투자 1순위로 떠오른 충청권 소형 아파트

고속전철 개통시 수혜가 예상되는 천안(아산)신도시의 역세권 아파트가 투자 1순위 지역으로 떠오르고 있다.

주식과 환율 등 금융시장 붕괴에 이어 실물경기에 후행하는 부동산의 특성을 감안할 때 부동산 가격급락(거품붕괴)을 걱정하는 전문가들의 목소리가 높아지고 있다. 실례로 최근 분양한 상가와 오피스텔의 계약률이 현저히 떨어지고 분양가 이하 매물이 속출하는 등 수요위축의 징후가 뚜렷하다. 게다가 일부 성급한 투자자들은 북핵 해법을 둘러싼 한·미간의 갈등과 분배 위주의 새 정부정책에 대한 불안감과 불신감이 극에 달해 해외 부동산에 발길을 돌리고 있다. 캐나다·호주·뉴질랜드·중국 등이 주요 대상국이다. 경제 여건이 우리보다 안정된 데다 높은 수익률을 기대할 수 있기 때문이다. 교민이나 유학생이 많아 이민을 염두한 새로운 투자 적지로 떠오르고 있다. 외국인과 국내투자자들의 투자심리를 안정시키기 위한 새 정부의 위기 대응력이 아쉽고 경제정책의 방향성과 리더십 확보가 어느때보다 절실하다. 제2의 외환위기까지는 아니더라도 경기불황이 가속화되고 국가위험이 고점에 가까워지고 있는 느낌이다. 다행히 이사철을 맞아 분양시장이 살아나는 등 부동산 급락현상은 연출되고 있지 않으나 부동산 투자자의 불안감이 높아질 수밖에 없다. 그렇다면 현시점에서 부동산시장은 앞으로 어떻게 변하고, 과연 어떤 투자전략을 짜야 살아 남을수 있을까? 먼저 우리 경제를 둘러싼 위험 변수들이 부동산시장에 어떤 파급효과를 미칠지 살펴보는 것이 순서이다.

“부동산은 안전자산” 급락 없을 듯 첫째, 미·이라크 전쟁으로 인한 유가급등은 필요한 원유를 전량 수입에 의존하는 우리 경제에 치명적이기는 하나 부동산시장에는 호·악재가 교차한다. 경제성장률과 경상수지 면에서는 부정적이나 유가급등으로 인한 물가상승은 인플레 방어기능을 보유한 부동산(실물자산)은 오히려 가치 상승을 가져올 수도 있기 때문이다. 즉, 최근의 유가급등에도 부동산 가격이 끄떡하지 않고 있는 점은 인플레에 강한 부동산 특성이 제힘을 발휘했다고 볼 수 있다. 둘째, 세계경제 침체는 주식뿐만 아니라 부동산에 대한 투자수요 감소를 가져와 부동산 가격 하락 요인이 될 것이다. 특히 선진국의 디플레이션 우려가 제기되고 있는데, 디플레가 현실화되면 금융자산뿐 아니라 실물자산 가치 폭락도 불가피해 보인다. 그러나 모든 부동산이 다 하락하는 것은 아니고 용도별 수익성, 즉 내재가치에 따라 차별화가 나타날 것이다. 셋째, 북핵 문제는 부동산 투자에 직격탄을 날리는 말 그대로 핵폭풍이라고 할 수 있다. 금융시장에서 국가신인도를 떨어뜨리고 우리 금융기관들의 해외 차입과 차환 발행을 어렵게 하듯 외국인들이 부동산 신규투자를 보류하고 기취득한 국내 부동산의 차익실현 욕구를 앞당기려 할지도 모른다. 국내투자자들이 해외로 이탈하는 현상도 신정부 정책과 함께 북핵문제가 투자심리를 꽁꽁 얼어붙게 하는 주된 요인이다. 넷째, 4백40조원에 달하는 가계대출규모(가구당 약3천만원)와 3백만명에 이르는 신용불량자 급증은 우리 경제의 발목을 잡는 잠재된 뇌관이다. 풍부한 시중유동성과 저금리가 지난 2년간 부동산 가격상승을 가져오고 소비촉진을 통해 우리 경제 성장의 원동력이었음은 주지의 사실이다. 특히 외환위기 이후 우리 경제 살리기의 일등 공신이었던 주택담보대출은 이제 부메랑처럼 되돌아와 우리 경제를 옥죄고 있는 셈이다. 모든 정책에는 일장 일단이 있듯이 어제의 빛과 소금이 오늘의 어둠과 독으로 변할수 있다는 교훈을 일깨워준 사례이다. 다행히 가계대출 문제는 북핵과 달리 대통령이 직접 나설 정도로 새 정부가 최대의 위기요인으로 인식해 발빠르게 대응하고 있다. 경기의 연착륙과 금융부실화 예방을 위해 3년 미만의 단기 담보대출을 선진국형인 20년 만기의 장기 주택저당대출(모기지론)로 전환키로해 일단 급한 불은 끌수 있게 됐기 때문이다. 그러나 금리가 속등할 경우 언제든지 터질수 있는 시한폭탄이라는 점을 간과해서는 안 된다. 위에서 살펴본 위험요인들을 종합 분석해 보면 경기침체가 장기화될 경우, 결국 부동산시장도 하락 압력을 피하기는 어려울 것 같다. 부동산도 경제재인 만큼 실물경기에 후행할 수밖에 없고 소득감소와 소비 위축은 고액상품인 부동산에 대한 실질구매력(유효수요)의 약화를 가져오기 때문이다. 그러나 부동산은 채권과 함께 안전자산이라는 소비자인식이 강하고 외환위기를 전후해 부동산가격이 한때 폭락했으나 급속히 이전가격을 회복했던 경험은 소위 학습효과로 인해 투매나 손절매를 저지하고 있다. 또 주식시장이 침체된 가운데서도 지난해 미국·영국·호주 등 선진국의 부동산 가격이 큰폭 상승한점, 즉 부동산시장의 동조화 현상도 부동산 가격하락을 막는 데 일조하고 있다.

