임대주택 전용 40㎡ 이하면 재산세·종부세 면제…보유세 강화 ‘임대’로 해결하라

정부가 보유세 강화를 서두르고 있다. 보유세 강화 및 주택 공급 확대로 얽혀 있는 부동산 문제를 풀겠다는 뜻에서다. 그렇다면 2주택 이상을 갖고 있는 다주택자들은 어떻게 대처해야 할까? 정답은 바로 보유세 혜택을 받을 수 있는 주택임대사업에 있다는 게 세금 전문가들의 공통된 지적이다. 문답을 통해 보유세 해결 노하우를 알아보자. Q.샐러리맨인 나(김모씨·49)는 나중에 안정적인 노후를 위해 주택 5채를 매입하여 주택임대사업을 하려고 한다. 그런데 정부에서 다주택자에 대해 재산세와 종합부동산세를 대폭 강화할 것이라는 언론 보도를 접한 뒤 보유세 때문에 고민이 이만저만 아니다. 주택 5채를 매입해 임대할 경우 보유세 혜택은 없는지 궁금하다. 자세하게 알려 달라. A.최근 언론에서 보도한 것처럼 보유세가 대폭 강화될 경우 임대주택은 수지타산이 맞지 않을 수 있다. 특히 임대사업 전용 주택을 선정할 때 조심해야 한다. 하지만 예외 없는 법칙은 없다는 말도 있지 않은가. 다주택자라고 해도 주택임대사업을 한다고 하면, 그런 사업자는 두 가지의 보유세 혜택을 받을 수 있다. 하나는 임대하는 주택에 대해 재산세와 종합부동산세를 감면받는 경우다. 또 다른 하나는 종합부동산세를 계산할 때 사업자가 갖고 있는 다른 일반 주택과 합산하지 않는 경우다. 단, 이때 조심해야 할 건 각각의 보유세 혜택을 받기 위해서는 법에서 정하는 요건을 갖춰야만 한다는 점이다. 김씨의 경우처럼 주택임대사업을 새로 시작하려고 할 때는 가급적 보유세 혜택을 받을 수 있는 주택을 골라 산 다음 주택임대사업에 나서야만 임대이익을 극대화할 수 있다는 뜻이다. 그러면 먼저 임대주택에 대해 재산세와 종합부동산세를 감면받을 수 있는 경우를 자세히 살펴보자. 임대주택법에 따라 임대사업자가 국내에 2가구 이상의 임대용 공동 주택을 매입해 과세기준일 현재 임대에 직접 사용할 때를 알아보자. 이때 이 임대주택의 전용면적이 40㎡ 이하면, 재산세와 종합부동산세를 전액 면제받을 수 있다. 그런데 전액 면제 대상 주택은 임대주택법 시행령에 따라 공공건설 임대 의무기간을 채운 임대주택을 매입한 경우에 한한다. 그리고 전용면적이 40㎡를 초과하고 60㎡ 이하인 주택이면 재산세와 종합부동산세를 50% 감면받는다. 전용면적이 60㎡를 초과하고 85㎡ 이하인 주택이면 25%를 감면받는다. 다만 공동 주택을 정당한 사유 없이 임대 의무기간 내에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 이미 감면받은 재산세와 종합부동산세를 추징당하게 된다. 다음으로 김모씨처럼 임대주택법에 따라 임대주택사업을 새로이 하려는 경우를 살펴보자. 물론 이때도 사전에 조건을 갖춰야만 세금 혜택을 받을 수 있다. 국민주택(전용면적 85㎡) 규모 이하의 집을 5채 이상 갖고 시작해야 한다. 또한 임대를 개시한 날 또는 최초로 합산배제 신청을 한 연도의 과세기준일 현재 그 개별 주택의 시가표준액이 3억원 이하여야 한다. 그리고 10년 이상 계속하여 임대사업을 해야 한다. 그러면 종합부동산세를 계산할 때 사업자 본인의 다른 부동산과 합산 과세되지 않는다. 또한 기존 임대사업자 입장에서도 종합부동산세에 대처할 필요가 있다. 2005년 1월 5일 이전부터 주택임대사업을 하고 있는 사업자가 2005년도 과세기준일(6월 1일) 현재 시가표준액이 3억원 이하이며, 국민주택 규모 이하인 주택을 두 채 이상 갖고 있는 경우를 살펴보자. 이때 5년 이상 계속하여 임대사업을 하면 종합부동산세를 계산할 때 사업자 본인의 다른 부동산과 합산 과세되지 않는다.