“주택가격 안정돼도 부자 동네는 계속 뜬다”

강남의 대표적 아파트 타워팰리스.

강남의 한 아파트 분양장을 찾은 사람들.

전체적인 부동산 가격의 상승률은 낮지만 지역별·종류별로 차별화되면서 강남·판교 인근의 아파트 가격이 크게 올라 정부가 과열을 막기 위한 대책 마련에 골몰하고 있다. 강남과 판교 인근 아파트의 경우 최근 2개월 사이에 1억~3억원씩 상승해 대다수 서민의 근로의욕을 감퇴시키고 사회적인 위화감이 형성되고 있어 방관만 할 수 없는 상황이 됐다. 그러나 주택 가격 상승이 국지적이고, 전세 가격이 안정돼 있으며, 다른 곳으로 확산되지 않았으므로 그렇게 과민 반응을 하지 않아도 됐었다. 그런데 정부가 국지적인 문제에 너무 끌려다니다 보니 대책을 남발하고, 이에 대한 면역성이 커지면서 정부 대책에 대한 내성이 생겨 가격이 더 상승하는 상황이 전개됐다. 현재 고소득층과 저소득층의 소득 양극화가 심화되고 있고 저금리에도 불구하고 시중에 여유자금이 넘치다 보니, 일부 부동산에 자금이 몰리는 현상이 나타났다고 본다. 그렇지만 주택시장이 비수기로 접어들고 있고 정부가 다시 강력한 대책을 서두르고 있기 때문에 강남과 판교 인근 아파트 가격 상승은 안정 국면으로 진입할 확률이 높아졌다. 따라서 정부가 대책을 발표하는 8월 말을 전후해 시장에는 급매물이 출현할 확률이 매우 높다. 이미 강남 재건축 아파트의 경우 호가가 1억원씩 하락한 매물이 나오고 있지만 심리적으로 위축되며 매수세가 끊긴 상황이다. 이제 매수세는 위축됐고 강남과 판교 인근에 아파트를 갖고 있는 사람들의 심리는 시간이 흐를수록 불안해지고 매도 물량도 늘어날 것으로 예상된다.

유동자금 주택에서 토지로 그렇지만 정부가 ‘강북 개발’을 강조하고 뉴타운 개발을 가속할 움직임을 보이고 있기 때문에 뉴타운 주변 주택과 토지 가격은 계속적인 상승세를 타고 있다. 토지 또한 행정타운·기업도시 건설, 공공기관 이전 등의 호재를 타고 상승세가 지속되고 있어 앞으로 유동자금은 주택보다 토지 쪽으로 이동할 확률이 높아졌다고 할 수 있다. 이렇게 주택시장에서 재건축과 기존 아파트 시장이 위축되고 있는데 분양시장도 당분간 동시 위축된 후 판교가 분양되는 11월을 전후해 경쟁률이 높아지고 활기를 띨 것으로 예상된다. 그리고 내년 하반기부터는 레임덕 현상이 본격화될 것으로 예상되고 내수경기가 회복될 가능성이 높기 때문에 부동산 시장이 다시 국지적인 상승세로 진입할 확률이 높다. 주택가격이 상승하는 배경을 살펴보면 저금리, 소득의 양극화, 대체수요 증가, 대형 아파트 공급 부족, 웰빙 주택 확산 등을 들 수 있다. 따라서 소득 양극화와 더불어 저금리가 지속되면 대체수요가 늘어나고 대형 아파트 공급이 더욱 부족해질 것이므로 주거환경이 뛰어난 강남과 주변 지역의 주택 수요는 꾸준히 증가할 것으로 보여 주택가격은 다시 상승할 수밖에 없을 것으로 예상된다. 하반기에는 강남 수요자가 이동하는 데 어려움이 없고, 웰빙 개념이 도입된 전원형 대형 아파트가 다시 움직일 것으로 예측된다. 이러한 곳으로는 강남의 신규 아파트, 분양 승인이 완료된 재건축 아파트, 판교 인근 분당과 용인의 대형 아파트 등을 꼽을 수 있다. 정부가 신도시를 개발하거나, 여러 가지 수요억제 정책을 쓴다고 하더라도 자금력 있는 실수요자들이 이동하는 아파트의 가격을 안정시키는 데는 한계가 있다. 국민소득이 높아지고 자본주의 사회가 고도화될수록 이러한 차별화는 지속될 수밖에 없는 것이 현실이기 때문이다. 다음으로는 소득향상과 대체수요의 증가로 지역 대표 아파트와 개발예정지역 아파트의 가격이 강세를 띨 것으로 예측되고 있다. 지역 대표 아파트로는 강남의 동부센트레빌·타워팰리스·현대아이파크, 송파의 잠실 주공아파트, 강동 시영아파트, 분당 파크뷰, 용산의 시티파크·파크타워·이촌한강자이, 하남 에코빌, 남양주 덕소 두산위브, 구리 토평지구 등을 들 수 있다. 유망 개발 예정지를 살펴보면 판교 인근의 용인 신봉·성복·동천지구, 수원의 이의 행정타운, 마포 상암지구, 파주 금촌·교하·운정지구, 인천 송도 신도시 등이 있다.

