[부동산 운용 전략]중대형에 청약해 평수 늘려라

무주택자는 대단지 아파트에 적극 창약할 필요가 있다. 사진은 모델하우스를 둘러보는 사람들.

올해 주택시장은 희비가 엇갈릴 전망이다. 2주택 이상 보유자는 세금 부담이 늘어나고, 거래가 위축돼 사고팔기도 어려운 시기가 됐다. 그렇지만 무주택자에게는 내집마련의 기회가 훨씬 넓어졌다. 아파트청약 기회도 많아지고 주택 구입 자금을 20년까지 장기 대출해 주는 모기지론도 등장했다. 그러나 무주택자도 안심할 것만은 아니다. 전반적으로 부동산 관련 규제는 강화되고 세부담이 높아질 것으로 예상되기 때문이다. 결국 무주택자와 다주택자 모두 합법적인 절세와 주택 매도·매수 전략 수립에 더 많은 노력을 기울여야 한다. 무주택자들은 올해처럼 매수자 중심의 주택시장이 형성되고 정부가 무주택자들을 위해 청약 기회를 넓혀줄 때 적극적으로 움직이는 것이 좋다. 일부 지역은 추가 하락을 기대할 수 있지만, 전반적으로 아파트값은 큰 폭의 상승과 하락 없이 안정세를 보이고 있기 때문이다. 정부의 부동산 정책이 규제 일변도여서 당분간은 부동산 경기 위축이 불가피하고 아파트값 상승도 크게 걱정하지 않아도 될 상황이다. 그러나 이미 급매물이 서서히 감소하고 있고, 택지 개발과 철도·도로 개통 등의 개발 호재가 있는 지역은 국지적으로 강세를 보이고 있다. 또 정부 정책도 부동산 경기 국면에 따라 달라지기 때문에 앞으로 3∼4년 뒤에 부동산 정책이 어떻게 달라질지 알 수가 없다. 주택을 매입하려는 사람은 오히려 올해처럼 급매물이 많이 나올 때 적극적으로 대처하는 것이 유리하다.

무주택자에 기회 많아 올해는 1순위 청약통장 보유자 중 무주택자에게 기회가 가장 많다. 투기과열지구 안에서 분양하는 민영아파트 중 전용면적 25.7평 이하는 75%를 무주택 우선공급 대상자(청약예금과 부금 1순위자로 만 35세, 5년 이상 무주택 세대주)에게 분양한다. 또 아파트 당첨 사실이 한 번이라도 있는 사람은 배우자와 전 세대원을 포함해 5년간 투기과열지구 안에서 1순위 청약이 제한되므로 그동안 1순위 통장을 가지고 아파트 당첨을 받지 못했던 사람들의 당첨 기회도 상대적으로 넓어졌다. 1주택을 이미 보유하고 있거나 무주택 우선공급 대상이 안 되는 일반 청약자들도 전용면적 25.7평 이하 청약에서 당첨 가능성이 낮아졌다고 실망할 일이 아니다. 무주택 우선 공급이 없는 전용면적 25.7평(분양면적으로 32∼33평) 초과 아파트는 상대적으로 분양 물량이 늘어나고 있으므로 청약통장을 증액하면 된다. 판교·김포·파주·동탄 등 수도권 대규모 신도시는 물론 집값이 비싼 인기 지역일수록 중·대형 평수 공급이 많다. 올해부터 투기과열지구에서 공개 청약하는 주상복합아파트도 중·대형 평수 비율이 높은 편이다. 청약통장이 없거나 1순위 청약을 못한다고 실망할 것은 없다. 목돈이 있다면 오히려 투자가치가 검증된 지역의 아파트나 입주 예정 아파트 분양권을 사는 것이 더 빠른 방법이다. 투기과열지구 안에서는 2002년 6월7일 이후 분양된 아파트의 분양권 전매가 등기완료 시점까지 금지돼 있다. 또 올해부터는 20가구 이상 주상복합아파트도 분양권 전매가 금지되고 청약통장 가입자에게 공개 청약된다. 그러나 법 시행 이전에 분양된 아파트는 1회에 한해 분양권 전매가 가능해 입주가 임박한 대단지에서는 올해 급매물이 가장 많이 쏟아진다. 투자 목적으로 여러 개의 분양권을 소유한 사람들은 분양받은 아파트를 모두 취득할 경우 다주택자로 보유세와 양도소득세 부담이 커지므로 잔금 지급 전, 즉 입주 전에 팔려는 사람들이 많이 나올 수밖에 없다. 서울 지역에서도 역세권 5백세대 이상 대단지 아파트 입주가 늘어날 예정이다. 서울 지역 역세권 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 기회도 올해뿐이다. 내년 상반기까지 분양권 전매가 허용되는 아파트 분양권 매물이 사라지면 분양권으로 새 아파트를 마련할 수 있는 기회도 줄어든다.

