정부의 지방 미분양 주택 지원책으로 내 집을 마련하거나 넓혀 가려는 실수요자들은 전보다 훨씬 유리한 조건으로 새 아파트를 계약할 수 있게 됐다. 양도소득세 중과를 피해 중대형 아파트로 갈아타는 수요자들은 미분양 아파트를 적극 고려해볼 만하다. 하지만 일반 주택 수요자들은 지금이 지방 미분양 아파트를 사야 할 적기인지 고민하지 않을 수 없다. 지방 미분양은 대부분 공급 과잉이나 고분양가 때문에 일어나는 것이다. 전문가들은 지방은 주택시장 자체가 워낙 침체돼 있는 데다 선호도가 높은 지역과 비인기 지역 간 격차가 큰 만큼 까다로운 기준을 갖고 골라야 나중에 애물단지로 전락하지 않는다고 조언했다. 황용천 와이플래닝 대표는 “지방 미분양 아파트라도 잘 고르면 좋은 조건으로 새 집을 마련하거나 투자 수익을 얻을 수 있다”며 “해당 지역의 미래 가치를 꼼꼼히 따져보는 게 중요하다”고 말했다. 실수요자는 새 집으로 갈아타려 할 때 가장 큰 수혜를 입을 것으로 보인다. 집을 한 채 가진 사람이 지방 미분양 주택을 사서 2주택자가 되더라도 기존 주택을 2년 안에 팔면 양도세를 내지 않아도 되기 때문이다. 또 내년 6월 말까지 지방에서 미분양 주택을 매입하면 취득세와 등록세를 분양가의 1%(현재는 2%)만 내면 된다. 실수요자는 중대형 아파트로 갈아타는 데 자금 부담을 줄일 수 있는 것이다. 하지만 “세금 혜택만으로 미분양 해소에 큰 영향을 주지 못할 것”이라는 것이 전문가들의 평가다. 정부 발표로 실수요자는 물론 투자자들까지 새로운 투자전략을 짜게 됐다. 재개발 및 뉴타운 개발사업, 혁신·기업도시 예정지역, 교통 개선 계획 등 주변에 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 살펴보는 것이 바람직하다. 대표 지역으로는 아산 신도시 주변인 충남 천안과 아산시, 행정중심복합도시와 가까운 충북 청주와 청원군 오송 지역, 개발 호재가 많은 전남 목포·여수·순천 일대 등이 꼽힌다. 부산·대구·광주 등 대도시는 상가나 편의시설이 함께 들어서는 공공택지지구나 대단지를 투자처로 노려볼 만하다. 가급적 미분양이 발생한 지 얼마 되지 않은 단지를 고르는 지혜도 필요하다. 지방은 입주 이후에도 ‘불 꺼진’ 아파트가 많은 데다 ‘나 홀로 아파트’ 등 소형 단지는 주택 침체기에 거래가 잘 이뤄지지 않는 경우가 많아서다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “대단지 아파트는 거래가 활발하고 환금성이 높기 때문에 비교적 안전한 투자처로 꼽힌다”며 “인구와 개발 호재 등에 대한 정보는 각 지방자치단체에서 공시하는 자료를 활용하는 게 좋다”고 말했다. 이번 대책으로 지방의 매입주택 임대사업도 활성화될 가능성이 커졌다. 임대사업자가 지방 미분양 아파트를 사서 5년(현재는 10년)만 임대하면 양도세 중과 등을 피할 수 있도록 요건이 완화됐기 때문이다. 의무 임대기간이 10년에서 5년으로 짧아져 임대 후 5년이 지나면 팔아 시세 차익을 올릴 수 있게 된 것이다. 또 양도세 중과에서 배제하는 주택의 가액 요건도 양도 때 가격이 아닌 취득 당시 공시가격으로 낮아져 부담이 줄었다. 현재는 매입 및 건설임대주택 양도 때 공시가격이 3억원(건설임대주택은 6억원) 이하일 경우 양도세 중과 대상에서 제외됐지만, 앞으로는 취득 때 공시가격이 3억원 이하면 양도세가 중과되지 않는 것이다. 