[이코노미스트 선모은 기자] 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 20% 이상으로 끌어올리기 위해 세제 혜택을 부여한다. 부동산 PF 사업의 자기자본비율은 현행 3~5% 수준이다. 다만 대출 문턱을 높여 당근과 채찍을 동시에 적용한다는 방침이다. 정부는 금융위원회(금융위)를 중심으로 협의를 거쳐 내년에 구체적인 기준을 마련한다.

14일 정부는 경제관계장관회의를 열고 이런 내용을 담은 '부동산 PF 제도 개선 방안'을 발표했다. 토지주가 토지·건물을 부동산투자회사(REITs·리츠)에 현물 출자하면 부동산이 매각돼 이익을 실현할 때까지 양도소득세 납부 시점을 늦추는 내용이 담겨있다. 정부는 이를 통해 자기자본비율 상향을 유도한다는 구상이다.

현재 기업·개인은 보유 토지를 리츠에 출자하는 시점에 법인세·양도소득세를 내야 해 현물 출자할 유인이 떨어진다. 이에 따라 정부는 조세특례제한법을 개정해 부동산을 매각해 수익이 나는 시점으로 과세를 이연하도록 조치할 방침이다.

김승범 국토교통부(국토부) 부동산투자제도과장은 "유휴 토지 현물 출자가 활성화되면 자기자본비율이 높아지고, 사업비 절감과 분양가 인하 효과가 기대된다"고 했다. 국토부는 수도권 주요 지자체의 3305㎡(약 100평) 이상 주거·상업 지역의 나대지 7000만㎡를 현물 출자 대상으로 보고 있다.

정부는 토지주가 참여하는 PF 중 선도 사업 후보지를 공모해 도시 규제 제약이 없는 화이트존(입지 규제 최소 구역)으로 지정하는 특혜도 부여한다. 자기자본비율을 높이는 사업장에도 용적률 특례를 적용하고 공공기여 부담도 완화한다. 은행·보험사를 대상으로는 장기임대주택사업에 투자할 수 있도록 자회사 소유도 허용한다. 미국의 '업리츠(UP-REITs)' 방식을 도입하는 셈이다.

정부가 이를 추진하는 이유는 '부동산 PF 위기'가 고질적으로 반복되는 원인으로 선진국보다 시행사의 자기자본비율이 낮다는 점이 꼽혀서다. 부동산 PF는 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다. 지난해 말을 기준으로 230조원 규모다.

국내 PF 사업은 대부분 자기자본비율이 3∼5% 수준이다. 총사업비의 20∼40%를 차지하는 토지 매입 단계에서부터 연 10%대 고금리 대출을 받는다. 3억원만 들고 100억원짜리 사업을 시작하는 셈이다. 미국·일본에서는 부동산 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분 투자자를 유치해 자기자본 30∼40%를 갖고 토지를 매입한다. 이후 건설 단계에서 PF 대출을 받는다.

이러다 보니 금융기관은 사업성을 제대로 평가하기보다 공사를 기한 안에 마치겠다는 건설사·신탁사의 보증(책임 준공 확약)을 믿고 자금을 내준다. 시공사가 리스크를 짊어지는 구조다. 이런 구조에서 금리가 오르거나 경기가 위축되면 PF 사업성은 급격히 악화한다. 규모가 큰 사업은 기간이 1년만 지연돼도 이자가 몇백억원씩 쌓인다. 리스크가 '시행사→건설사→금융사'로 확산할 위험이 큰 셈이다.

정부는 과세 이연과 동시에 대출 문턱은 높일 방침이다. 금융권이 PF 대출 때 쌓아야 하는 자본금과 대손충당금 비율을 자기자본비율에 따라 차등화하는 방식으로다. 시행사가 투입한 자기자본비율이 20%보다 낮으면 금융사가 대출을 실행할 때 산정하는 위험가중치를 높게 잡는 형태를 논의 중이다. 이에 따라 자기자본비율이 20% 이상으로 높은 사업장은 인센티브를 받지만, 낮은 사업장은 대출이 어려워진다.

PF 대출 때 이뤄지는 사업성 평가도 강화될 것으로 보인다. 정부는 현재 의무가 아닌 전문평가기관의 사업성 평가를 의무화하고, 평가 기준과 절차를 마련한다는 구상이다. 민간에서 사업성을 정확하게 평가하도록, 전문평가기관 인증 제도도 도입한다. 정부는 범부처 태스크포스(TF)를 꾸려 책임 준공 개선 방안과 PF 수수료 개선 방안을 함께 마련하기로 했다.

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