종자돈 5000만원이 5층 건물로

▶경매시장을 살펴보면, 다세대 주택 같은 소형 물건이 많다.

경매투자법에도 이제 많은 변화가 생겼다. 1억원 미만의 소액으로도 얼마든지 투자수익을 거둘 수 있는 좋은 물건이 시장에 풍부하게 있어서다. 전체 매물의 약 70%는 이에 해당한다. 소액투자자를 위한 가이드 정보와, 이들에게 요긴한 입찰 노하우를 집중 소개한다.

부동산 투자법에도 많은 변화가 생겼다. 큰돈을 가져야만 투자할 수 있는 시대는 지났다. 소액으로도 얼마든지 수익을 챙길 수 있다. 경매시장을 잘 들여다보면 다양한 종목의 값싼 소액 매물이 풍부하다. 일반 부동산시장에서 볼 수 없는 특이한 현상이다. 경매물건 4건 중 3건은 감정가 1억원 미만의 서민형 부동산이다. 5000만원 미만의 물건이 그중 절반을 차지한다. 또 전체 4개 물건 중 하나는 3000만원 미만의 매물이다. 때문에 적은 돈으로도 운용할 만한 경매물건은 기대 이상으로 많다. 경매에서 3000만~5000만원대 소액 매물은 종류별로 다양하다. 소형 아파트, 다세대에서부터 단독주택과 농가주택, 그리고 개발지 토지까지 그 종류가 무궁무진하다. 외환위기 때로 거슬러 올라가보자. 그때는 1000만원짜리 주택 경매물건도 수두룩했다. 현재 부동산 자산가의 반열에 오른 갑부 중에는 소액으로 경매물건을 값싸게 샀다가 재미를 붙여 성공한 전문투자자로 변신한 이들도 꽤 많다. H씨는 외환위기를 겪으면서 15년 근속한 유통 관련 회사에서 명예퇴직했다. 40대 후반 나이에 무언가 해야겠다며 퇴직금으로 받은 5000만원의 종자돈으로 경매투자를 시작하겠다고 했다. 당시 많은 물건 중에 소액 임대수익용 경매물건을 적극 추천해줬다. 그가 처음 경매로 매입한 부동산은 상가 2건이었다. 고양시 일산서구 일산동에 있는 7층 근린건물의 6층 전용면적 38㎡(20평)와 7층 34㎡(17평)가 경매에 나왔다. 6층의 감정가는 6800만원인데 5회 유찰, 1회 변경됐다가 최저 매각가는 2228만원으로 떨어졌다가 2650만원에 낙찰 받았고, 7층은 감정가 6100만원이었다가 최저가 1998만원에서 2250만원을 써내 낙찰 받았다. 물건당 평균 3명 정도가 입찰경쟁을 벌여 눈치작전도 치열했다. 입찰 전에 왜 이렇게 여러 번 유찰됐는지를 확인해 본 결과 특별한 이유가 있었다. 법원서류와 매각공고에는 이 부동산의 용도가 근린(상가)으로 기재돼 있었다. 그런데 현장을 방문해보니 실제로는 방 3개짜리 살림방으로 개조한 다세대주택으로 용도 변경해 이용 중이었다. 인근 주민들에게 탐문해 본 결과 이 건물은 처음에는 상가로 분양하다 임대물건으로 나왔었다. 그런데 분양이 안 되자 건물 주인이 꾀를 내 부동산의 상층부 전체를 용도 변경해 한 채씩 분양할 수 있는 다세대주택으로 리모델링, 호수별로 분양을 했던 것. 개조비용은 금융권의 대출을 이용했다. 그런데 분양이 안 되고 대출금과 이자 회수가 늦어지자 상호신용금고가 주택 10여 채를 한꺼번에 경매에 부쳐버린 것이다. 부동산 용도가 근린으로 되어 있으니 입찰에 참여하는 사람이 없었고 당연히 여러 번 유찰된 것. 대체로 경매투자자들은 경매에 입찰할 때는 부동산의 용도를 먼저 보게 된다. 물건을 검색할 때 용도가 나와 맞지 않는다고 생각하면 물건을 거들떠보지 않고 지레 입찰을 포기하고 다른 물건을 찾게 된다. 그러나 사실 경매현장에 있다 보면 공부상 용도와 실제 이용현황이 다른 물건 중에 돈 되는 물건이 꽤 많다는 것을 초보자들은 잘 모른다. 아마 처음부터 주택용도로 경매에 부쳐졌다면 다섯 번까지 유찰되지 않았을 것이다. 입찰 전 등기부등본을 분석해보니 인수해야 할 권리나 유치권도 없었다. 최초 근저당권 설정권자이자 경매신청권자인 서울상호신용금고가 10억원을 설정한 이후에 기록된 다른 근저당과 압류, 가처분 등은 낙찰 후 모두 소멸될 수밖에 없었다. 