주택을 여러 채 보유한 사람은 앞으로 종합부동산세와 양도소득세의 부담이 커진다. 종합부동산세가 늘어나는 이유는 세 가지 정도다. 첫째, 종합부동산세를 과세하는 기준금액의 인하다. 현재 주택은 9억원을 기준으로 과세되지만, 내년부터는 6억원으로 하향조정된다.

둘째, 개인별로 과세하던 종합부동산세를 가구별로 합산해 과세한다. 가구별로 합산한 금액으로 기준금액을 판단하고 세금도 계산한다. 셋째, 종합부동산세의 과세표준이 상승한다. 현재 종합부동산세는 기준시가의 50%를 과세표준으로 한다. 하지만 당장 내년부터 기준시가의 70%로 상향조정된다. 정부는 이를 해마다 10%포인트씩 올려 2009년에는 기준시가의 100%를 과세표준으로 만들 계획이다.

주택을 여러 채 갖고 있으면 양도소득세 부담도 늘어난다. 우선 2006년부터 2주택을 소유한 사람에게 실거래가액으로 양도소득세를 과세한다. 또 2007년부터는 55%(주민세 포함)의 세율로 양도소득세를 과세하고, 55%의 세율이 적용되는 주택은 장기보유특별공제를 받을 수 없게 된다. 현행 세법에서도 3주택 보유자에 대해서는 66%(주민세 포함)의 세율로 과세하고 장기보유특별공제를 배제하고 있다.

여러 채의 주택을 소유하더라도 사업을 목적으로 주택을 임대하는 경우에는 종합부동산세가 제외되고 양도소득세가 중과세되지 않는다. 다만 임대주택법에 의해서 구청이나 시청에 임대사업등록을 하고 주소지 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다. 그리고 법에서 정하는 기간 동안 장기 임대를 해야 한다.
현행 종합부동산세와 양도소득세에서 혜택을 받는 임대주택은 건설임대주택 ·매이비임대주택·기존임대주택으로 구분된다.

건설임대주택은 건설업자가 임대를 목적으로 신축한 주택을 말한다. 다만 임대 당시 기준시가가 6억원 이하여야 하고 2채 이상의 주택(45평 이하)을 5년 이상 임대해야 한다. 매입임대주택은 임대를 목적으로 취득하는 주택을 말하는데, 임대 당시 기준시가가 3억원 이하여야 하며 5채 이상의 주택(국민주택 규모 이하)을 10년 이상 임대해야 한다.

기존 임대사업자는 종합부동산세나 양도소득세가 중과세되기 전부터 임대주택법에 따라 주택임대를 계속해 온 사람을 말한다. 종합부동산세가 시행되기 전인 2005년 1월 5일 이전부터 주택을 임대했으면 종합부동산세를 내지 않는다. 양도소득세 중과세가 발표된 2003년 10월 29일 이전부터 주택임대사업을 해 왔으면 종합부동산세는 물론 양도소득세 중과세에서도 벗어난다.

기존 임대사업자가 아닌 사람이 선택할 수 있는 길로 매입임대주택을 고려해볼 만하다. 추가로 주택을 구입해 5채의 주택을 만드는 것이다. 임대주택 수는 같은 특별시, 광역시 ·도에 소재하는 주택별로 각각 합산해 5채 이상이어야 한다. 즉 경기도에서 임대사업을 하려면 도 내에 주택이 5채 이상 있어야 한다. 서울에 4채와 경기도에 1채를 합해 5채인 경우에는 세무상 혜택을 받을 수 없다.

중요한 요건이 또 있다. 종합부동산세를 신고할 때에는 임대사업 주택을 제외하는 ‘합산배제신청’을 해야 한다. 10년 이상 임대사업을 해야 한다는 조건도 충족해야 한다. 매입임대사업을 10년 채우지 않고 주택을 매각하면 그동안 감면받았던 종합부동산세 등을 추징당하게 된다.
등기상으로는 1채이지만 실제로는 다가구주택도 종합부동산세 대상에서 제외될 수 있다. 5가구 이상에 임대할 경우다. 다만 1채의 주택으로는 임대주택법상 임대사업등록을 할 수 없기 때문에 주소지 관할 세무서에 주택임대에 관련한 사업자등록을 해야 한다.

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