"오래 전에 상속받은 주택을 언제 어떻게 양도하는 것이 좋은가.” 상속주택의 소유자라면 누구나 고민을 하게 마련이다. 특히 요즘같이 부동산에 대한 규제가 심한 상황에서는 의사결정이 어렵다. 주택에 대한 세제상의 압력은 매우 강하다. 투기지역에서의 주택 양도에 대해서는 실제 거래가액으로 양도소득세를 과세하고, 1가구 1주택이라 하더라도 일정지역에 대해서는 1년 거주를 의무화했다. 또한 1가구 3주택 소유자가 주택을 양도하는 경우에도 실제 거래가액으로 양도소득세를 계산한다.

김모(50)씨는 30여 년 전에 서울 시내에 있는 단독주택을 상속받았다. 김씨는 현재 주택 일부를 개조해 호프집을 운영하고 있다. 그는 상속주택 외에 다른 집은 없다. 최근 김씨는 상속주택을 19억원에 양도하는 매매계약을 건설업자와 체결했다. 잔금을 받기 전 양도소득세를 계산할 목적으로 상담을 받다가 돈이 되는 세무정보를 알게 되었다. 그 정보의 가치는 2억원이 넘는 것이었다.

김씨의 상속주택은 1가구 1주택이지만 고가의 주택이기 때문에 양도소득세는 피할 수 없다. 주택은 양도가액이 6억원을 초과할 경우에 주택 규모에 상관없이 고가주택으로 분류되고, 고가주택은 실제 거래가액(시가)으로 양도소득세를 계산하도록 하고 있다. 다만 고가주택이 1가구 1주택일 경우에는 양도차익에서 일부를 뺀 금액에 대해 양도소득세를 계산한다. 양도가액을 기준으로 6억원의 비율만큼은 1가구 1주택 비과세로 인정해 양도차액을 줄여준다는 취지다.

김씨가 상속주택을 19억원에 넘길 경우 실제 거래가액에 의한 양도차익은 17억원 가까이 된다. 이 상속주택이 1가구 1주택이 아니라면 17억원의 양도차익을 기준으로 양도소득세를 계산한다. 이때 양도소득세는 4억1,000만원 정도 나온다. 하지만 김씨의 경우는 1가구 1주택이므로 양도차익 17억원 중 5억3,600여만원을 뺀 금액, 즉 11억6,300여만원을 기준으로 양도소득세가 매겨진다. 이때 양도소득세는 2억8,000만원 정도가 나온다.
하지만 김씨는 그렇게 많은 세금을 내지 않아도 된다.

세무상담을 받고 잔금을 지급받기 이전에 집을 헐기로 했기 때문이다. 고가주택에 대해서는 실제 거래가액으로 양도소득세를 계산하지만, 주택을 허물어 멸실등기를 하고 나대지를 매각하게 되면 공시지가로 세금 계산이 가능하다. 물론 이렇게 하면 6억원 비율만큼의 비과세를 포기해야 한다. 하지만 그 대신 공시지가로 세금을 계산해 더 유리하다. 공시지가에 의한 양도차익은 3억원가량에 불과하고 이를 기준으로 계산한 양도소득세는 6,300만원이 나와 그는 2억원 이상 세금을 줄일 수 있게 됐다. 김씨는 주택 철거비용을 건설업자와 분담하기로 했다. 건설업자는 어차피 그 집을 철거할 생각이었기 때문이다.

상속주택만 보유해 1가구 1주택 요건을 충족한다면 이처럼 양도 시점에 6억원을 초과해 고가주택으로 분류되는지를 먼저 확인해야 한다. 만약 고가주택일 경우에는 실제 거래가액으로 양도소득세를 계산한 금액과 멸실등기 후에 공시지가로 세금을 계산한 금액을 비교분석해서 판단해야 한다.
기존에 주택이 있는 상황에서 상속으로 또 다른 주택을 취득하는 경우에는 어떤 주택부터 먼저 팔아야 할지 결정해야 한다.

예전에는 상속주택의 경우 재산을 물려준 사람이 비과세요건을 충족하고 상속받은 사람이 무주택자이거나 1주택 소유자인 경우에는 상속주택은 언제 팔더라도 세금을 내지 않았다. 하지만 2003년부터는 이런 조항이 삭제됐다. 이제는 세금을 고려한다면 상속주택보다는 기존주택을 먼저 양도하는 것이 좋다.
예를 들어 기존주택과 상속주택을 각각 1채씩 보유하고 있고 2채 모두 3년 이상 보유하고 있다고 하자.

기존주택을 팔 경우에는 1가구 1주택으로 비과세를 받을 수 있다. 반면 상속주택을 먼저 팔 경우에는 기존주택 때문에 1가구 2주택으로 보아 양도소득세를 내야 한다. 따라서 양도의 순서를 정한다면 기존주택부터 팔아야 한다. 이렇게 하면 상속주택을 매각할 때에도 비과세가 가능해진다. 다만 2002년 12월 31일 이전에 상속받은 주택은 2004년 12월 31일까지 양도하면 예전처럼 비과세를 받을 수 있다.

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