2007년 토지 시장은 지난 5년간의 시장과는 달리 대형 호재와 치명적 악재가 겹치고 있어 시장 전망이 매우 불투명한 상황이다. 먼저 대형 호재 요인을 보자면 제17대 대통령 선거로 인한 후보들의 지역개발공약 발표와 참여정부에서 2007년 상반기에 발표할 것으로 예상되는 제2 지방 균형발전정책이 대표적인 호재다. 2007년 아파트 시장은 지난 5년간의 지나친 과열 현상과 여야의 아파트 반값 정책 추진 등으로 위축이 불가피할 전망이다. 그러나 토지는 상반기 획기적 조세감면 조치를 포함한 제2 지방 균형발전정책 발표, 2007년 하반기의 대선 정국 영향으로 크게 땅값이 오르는 것도 예상된다. 예컨대 내륙운하가 추진된다면 그 항구 주변지 같은 곳이다. 악재도 있다. 양도세 전면적 실거래가 과세, 부재지주 양도세 중과세(60%), 종합부동산세 과세표준 적용률 상향(70→80%) 등 조세적 요인이 있다. 또 환율 요인에 의한 경기침체 우려, 과도한 가계부채(559조원, 2006년 9월 기준)로 인한 금융발(發) 시장 위기 등이 바로 그것이다. 2007년 토지시장 전망을 한마디로 압축하면 실물경제 불안요인과 개발정책의 호재 요인이 상존하는 시장이라 할 수 있다. 이에 따라 토지에 투자하려면 전국적 차원이 아닌, 지역적 종목별 차원에서 살펴보아야 한다.

◇어떤 성격의 토지 골라야 하나 = 1억원을 들고 투자할 때에, 투자 성과가 가장 높은 토지 종목을 예상하려면 몇 가지 전제조건을 충족시키는 상품이어야 한다. 첫째, 악재 요인보다 거시적 호재 요인이 더 강한 상품이어야 한다. 농지(농업)는 미국·중국·인도 등 대국(大國)과 자유무역협정(FTA) 체결을 할 때에는 이상하게도 ‘최대 장애물’로 떠오르고 있다. 한국은 중장기적으로 이 국가들과 FTA를 통한 시장통합(관세 없는 무역)이 생존의 필수요건이다. 그러나 이 국가들은 모두 한국보다 농업경쟁력에서 절대적 우위에 있다. 당연히 상대국가에서는 시장통합을 위해 한국의 농업시장(특히 쌀시장) 개방을 협상의 최우선 전제조건으로 제시할 것이다. 한국 경제는 FTA란 새로운 국제질서를 맞이하여 첨단 산업국가로 살아남을 것인가, 아니면 한국 농업 사수를 위해 국제적 고립을 자초할 것인가를 결정해야 한다. 그 핵심이 농업시장 개방이고, 농지제도의 개혁이다. 둘째, 내재가치보다 저평가된 종목이어야 한다. FTA 환경으로 펼쳐진 신농지법은 농지의 타용도 전용을 정책적으로 장려하고 있다. 즉 현행법에 의해 농지는 무늬만 농지이지 사실상 대지(垈地), 공장용지(工場用地), 휴양·레저타운 부지로 언제든지 전용할 수 있다. 즉 현재 거래가격은 농지가격 수준이나 내재가치는 대지가격 수준이란 뜻이다. 셋째, 광범위한 수요기반이 뒷받침되어야 한다. 농지의 활용도가 농업 외에도 일반용도(一般用途)로 전용이 허용되어 수요기반이 넓어졌다. 구농지법 아래에서는 농업인만 농지를 소유할 수 있었다. 그러나 FTA 신농지법은 일반인의 농지 소유를 허용하고 있다. 특히 대도시 주변지역 농지는 국민소득이 증가할수록 전원주택 부지로 점차적으로 수요가 확대될 것이다. 미래 전원주거 택지로서 농지의 탄탄한 수요기반은 농지가격의 필연적 상승을 수반할 수밖에 없다.

