상이 나타날 것인지는 기준금리 의 방향에 달릴 것으로 전망된다. 

월세화가 가속됐던 이유는 바로 금리의 급격한 인상으로 전세대출 금리도 급등하면서 이자 부담이 커져 대출 이자를 내느니 월세, 반전세로 이동이 대거 이뤄진 것으로 분석할 수 있다. 결론적으로 향후 월세 거래 및 가격의 방향성은 기준금리 하향전환 시점 이후 대출 금리가 적용되는 시점까지는 월세 거래 및상승세가 지속될 것으로 보인다.

※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산 시장의 변화를 분석하고 있다.

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