A Case of Roh vs. Reality

부유한 광고업체 중역인 박성철(51)은 소위 ‘부자 혼내주기’에 몰두하는 노무현 대통령의 표적이 될 만하다. 그러나 2003년 초 취임 이래 서울의 뜨거운 부동산 시장을 통제하려는 노 대통령의 노력은 역효과를 냈다. 서울 남부, 특히 한국에서 가장 부유한 동네인 강남의 집값은 두 배 정도 올랐다. 박성철은 “노 대통령이 나 같은 부자들을 별로 좋아하지 않는다는 사실을 안다. 그러나 그의 부동산 정책은 오히려 부동산값을 올려 사실상 부자들을 돕고 있다”고 말했다. 강남에 있는 그의 아파트 두 채 가격은 합쳐서 170만 달러(약 17억 원) 정도다.

주요 자유 시장 경제를 길들이려는 노 대통령의 노력이 빚은 부작용을 상징적으로 보여주는 지적이다. 현재 전 세계의 부동산 시장이 호황이고, 상하이에서 샌프란시스코로 이르는 대부분 지역에서는 거품 붕괴가 우려될 정도다. 그렇지만 민주-자본주의 국가 가운데 한국만큼 적극적으로 중앙통제 장치를 사용해 그 호황을 억제하려는 나라는 없다. 2003년 말 노 정권은 특히 강남처럼 과열된 곳의 투기를 억제하기 위해 부동산 양도차액에 세금을 최고 60%나 부과했다. 정부는 또 강남 지역에 진출한 건설업체들에 대형 아파트 공급을 줄이고 서민용 소형 임대 아파트 공급을 늘리도록 요구했다.

그 지역의 부동산 수준을 약간 떨어뜨려 전반적인 집값을 내리자는 의도였다. 그러나 대형 아파트 소유자들은 새로운 세금을 피하기 위해 집을 팔지 않기로 선택했다. 건설업체들은 정부 지시대로 대형 아파트를 적게 지었지만 매입자들은 여전히 대형을 원했다. 많은 수요가 적은 공급을 좇다 보니 값은 오르게 마련이다. 요즘 강남에서 120 평방m 아파트값은 5년 새 네 배나 오른 120만 달러다. 집값 상승세는 분당 같은 인근 신도시들로 확산됐다.

전문가들은 노 대통령의 접근방식이 효과가 있을지도 모르지만, 이는 중국 같은 중앙통제 경제에서나 가능하다고 말한다. 사실 중국은 한국보다 덜 가혹한 부동산 관련법을 신설해 상하이 부동산값 상승을 억제해 왔다. 예컨대 투기를 억제하기 위해 당국은 매입 후 1년 안에 파는 주택에 대해 겨우 5.5%의 양도소득세를 부과했다. 중앙대 경제학과 김영봉 교수는 “과거에는 한국에서도 규제 위주 정책이 통용됐다. 그러나 이제 한국 경제는 그런 정책을 받아들이기에는 너무 복잡해졌다”고 말했다.

그 결과 노 대통령의 대중추수적(populist) 의도는 상처를 입고 있다. 주택값은 부촌에서만 올라 빈부격차를 확대하고 위화감을 조성했다. 강남의 부자들은 부도덕한 투기꾼으로 매도된다. 가계부채는 2000년 이래 거의 두 배로 늘어 4500억 달러나 되며, 그 절반 이상은 주택 담보 대출에서 비롯됐다. 그리고 가계부채 부담은 소비를 억누르고 경제성장을 막는다.

한편 노 정권은 소외 지역에 대한 선거공약을 지키기 위해 수백 개 관공서와 국영기업들을 지방으로 분산하고, 무주·원주 같은 지역을 전략적 기업도시로 개발하는 작업을 추진 중이다. 그러나 그런 노력은 투기를 전국으로 확산시키는 부작용을 초래하면서 부산 같은 지방 대도시들을 투기의 표적으로 만들었다. 삼성경제연구소 장재철 연구원은 “한국의 부동산 시장은 투자가 아닌 투기에 의해 주도되기 때문에 거품 붕괴의 위험이 크다. 이는 가계부채 문제와 결합될 경우 국가 경제에 큰 타격을 가할지 모른다”고 말했다.

이런 위협에 놀란 노 대통령은 최근 “세계적으로 부동산값이 다 오른다 해도” 한국의 부동산값 상승은 허용하지 않겠다고 선언했다. 국무총리는 투기를 ‘사회적 범죄’, ‘사회적 암’이라고 규정했다. 검찰은 시민들이 투기꾼을 고발하도록 신고전화를 설치할 계획이다. 국세청은 다주택 소유자들의 탈세 혐의를 조사 중이다. 그리고 집권 열린우리당은 호화 주택에 대한 세금을 올리기로 결정했다.

그러나 비판자들은 이런 처벌적 조치들의 효과는 일시적이라고 지적했다. 차라리 시장에 대한 국가 개입을 줄이는 편이 낫다고 주장한다. 예컨대 공급을 늘리기 위해 대형 아파트 건축 규제를 풀고 자본이득세를 원래대로 낮추라는 제안이다. 강남의 부동산 중개업자 정봉수는 “정부는 주택 소유자들을 처벌하기보다는 주택을 매도하도록 유인책을 제공해야 한다”고 말했다.

비판자들은 정책결정자들이 부동산 시장에 좀더 인내심을 가지라고 덧붙인다. 기록적인 저금리 시대에 투자기회를 엿보는 여유 자금(투자를 위해 단기 금융상품이나 현금 형태로 있다)이 4000억 달러나 떠도는 상황에서 주택 매매로 인한 어느 정도의 양도차익 인정은 불가피하다. 주택산업연구원의 권주안 박사는 “정부 관리들이 그런 자본이득을 인위적 조치로 억누르기보다는 시장 수단을 이용해 관리가능한 범위 안에서 통제해야 한다”고 말했다. 그러기 위해선 노 대통령이 ‘세계적’인 현상을 혼자만 부인하지 못한다는 사실을 인정해야 한다. 그러나 노 대통령은 그런 양보는 못하겠다고 이미 맹세했다.

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