◇투자에 알맞은 종목은 = 한마디로 말해 임야(林野), 택지개발지구 대지, 농지(農地) 등 세 가지다. 그런데 임야는 2003년 10월 시행된 신법 산지관리법에 따라 원칙적으로 개발을 금지하는 공익성용지(公益性用地)로 전환되었다. 즉 법률적으로 사익용(私益用) 투자 대상에서 제외시켰다는 뜻이다. 택지개발지구 대지는 중장기적으로 좋은 투자 대상이긴 하나 단기적으론 2007년부터 조세제도 강화, 아파트 반값 공급 정책의 영향, 경기 침체 우려 등으로 거시적 시장상황이 좋지 않다. 그러나 농지는 사정이 다르다. 농지가 돈이 되는 이유를 알아보자. 일반 국민은 농지(田·畓·果樹園)라고 하면 절대농지·상대농지를 떠올린다. 그러나 이는 1995년 12월 31일자 농지법 개정으로 사라진 법률용어다. 96년 1월 1일부터는 진흥농지·일반농지 등으로 불린다. 농지에 대한 국민 인식은 10년 전 상황에서 멈춘 것이다. 하지만 2002년 4월부터 농지법은 일대 변혁을 거듭하고 있다. 우루과이라운드(UR협상)와 FTA란 새로운 국제질서 때문이다. 이제 서서히 농지가 화려한 스포트라이트를 받으면서 부동산 재테크의 신흥귀족으로 등장하고 있다. 그 4대 이유를 좀 더 자세히 알아보자. 우선 경자유전(耕者有田) 원칙이 사라졌다는 것이다. 2004년 4월 1일 이전까지 농지법(구농지법)은 농민만 농지를 소유할 수 있도록 했다. 그러나 신농지법(FTA농지법, 2004년~현재)은 농민이 아닌 일반 국민도 농지를 자유롭게 소유할 수 있도록 개정되었다. 경자유전 원칙 포기는 농지 수요의 폭발적 증가를 수반해 향후 농지가격의 급격한 상승을 유발시킬 것이다. 농지 절대보전의 원칙도 사라졌다. 신농지법은 대국들과 FTA 체결협상 때에 최대 장애물인 농산물시장 개방에 대비해 2004년부터 농지 절대보전 원칙을 포기했다. 국제경쟁력 없는 한국의 농업보호를 위해 첨단산업제품의 해외판매 확대를 포기할 수 없어서다. 이제 농지는 절대보전이 아니라 주택·공장용지·휴양레저용지로 전용되는 게 정책적으로 장려하고 있다. FTA로 인해 농지의 경제적 활용도와 부가가치가 높아진 것이다. 직접 경작의무도 면제됐다. 구농지법에서는 직접 경작을 하지 않는 농지는 강제처분 대상이었다. 그러나 신농지법은 도시인의 농지소유 확대를 위해, 즉 농업인을 축소시킬 목적으로 농지 임대를 허용했고, 도시민의 직접 경작 부담도 사라졌다. 마지막으로 강제 처분제도도 사실상 정부가 포기했다는 점이다. 신농지법은 구법과는 달리 형식적인 강제 처분제도를 채택했다. 직접 경작도 임대도 하지 않는 강제 처분대상 농지 소유자에게 면책기간을 주고 있기에, 강제 처분제도의 법적 강제성이란 의미가 사실상 없어졌다.

◇돈 되는 농지 찾는 노하우는 = 농지 투자는 입지 선정만 잘하면 높은 수익성(시세 차익)을 보장받을 수 있다. 반면 환금성이 낮다. 따라서 아무 농지나 투자해서는 안 된다. 농지 투자는 아래와 같이 환금성을 고려한 선별적 투자를 해야 한다. 우선 대도시에서 40km 이내에 있는 농지를 구입해야 한다. 서울로 치면 양평이나 가평 같은 곳이다. 왜 그럴까? 환경가치에 대한 의식 확대와 주5일 근무의 확산, 국민소득의 상승 등으로 전원주택 수요가 지속적 증가 추세에 있어서다. 수도권과 지방 대도시 주변지역에 있는 관리지역 농지는 미래 전원 주거지역으로서 수요기반이 탄탄하다. 미래 수요가 많을수록 환금성도 높고 시세차익도 많다. 또 소액으로 분산 투자해야 한다. 농지 투자는 월세 수익이 발생하지 않고 시세 차익밖에 기대하기 어려운 게 현재 실정이다. 따라서 1억원 미만의 돈으로 분산 투자를 하고, 또 여유자금으로 투자하는 게 바람직하다. 중장기적 투자를 해야 한다. 농지 가격은 단기간에 급등하지 않고 정책과 주변 여건에 따라 서서히 움직이는 게 특징이다. 농지 투자는 단기 투자보다는 느긋하게 중장기적 투자를 해야 한다. 분할이 가능한 토지를 선택해야 한다. 비도시 지역에서 토지는 매매금액이 2억~3억원을 초과하면 거래가 잘 안 되는 편이다. 지가가 상승할 경우 2필지 이상으로 분할이 가능한 토지여야만 환금성이 높아진다. 도로 접근성을 고려해야 한다. 차량 접근이 가능한 4m 이상의 도로에 접해야 한다. 맹지는 도로 확보 방안을 우선적으로 검토한 후 투자해야 한다. 이행(移行)이 예측되는 토지를 탐색하라. 진흥농지는 농가주택, 농림수산업 창고, 축사 외에는 건축행위가 제한되기에 지가가 낮게 형성되어 있다. 그러나 진흥농지가 폐지되고 보호농지나 일반농지로 전환되면 가격이 2~3배로 상승할 수 있다. 군청에서 농사를 짓지 말라고 2002년 이전부터 권장하는 토지라고 한다면, 진흥농지가 폐지될 가능성이 크다. 마을 주변의 자투리 농지나 산과 산 사이에 위치해 있어서 항공방제나 기계화 영농 또는 대규모 경작이 불가능한 농지는 진흥농지에서 해제될 가능성이 있다. 양평군의 경우 2002년부터 매년 5만 평 정도를 진흥농지에서 해제하고 있다.

◇1억원 투자 어디에 = 일단 대도시 주변 농지라고 간단하게 전하고 싶다. 이를 구체적으로 말하면, 수도권은 서울 주변의 광주·가평·양평권의 농지를 꼽고 싶다. 가격은 평당 30만원선(20만~40만원)이면 적당하다. 중부권은 공주·연기 주변 지역의 농지가 주목을 받고 있으며, 가격은 평당 20만원선(10만~30만원)이 적당하다. 영남권은 부산이나 울산·창원 주변지역의 농지가 돋보인다. 가격은 평당 25만원선(15만~35만원)이 적절해 보인다. 1억원으로 농지에 투자할 때 평당 30만원짜리를 산다고 하면 300여 평 정도에 불과하다. 따라서 분할 투자하는 것도 노하우지만, 입지가 좋은 곳에 있는 농지라면 1억원을 들여 한 필지의 농지를 사들이는 것도 좋은 투자 기법이다.

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