경기도 양주시는 수도권에서 대표적인 집값 소외지역이었다. 최근까지도 부동산시장에서 양주의 존재감은 거의 없었다고 해도 과언이 아니다. 의정부와 바로 맞붙어 있다거나, 서울 도심과 거리가 동탄신도시보다 가깝다는 등의 사실을 아는 사람도 별로 많지 않다. 그도 그럴 것이 양주시 전체 인구는 6만4000여 가구, 17만8000여 명밖에 되지 않는다. 면적은 분당신도시의 4.5배에 달하지만 인구는 40%에 불과하다. 아파트도 2000년을 전후해 본격적으로 지어지기 시작했다. 그 이전에는 아파트 공급이 거의 없었다. 한마디로 지금까지 수도권에서 ‘미개발지’로 남아있었다는 얘기다. 이런 양주가 요즘 개발과 팽창의 소용돌이에 휩싸였다. 그 중심에 수도권 2기 신도시인 양주 옥정신도시가 자리 잡고 있다. 양주와 동두천 등 경기 동북부지역은 서울과 인접한 거리임에도 교통이 불편해 그동안 각종 개발 호재에서 소외돼 왔다. 하지만 새 도로가 개설되고 전철이 복선화되는 등 최근 들어 이 지역 교통여건이 획기적으로 개선되면서 무주택자들의 관심도 높아지고 있다.

◇옥정신도시, 동북부 거점도시로 개발 옥정지구와 회천지구로 나뉘어 개발되는 옥정신도시는 내년부터 분양에 착수한다. 2012년 신도시가 완공되면 모두 5만3000여 가구가 입주한다. 시 인구가 지금보다 2배나 불어나는 셈이다. 옥정신도시는 옥정지구와 회천지구가 합쳐진 1084만4000㎡(331만 평) 규모의 거대 신도시다. 두 지역은 서로 맞닿아 있다. 정부와 양주시는 옥정신도시를 첨단산업·교육문화 등 다양한 기능을 갖춘 수도권 동북부의 거점도시로 키운다는 계획이다. 옥정·고암·회암·율정동 일대에 조성되는 옥정지구(642만7000㎡·194만4000평)에는 3만800가구가 들어설 예정이다. 내년에 공사에 들어가 2011년 완료할 계획이다. 회천지구는 덕정·회정·덕계·산북동 일대 441만7000㎡(134만6000평)에 1만9000가구를 수용하는 것으로, 올 하반기 개발계획 수립을 끝내고 2012년 사업 완료를 목표로 추진 중이다. 정부는 자족기능을 최대한 확보해 옥정신도시가 베드타운화하는 악순환을 막기로 했다. 토지공사와 주택공사는 양주신도시의 자족기능을 최대한 확보하기 위해 신도시 내 첨단산업단지를 조성할 계획이다. 이 산업단지는 양주시가 추진 중인 섬유산업 클러스터, 첨단산업 관련 부품·장비업체의 집적지로 개발된다. 양주시에 개발 바람이 거세지면서 교통망도 대거 확충된다. 경원선 복선 전철 개통을 비롯해 서울~포천 간 고속도로, 서울 제2외곽순환도로, 3번 국도 우회도로 등 새 교통망이 양주의 개발 바람을 이끌고 있다. 양주시 덕정동 우리공인 김영신 실장은 “양주는 거리상 서울과 가깝지만 그동안 교통여건이 나빠 주거지로 큰 관심을 끌지 못했다”며 “교통여건이 속속 개선되고 있어 일산·파주와 함께 수도권 북부 신흥 주거지로 거듭날 것”이라고 내다봤다. 수도권 동북부 지역에서 첫 신도시로 개발되는 양주신도시는 서울 경계에서 약 13km, 서울 도심에서는 30km 지점에 있다. 서울 도심과의 거리만 놓고 본다면 김포신도시(26km)보다 멀고, 동탄신도시(40km)보다는 가깝다.
◇교통여건 개선 기대감 솔솔 그동안 교통여건이 열악해 수도권 남부권역에 비해 주거환경이 떨어진다는 지적이 많았으나 최근 대규모 교통망 계획으로 내집 마련 수요자들의 관심이 점차 뜨거워지는 분위기다. 우선 2008년 개통 예정인 경원선 복선 전철 덕계역이 신도시(회천지구) 안에 신설될 예정이다. 이 경우 서울 도심에서 40분대 거리로 교통여건은 획기적으로 개선돼 서울길이 훨씬 빨라진다. 또 내년 1월 사패산 구간 7.5km(양주 장흥면~의정부 호원동) 완공으로 완전 개통되는 서울외곽순환도로 동북부 구간에서도 가깝다. 이 구간이 완공되면 양주에서 강남까지 30분대 교통여건이 갖춰져 일대 아파트 투자 가치도 높아질 것으로 전문가들은 보고 있다. 이어 국도 3호선(4차로)이 6차로로 확장되고, 옥정우회도로 등 도로 7개 노선이 2010년까지 건설돼 신도시 완공 후에는 교통여건이 지금보다 훨씬 좋아질 전망이다. 양주시 덕계동 조은공인 관계자는 “지난해 가을 서울·수도권 집값 급등기 이후 양주에서도 손바뀜이 많이 일어나며 가격도 꽤 많이 올랐다”고 밝혔다. 옥정신도시 분양가는 아직 정해지지 않았다. 하지만 업계에서는 9월 동시분양 예정인 인근 고읍지구의 평당 분양가가 700만원대 초반인 점을 감안, 이와 비슷한 수준에서 결정될 가능성이 큰 것으로 보고 있다. 황밀컨설팅 황용천 사장은 “분양가 상한제를 적용 받아 주변에 비해 싸게 나올 것”이라며 “수도권 동북부 지역에 생활기반을 둔 내집 마련 실수요자라면 한번 적극 노려볼 만하다”고 말했다. 옥정신도시는 일정 기간(보통 입주자 모집공고일 기준 1년 이상) 해당 지역에 거주한 사람에게 분양 물량의 30%가 우선 공급된다. 나머지 70%는 우선 공급에서 탈락한 해당지역 거주자와 서울·수도권 청약통장 1순위자에게 주어진다. 공공 분양 물량(주공·경기지방공사)은 전용 25.7평 이하는 청약저축, 25.7평 초과는 청약예금 가입자만 청약할 수 있다. 청약부금 가입자는 25.7평 이하 민간 중소형에만 청약할 수 있다. 전매제한 기간은 공공택지 규정을 적용 받아 계약 후 중대형 7년, 중소형 10년이다.

