[고준석의 거꾸로 보는 부동산]부부 공동명의재산 지키는 길

고준석

배우자 한 사람의 일방적인 재산권 행사가 가정만의 문제를 넘어 이제는 사회적인 문제가 됐다. 맞벌이로 어렵게 마련한 집이라 해도 막상 재산권 다툼에 휘말리게 되면 남편 보다는 부인이 불리한 것이 현실이다. “재물과 보화가 가득차 있을지라도 언제까지나 그것을 지켜낼 수는 없다”라고 얘기한 중국의 고대 철학자 노자(老子)의 말을 곱씹어 볼 필요가 있다. 재물을 모을 때나 지킬 때에도 부부가 합심해야 한다. 부동산을 부부 공동명의로 해 놓으면 법률적인 측면에서 좀더 안전하게 자산을 지킬 수 있다. 박씨는 분양권을 배우자와 공동명의로 하려고 한다. 그러나 분양권은 분양 받을 때부터 공동명의로 할 수는 없지만 방법이 없는 것은 아니다. 박씨는 2년 전 분당에 59평형 M아파트를 5억2백만원에 분양 받았다. 내년 3월에 입주 예정에 있다. 또한 분양대금으로 지금까지 4억3천만원을 납부했다. 나머지 7천2백만원은 입주할 때 잔금을 치루면 된다. 분양권을 공동명의로 하기 위해서는 분양권 전매 방식을 통하여 일부 지분을 배우자 앞으로 증여하는 절차를 밟아야 한다. 만약 앞으로 소유권등기를 마친 이후에 부인명의로 일부지분 증여를 하게 되면 증여금액 만큼 취득세·등록세를 추가부담 해야 한다. 따라서 분양권 상태에서 미리 증여하는 것이 절세할 수 있는 방법이다. 박씨는 98년에 이미 1억5천만원을 부인한테 증여했다. 일부 금액을 증여하였기 때문에 올해 안에 남은 한도 내에서 부인 앞으로 분양권 전매에 의한 증여를 하면 된다. 이렇게 되면 분양권부터 부부 공동명의가 된다. 특히 아파트 준공 후 이전등기를 할 때에도 자동적으로 부부공동명의 소유권등기가 된다. 분양권 전매 절차는 시행사에서 지분 이전에 관한 일부 전매 절차를 밟은 후 해당 구청 지적과에서 확인을 받으면 된다. 박씨가 분양 받은 아파트의 소유권을 부인명의로 해두기 위해서는 증여에 따른 세금 문제를 따져봐야 한다. 배우자에게 증여하는 경우 금년 말까지 10년간 5억원(2003년부터는 10년간 3억원)까지는 증여세가 면제 된다. 따라서 박씨가 증여세를 물지 않으려면 분양권의 일부 지분인 3억5천만원에 대해서만 증여를 해야 된다. 부동산 소유권을 공동명의로 해 두면 몇 가지 좋은 점이 있다. 첫째 배우자의 법적인 동의 없이 일방적으로 부동산을 팔거나 담보제공 등의 행위를 할 수 없다. 둘째 은행에서 돈을 빌리거나, 담보제공을 하는 경우 공동소유자 전원이 담보제공 행위가 없으면 받아주지 않는다. 셋째 배우자 한 사람의 소유권 지분만을 가지고 담보 제공하여 경매를 당하게 되는 경우에도 싼 값에 부동산을 다시 찾아 올 수 있다.