세입자 관계도 이상이 없었다. 분양하다 주인을 찾지 못한 채 통째로 비어 있었다. H씨는 잔금을 치른 후 바로 소유권등기를 마치고 인근 중개업소에 세를 내놓았다. 38㎡ 집은 보증금 500만원에 월 40만원, 34㎡는 보증금 1000만원에 월 20만원에 1년간 계약조건으로 세를 줬다. 그리고 기간 만료가 다가오자 H씨는 중개업소를 통해 급매물로 넘겨버렸다. 분양가보다 약간 싼값에 매물로 내놓자 6층은 세입자가 대출을 얻어 직접 6000만원에 매입했고, 7층은 지역주민이 전세를 안고 매입해 보겠다며 5500만원에 가져갔다. H씨는 1년 만에 매입가격의 두 배가 넘는 시세차익을 거뒀다.
소액 경매 때는 사기 조심해야 차익을 남긴 이후 그는 시세보다 20~40% 값싸게 나온 소형 오피스텔, 공유 지분 토지, 선순위 세입자가 있어 보증금을 물어줘야 하는 주택을 값싸게 인수하며 나름대로 저가의 경매물건 사냥에 재미를 들였다. 그가 낙찰 받은 소액 물건만 20여 건이 넘는다. 차익만도 수억원이 된다. 드디어 2005년에 그는 그동안의 투자 노하우를 바탕으로 수도권에 5층짜리 건물을 경매로 매입했다. 800만원대의 월세 수익을 거두는 부동산 자산가로 변신했다는 얘기다. 단돈 5000만원 투자자가 몇 해 만에 어엿한 임대용 빌딩의 주인이 되었다. 물론 H씨는 경매물건이 많았던 ‘좋은 시절’과 함께 투자 운(運)도 따라준 경우다. 부동산값이 천정부지로 오른 요즘에도 눈을 부릅떠보면 소액투자용 경매물건은 경매시장에 많다. 그러나 요즘 나오는 물건 중에는 쓸모없는 물건도 많다. 소액투자자는 신중에 신중을 기해야 한다. 특히 소액투자용이지만 절대로 매입을 해선 안 되는 물건도 많다. 미분양으로 쌓여 있다가 한꺼번에 쏟아져 나오는 애매한 입지의 도심쇼핑몰 상가, 활용가치가 거의 없는 지방 소도시의 농지와 임야, 권리관계 복잡한 토지나 주택, 모양만 번듯하고 활용가치 없는 토지나 임야, 여러 번 떨어져 지나치게 싼 매물은 애초 의심부터 해야 한다. 인터넷이 급속히 활용되면서 요즘에는 여기저기서 경매펀드니 공동투자니 해서 소액투자자를 현혹해 투자를 권유하기도 한다. 모 인터넷카페에서는 공개적으로 공동으로 소액 경매 투자를 한다며 회원들을 유치했다가 투자자의 돈을 횡령해 카페 주인이 고소당하는 사기사건도 빈발한다. 또 그럴듯한 경력으로 포장한 악덕업자가 인터넷 카페를 만들어 놓고 무료로 경매 노하우를 강의하겠다며 회원을 모집하는 경우도 있다. 그런 끝에 공동투자를 유도하기도 한다. 고수익을 내세워 엉뚱한 물건을 낙찰 받아 종자돈을 날리는 무모한 일들도 판치고 있다. 경매투자는 실속 있는 알짜 소액 투자처이기는 하지만 조심해야 할 게 한두 가지가 아니다. 경매투자에서 가장 많이 필요한 지식이 권리분석이다. 낙찰 받고도 인수해야 할 권리가 있다면 여러 번 유찰과정을 거친 후에 낙찰 받아야 한다. 성공사례만 듣고 준비 없이 입찰했다간 배보다 배꼽이 큰 경우도 많다. 경험이 없다면 경매서적 100권을 탐독하고 몇 번이고 사전에 입찰장을 견학해 절차와 지식을 익힌 후 투자해야 한다. 소액 경매투자자가 함정에 빠지는 경우는 경제성 분석을 소홀히 했을 때다. 감정가가 낮은 소액물건이지만 최저가가 시세보다 비싸다면 경매를 통해 살 이유가 없다. 반드시 거래 시세를 확인하고 어느 정도 차익이 있을 때만 낙찰 받아야 한다. 초보자들은 입찰장에서 경쟁자가 많으면 입찰가격을 끌어올리는 경우가 많다. 하지만 경매는 반드시 저가매입 기준을 정하고 시세보다 충분히 싸다고 판단됐을 때만 입찰해야 한다. 추가비용도 반드시 감안해야 한다. 취득에 따른 세금과 이사비, 체납공과금, 수리비 등을 감안하고 입찰해야 한다.