지역 대표 아파트군 계속 강세 결국 전체적인 주택가격은 안정돼도 부자들이 이동하는 지역과 개발 호재가 있는 곳은 상승세를 지속할 것으로 전망된다. 정부가 여러 투기 수요 억제책을 내놓으며 주택시장이 숨을 고르고는 있지만, 실수요자 중에서 자금력 있는 부자들이 찾아가는 주택은 잠시 쉰 후 재차 상승할 확률이 높아 보인다. 그러므로 돈이 있는 유효 수요가 이동하려는 주택을 찾는 것이 내 집 마련과 재테크를 동시에 만족시킬 수 있다고 판단된다. 이런 곳으로는 현재 잠실과 판교ㆍ서용인, 즉 신봉·성복·동천을 꼽을 수 있다. 그리고 주택시장에 대한 정부의 규제가 강화되면 개발 호재가 있는 지방의 임야와 농지가격이 크게 상승할 것으로 예상된다. 또 주 5일 근무제가 확산되면서 레저용 토지 가격도 오를 것으로 보인다. 그리고 정부가 세제를 강화해 부동산 가격 안정에 접근하고 있지만 아파트 가격 상승은 공급 문제를 풀지 않으면 해결하기 힘들 것으로 예상된다. 따라서 강남을 대체할 신도시 건립이 필수적이며 이에 따라 강남 수요자의 신도시 이동이 지속될 수밖에 없다. 정부가 어느 곳에 대체 신도시를 건립할지 확정되면 대체 신도시 인근으로 주거를 이동하는 전략이 좋다고 할 수 있다. 강남은 쇠퇴할지 몰라도 강남의 유효 수요가 가는 곳은 주택시장을 좌우하는 키를 지니고 있다고 볼 수 있기 때문이다. 하반기 부동산 시장을 전망해 보면 정부의 강력한 부동산 대책과 더불어 조정기로 접어들면서 급등했던 지역을 중심으로 아파트 급매물이 출현하기 시작할 것으로 예상된다. 다주택자들이나 금융 부담이 있는 사람들의 주택 처분이 완료되면 주택시장은 차별화되며 다시 국지적 상승이 시작될 것으로 보이는데, 조정 기간은 1년 정도 걸릴 것으로 보인다. 투자처를 잃어버린 유동자금은 수익형 부동산과 토지 쪽으로 이동할 공산이 크다. 주택시장은 조정기 이후 회복세를 거쳐 재상승 주기가 도래하는 2009~2010께 상승할 것으로 예상된다. 따라서 세제가 강화되고 수익률이 낮아지는 주택시장에서는 수익 측면보다 주거 측면에서 접근하는 것이 좋은 선택이며, 재테크는 수익형 부동산 쪽으로 눈을 돌리는 지혜가 필요하다.