수도권 아파트 경쟁률 여전히 높아 그렇다면 경기불황 초기 단계라고 할 수 있는 지금 효과적인 투자 요령과 투자유망 상품은 무엇일까?최근 부동산시장의 특징은 한 마디로 ‘차별화’가 급격히 진행되고 있다는 점이다. 과거에는 사두기만 하면 모든 부동산이 시차와 상승률이 다를뿐 동반상승했으나, 이제는 부동산시장도 지역별·평형별·상품별로 분양률이 다르고 수익성과 가격 격차가 커지고 있기 때문이다. 예컨대 행정수도 이전 재료와 고속전철 개통을 앞두고 있는 천안·대전등 충청권은 투자 수요가 몰리면서 가격이 상승세를 타고 있다. 지난 기간 부동산 가격 상승의 진원지였던 서울 강남권은 본격적인 이사철이 시작됐으나 전세 거래만 이루어질 뿐 매매는 찾아보기 어려운 실정이다. 경기불황에 따라 중소형 아파트가 인기를 끄는 반면에 대형 아파트의 미분양 증가 현상과 가격 하락세도 완연하다. 주머니가 가벼워지면 주거비 부담 때문에 전세와 소형 주택을 선호하는 경향이 주류를 이루기 때문이다. 경기 상승시 높은 프리미엄이 붙어 거래됐던 상가·오피스텔·주상복합은 분양권 값이 하락하고 계약률이 큰 폭으로 떨어지고 있다. 하지만 서울 등 수도권 아파트시장은 분양시 여전히 높은 경쟁률을 기록하고 있고, 재건축과 기존 아파트도 짧은 조정을 거쳐 재차 강보합세로 돌아섰다. 시장 차별화와 조정기에 따라 공격적·적극적인 투자보다는 보수적이고 안정적인 투자 자세가 바람직하다.또 묻지마식 무차별 투자보다는 교통·학군 등 확실한 재료 중심의 선별투자 요령이 절대 유리하다고 하겠다. 결론적으로 불황기에는 수익률 극대화보다는 위험관리에 더 치중해야 한다. 부동산의 최대 단점인 환금성을 높이면서 실질금리 마이너스 시대 수익형 컨셉트에 맞는 투자 유망 상품 발굴이 최대 관심사이다. 첫째, 경기 불황기에는 경기변동에 따라 자산가치 등락폭이 큰 상가나 오피스텔보다는 수요가 안정적인 소형 아파트가 투자 유망하다. 소형 주택은 저성장시 또는 실질소득 감소시 수요가 되레 늘어날 수 있어서 세금부담이 커질 대형 주택보다는 투자수익률이 높아질 수 있기 때문이다. 특히, 충청권은 발전 잠재력 면에서 수도권에 비해 저평가 됐고, 고속전철 개통시 수혜가 예상되는 천안(아산) 신도시의 역세권 소형 아파트와 분양권은 투자1순위라고 하겠다. 둘째, 상가·모텔 리모델링이 침체된 부동산시장의 틈새상품으로 주목받고 있다. 낡은 상가나 모텔을 구입해 리모델링을 통해 자산가치를 높이거나 업종 또는 용도변경 후 전매하거나 임대수익을 극대화하는 방법이다. 불황이 지속될 경우 소득이 줄고 소비와 매출 감소에 따라 높은 월세를 감당치 못해 경매로 나오는 물건이 점차 늘어날 것이다. 주 5일근무·독신 가구 증가·이혼율 급증 등 정책변화와 사회 트랜드를 감안시 음식점과 모텔등 위락시설에 대한 수요는 경기의 호·불황에 관계없이 꾸준히 증가할 것으로 보인다. 셋째, 금융과 부동산이 결합한 퓨전상품인 리츠에도 관심을 가질 만하다. 배당수익률이 연 8∼11%에 이르고 주식가치도 액면가를 웃돌아 수익성과 환금성, 안정성이 어느정도 검증됐기 때문이다. 이에 따라 정기금리보다 높은 수익률, 낮은 투자리스크로 안정적인 수익을 원하는 기관, 개인들의 리츠 참여가 활발하고 새상품 개발도 활기를 띄고 있다. 최근에는 CR(구조조정)리츠의 경우 제너럴일렉트릭캐피탈등 외국 자본가의 투자가 잇따르고 있어 시장판도에 큰변화가 예상된다.