◇고읍지구는 어떨까 이 밖에 양주지역에서 개발될 택지개발사업지로는 덕정2지구와 고읍지구, 광석지구 등이 있다. 이들 택지지구 중에선 148만4000㎡ 규모의 고읍지구가 올해 하반기 첫 아파트 분양 테이프를 끊는다. 서울 북동쪽으로 28km 떨어진 고읍지구는 주변에 3번 국도와 43번 국도가 지나지만 교통사정이 썩 좋은 편은 아니다. 하지만 인근에 경원선 덕계역이 오는 10월께 개통하면 서울 접근성이 좋아질 것으로 기대된다. 서울~포천 간 고속국도 등도 계획돼 있다. 인근 옥정신도시와 회천지구 등과 연계되면 1420만㎡(430만 평)의 거대 도시가 된다. 고읍지구에서 9월께 8개 단지 4347가구가 나올 예정이다. 이 중 6개 단지 3465가구가 동시분양 물량이다. 유승종합건설 2개 단지는 개별 분양될 예정이다. 한양이 3개 단지를 분양한다. 집값·땅값이 비싸지 않은 지역이어서 분양가도 저렴할 것으로 예상된다. 전용 85㎡ 이하 중소형은 분양가상한제 적용을 받아 ㎡당 211만원대(평당 700만원대)로 추산된다. 중대형은 분양가상한제 적용을 받지 않아 업체 측에서 자율적으로 분양가를 정할 수 있다. 업계는 중소형보다 다소 비싸겠지만 ㎡당 242만원(평당 800만원) 안팎으로 보고 있다. 수도권 다른 지역과 비교하면 비싸지 않아 보이지만 문제는 주변 시세와의 격차다. 지역의 대표 아파트 ‘양주 자이’가 있는 삼숭동(㎡당 181만~241만원)과 덕계·덕정동(㎡당 151만~181만원) 정도가 비교적 높을 뿐 나머지 지역은 ㎡당 105만~136만원(평당 350만~450만원) 선을 맴돈다. 결국 싼 집값에 끌려 양주로 찾아들던 인근 의정부와 서울 노원·도봉 지역의 수요자들이 평당 700만원대 분양가와 5~10년의 전매제한을 어떻게 받아들이느냐가 최대 관건이다. 분양가상한제 적용 여부에 따라 전매제한이 다르다. 상한제 적용을 받는 중소형은 계약일부터 10년간 팔지 못한다. 상한제 적용을 받지 않는 중대형은 입주 후 팔 수 있다. 상한제와 채권입찰제가 적용되는 가운지구 주택공사 중대형의 전매제한 기간은 계약일부터 5년이다. 고읍지구는 크기가 66만㎡가 넘어 공급 물량의 30%를 해당지역 거주자에 우선 공급하고 나머지 70%는 다른 수도권 거주자도 청약할 수 있다. 청약가점이 높고 내집 마련이 급하지 않은 수요자는 내년 이후 나올 옥정신도시를 기다리는 것도 괜찮다. 입지 여건 등에서 옥정신도시가 낫기 때문이다. 동시분양의 경우 중복 청약이 안 된다. 청약자는 입지가 좋은 아파트 한 곳만 선별해 청약해야 한다. 분위기에 휩쓸리기보다는 아파트가 들어설 현장과 지역의 발전상을 챙겨봐야 한다. 내집마련정보사 강현구 실장은 “이곳에서는 개발 재료를 업고 투자 수요가 일시에 몰리면서 부동산 가치가 과대평가될 수 있는 만큼 주변 가격과 입지 여건 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 실수요 중심으로 투자에 나서야 한다”고 말했다.

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