소액 투자에 적당한 경매물건

□ 경락인수 매물=경매대상 주택, 상가에 있는 선순위 세입자의 임차금 등을 인수하는 입찰을 말한다. 선순위 세입자의 임차기간 만료 후에는 새로운 임차인을 들이거나 대출을 받아 보증금을 물어주면 된다. 다만 여러 번 유찰된 물건을 사야 한다.

□ 용도 변경된 매물=상가에서 주거로, 주거에서 사무실로 용도 변경된 매물은 여러 번 유찰된다. 상가나 사무실이 사실은 주택으로 이용 중이라면 가격이 저평가되어 있는 셈. 감정가도 싸다. 입찰자가 적어 값싸게 살 수 있다.

□임대용 매물=오피스텔, 상가, 구분오피스, 농가주택, 소형 아파트 중에는 수천만원에 나온 매물이 많다. 오피스텔의 경우 5000만~6000만원대의 감정가에 1~2회 유찰된 물건은 임대용으로 적당하다. 입지와 지역에 따라 수익률은 천차만별이므로 알짜 매물만 겨냥해야 한다.

□지방 아파트=지역 호재를 안고 있는 중소도시나 재건축 호재를 안고 있는 지역의 소형 아파트는 값싼 감정가에 1회 이상 유찰된 매물을 공략해야 한다. 임대 후에 다시 매도를 할 때 시세차익도 기대할 수 있다. 소규모 단지라도 임대수요 및 매수세는 괜찮다.

□공동입찰=친구나 친인척, 직장동료와 어울려 1억원 남짓 중소형 매물을 2인 이상 공동으로 입찰한다. 환금성에 염두를 둔 소형 주택, 개발지 주택, 토지 등을 사야 안전하다. 공동입찰 방식은 위험을 분산하는 대신 투자자들 간 분쟁소지가 있다는 걸 알고 있자.

□농가주택=전원생활과 내 집 마련을 동시에 할 수 있는 농가주택은 경매를 이용하면 5000만~7000만원대에 낙찰 받을 수 있다. 수도권 외곽이나 강원권에 있는 농가주택은 서울과의 접근성을 따져 물건을 골라야 한다. 골조가 튼튼하면 개보수하기 쉽다.

□농지·임야=1000만원대부터 경매에 나오는 농지와 임야는 일종의 적금용이다. 개발에 따른 자본수익을 기대하기보다는 ‘이용+활용’차원에서 물색해야 한다. 주말농장 목적으로 낙찰 받으면 ‘농지취득자격증명’ 발급이 어렵지 않다.