[이코노미스트 이용우 기자] 부동산 가격 하락이 올해도 계속될 것으로 전망됐다. 특히 전세대출을 활용한 갭투자가 부동산 호황기에 확대하면서 최근의 집값 하락을 유도하는 상황이다. 한은은 비은행 금융기관을 중심으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실이 커질 경우 시장 전반으로 금융 불안을 높일 수 있다고 지적했다.  

“전세대출 활용한 갭투자 물량, 금융 불안 높여”

9일 한국은행이 발표한 ‘통화신용정책보고서(2023년 3월)’에 따르면 지난해부터 금리가 빠르게 오르기 시작하면서 부동산 시장의 불안을 키우는 것으로 나타났다. 가계대출이 부동산에 집중되어 있고, 부채 중 변동금리 대출 비중이 높아 주택가격 하락과 금리 인상이 가계의 채무상환부담 증대로 직결되고 있다는 지적이다. 

한은은 2020~2021년에 있었던 주택가격 상승 저금리 기조하에서 가격 상승 기대가 확산되고, 수요에 비해 공급이 제한된 영향이 컸다고 봤다. 특히 2020년 이후 소득 등 경제 여건과 별개로 부동산 가격이 큰 폭 상승하면서 현재 조정 압력을 높였다고 봤다. 

특히 가계들이 주택 구매 시 변동금리 대출을 활용하면서 주택가격 변동에 따른 금리 민감도를 높였고, 이런 이유로 최근 주택 가격 조정과 가계부채 축소가 진행되는 것으로 나타났다.  

한은은 올해 부동산 경기 전망과 관련해 높아진 금리수준, 주택 경기 순환주기 등 고려할 때 주택가격은 더 하락할 것이라고 분석했다. 

특히 주택 매매와 함께 전세가격 하락이 동반되면서 주택 경기 둔화를 지속시킬 것으로 봤다. 보통 매매 시장과 전세 시장이 상반된 흐름을 보였지만, 최근에는 이자 부담에 따라 전세 수요가 위축되면서 가격 동반 하락이 발생하고 있다는 평가다.   

여기에다 부동산 호황기에 누적된 갭투자 주택 물량으로 앞으로 임대인들이 매도에 나설 경우 주택가격 하방 압력을 높일 가능성도 제시됐다. 이 경우 임대차 계약의 임대보증금보다 전세 가격이 낮아져 리스크를 확대할 것으로 보인다. 

“부동산PF 구조조정 지연 시 비용 커진다”

특히 지난해 레고랜드 사태 이후 문제가 되고 있는 PF대출이 계속 금융 불안을 키우는 것으로 나타났다. 한은은 비은행 금융기관을 중심으로 증가한 부동산PF 대출이 부실화될 경우 시장 전반으로 확산할 가능성이 있다고 밝혔다. 

한은은 “분양시장 여건을 보면 사업초기 사업장은 고금리 부담, 공사원가 상승, 금융기관의 PF대출 취급 기피 등으로 일부 사업의 지연 및 중단이 불가피할 것”이라며 “완공 전 사업장도 미분양 재고가 점차 증가할 것”이라고 예상했다. 

이에 따라 중소 건설업체의 고정이하여신 비율과 상장 종합 건설사 주가에 내재된 예상부도확률(Expected Default Frequency)이 상승하며 건설업체의 재무위험이 확대될 것으로 분석된다. 

한은은 은행권은 리스크가 제한적이겠지만 증권사, 저축은행 등 비은행 금융기관은 자본적정성과 유동성 저하 영향을 볼 것으로 내다봤다. 

비은행 금융기관은 부동산PF와 관련해 고위험 익스포저와 아파트 외 사업장 대출 비중이 높고, 시장성 차입 의존도와 금융기관 간 연계성이 커 고위험 PF 사업장 부실이 현실화될 경우 신용 리스크가 확산될 것으로 예상된다. 

한은 관계자는 “부동산 금융 익스포저가 큰 비은행 금융기관에 대한 신용 경계감 확산과 이에 따른 금융 불안을 미연에 방지하기 위해 한계부문을 조기에 식별하고 정리를 유도해 위험을 낮춰야 한다”며 “특히 부동산PF 금융은 구조조정이 지연될수록 관련 비용이 커질 수 있다”고 지적했다.

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