[이코노미스트 박지수 기자] 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 기준을 대폭 강화한다. 이번 PF 사태로 저자본 건설사들의 무리한 레버리지 활용이 도마에 오르자 선진국 수준으로 기준을 높여 근본적인 안정성을 강화하겠다는 것이다.

13일 정부 경제관계장관회의에는 '부동산 PF 제도 개선방안'이 발표됐다. 개선안에 따르면 현재 3~5%인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 시행사 자기자본비율을 선진국 수준인 20% 이상으로 높이기 위해 세제 혜택등을 부여하기로 했다.

기존 기준에는 자기자본이 3억원(3~5%)에 불과한 회사도 100억원의 사업 시행이 가능했다. 부동산 시장이 호황일 때는 미분양 리스크가 적기 때문에 걱정할 필요가 없었지만, 이번 여파로 현재 한국 시장의 부동산 개발 사업 절차를 대대적으로 손봐야 한다는 주장이 끊임없이 나왔다.

정부 방안의 핵심은 토지주가 토지·건물을 리츠(PF사업)에 현물출자하도록 유도해 PF 자기자본비율을 높이는 것이다. 현재는 기업·개인 보유 토지를 PF사업에 출자할 때 법인세·양도세를 내야 하는데, 조세특례법을 개정해 과세를 이연하기로 했다. 미국에서 지난 1992년 도입돼 리츠 시장의 성장을 이끈 '업리츠(UP-REITs)' 방식이다. 이렇게 하면 지금처럼 사업자가 연 10%대 고금리 대출(브릿지론)을 받아 토지를 매입하지 않아도 된다.

이와 함께 금융회사가 자기자본비율이 낮은 PF 사업에 대출해줄 때 적립해야 하는 자본금·충담금 비율을 높여 PF 사업의 자기자본비율 확충을 유도하기로 했다. 여기에 금융기관이 PF대출 실행 시 사업성 평가를 강화하는 방안도 제시했다. 객관적 기준과 절차를 마련하고, 이를 수행하는 전문평가기관을 만들어 사업성 평가를 의무화하기로 했다. 또 '책임준공 개선 TF'를 운영해 책임준공 제도에 대한 개선방안도 내년 중 마련한다. 

정부는 해당 방안이 안착되면 향후 시행사 자기자본비율이 2026년에 10%, 2027년 15%, 2028년 20% 수준까지 올라올 것으로 보고 있다.

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