장기투자는 강남·재건축 위주로 여유 자금이 넉넉한 투자자는 강남권 재건축아파트에 10년 이상 장기투자하는 것이 가장 유망하다. 재건축아파트 중에서 강남·서초·송파·강동구 등 강남권과 과천시·광명시·수원시 등 교통 좋은 수도권 대단지를 노려야 한다. 재건축 대상 아파트는 규제가 많아져 종전에 대출을 무리하게 끼고 재건축아파트를 사두었던 사람들은 올해 급매물을 내놓을 수밖에 없다. 가장 시세 하락 폭이 커질 종목도 재건축아파트다. 게다가 2003년 12월30일 이전에 재건축 조합설립 인가를 못 받은 단지는 앞으로 조합설립 인가 뒤 조합원 지위 양도가 금지된다. 작년에 조합설립 인가를 받았더라도 1회만 전매가 허용된다. 재건축아파트는 조합설립 인가에서 사업 승인까지 3∼4년이 걸리고, 사업을 승인받아 분양한 뒤에도 입주하기까지 3년 이상 걸린다는 것을 감안하면 10년 이상 바라보는 장기투자다. 재건축 관련 규제도 투기과열지구의 해제에 따라 바뀔 수 있고, 집값이 안정되면 신규 주택 공급원이 없는 강남권에서는 재건축 규제를 풀 수밖에 없다. 투기 지역의 2주택 소유자는 앞으로 3∼4년간 주택 양도를 포기하는 것이 상책이다. 보유 2년이 지났더라도 양도차익에 따른 기본세율(9∼36%)에다 15% 범위 내에서 탄력세율이 붙기 때문에 최소 24%의 세율이 적용된다. 8천만원 이상의 양도차익이 발생했다면 최고 51%의 세율이 적용되고, 실거래가를 기준으로 양도차익을 계산하면 세금 부담이 상당히 크다. 따라서 앞으로 2006년까지 보유과세가 높아져 취득 ·양도에 대한 거래세율이 점진적으로 내려가는 시점인 2007년 이후로 매도시점을 느긋하게 미뤄두는 것이 좋다. 3주택 이상 보유자는 양도소득세 기본세율 60%에 투기 지역에 속할 경우 탄력세율 15%가 붙지만, 2003년 12월31일 이전에 이미 3주택 이상 보유했던 사람에 한해 2004년 12월31일 안에 양도할 경우 기본세율(9∼36%)만 적용한다. 따라서 투기 지역으로 양도차익이 작고 보유가치가 크지 않은 주택은 올해 안에 매도하고, 비투기 지역으로 기준시가로 양도차익을 계산할 수 있다면 올해 안에 다주택을 벗어나는 것이 유리하다. 그러나 장기적으로 투자가치가 있는 역세권이나 재건축 대상 아파트, 그리고 택지개발이나 철도·도로 등 교통 개발 호재가 많은 지역은 앞으로 3∼4년 이상 묻어두고 상황을 지켜보는 것이 좋다.

상황별 부동산 운용 전략 ■무주택자
→ 적극적으로 내집마련 시도하라. ■1가구 1주택자
→ 재건축 아파트는 10년 이상 내다보라. ■1가구 2주택자
→ 3∼4년 뒤로 매도시기 잡아라. ■1가구 3주택자 이상
→ 집 팔고 다주택자 벗어나라.