따라서 지방 미분양 주택에 여유 자금을 투자하려는 수요자는 중형 미분양 아파트를 노려볼 만하다. 마철현 세무사는 “3억원 이하 주택 가운데 향후 시세 상승 가능성이 큰 아파트를 여러 채 사 임대사업을 하면 임대 수익은 물론 나중에 시세 차익도 누릴 수 있다”고 말했다. 업계에서는 종부세와 양도세를 피하기 위한 매입 임대사업자가 크게 늘어날 것으로 내다봤다. 김신조 내외주건 사장은 “임대사업자에 대한 세금 완화로 지방 미분양 주택을 사서 임대사업을 하려는 서울·수도권 투자 수요가 상당히 발생할 것 같다”고 말했다. 공장 건설과 산업단지 개발 등으로 인구 유입이 꾸준한 곳 위주로 임대용 주택을 매입하는 게 좋다. 편의시설이 잘 갖춰진 곳이나 역세권 대학가도 노려볼 만하다. 이들 지역은 임차 수요가 많아 공실 위험이 적은 데다 월세 전환이 쉬워 대출이자를 갚기도 수월하기 때문이다. 매매 값 대비 전세금 비율은 60% 이상인 곳이 안전하다.
5년 임대하면 양도세 중과 제외 미분양 아파트는 장점이 많다. 청약통장을 사용하지 않고도 새 아파트를 구입할 수 있다. 당첨 사실도 인정되지 않아 청약통장을 활용해 다른 아파트를 분양 받을 수도 있다. 동과 층을 마음대로 고를 수 있다는 것도 매력이다. 미분양 물량이 늘면서 건설업체들이 제공하는 혜택도 늘어나고 있다. 대출 지원은 기본이고 분양대금을 늦게 낼 수 있도록 해 주는 경우도 많다. 계약금은 보통 분양대금의 20%를 내는데 미분양 아파트 중에는 5~10%만 내거나 500만~1000만원 정액으로 내는 곳도 적지 않다. 중도금 대출 이자를 잔금과 함께 내거나 아예 무이자로 제공하기도 한다. 6회로 나눠 내는 중도금을 잔금을 낼 때 한꺼번에 낼 수 있도록 하는 건설사도 있다. 발코니 무료 확장과 같은 서비스를 제시하는 곳도 적지 않다. 미분양 아파트를 고를 때는 교통·단지 규모·주변환경 등을 자세히 살펴야 한다. 곽창석 나비에셋 대표는“개발 호재가 없는 곳이나 조망이 안 좋은 아파트는 입주가 시작돼도 가격이 제자리걸음일 수 있다”고 말했다. 반면 재개발·뉴타운 개발사업지와 택지지구 및 택지지구 주변지역, 교통 개선 예상 지역 등 개발 호재가 있는 곳은 수요가 꾸준히 몰려들면서 집값도 상승할 가능성이 크다. 인구가 늘어나는 지역의 아파트도 향후 값이 오를 가능성이 크다. 입주 임박 단계까지 미분양으로 남아 있는 것은 크게 유리하지 않다. 30~50가구짜리 나 홀로 아파트거나 주변에 혐오시설이 있거나 교통여건이 열악한 아파트가 대부분이다. 따라서 계약률 70% 이상 단지를 고르는 것이 안전하다. 분양 상담을 받거나 주변 부동산중개업소를 통해 대략적인 분양 상황을 파악할 수 있다. 만약 초기 분양률이 30% 미만이고 1년 이상 실제 계약률이 50~70%를 넘지 않았다면 분양가가 지나치게 높거나 입지 여건이 좋지 않은 단지일 가능성이 크다. 결국 이 같은 단지는 집값 상승을 기대하기 어렵다는 얘기다. 단지 규모와 브랜드도 중요하다. 1000가구 이상 대단지 아파트는 단지 내 쇼핑이나 교육, 운동시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 또 주변 시세를 주도할 랜드마크(지역 대표 아파트)가 될 가능성도 크다. 이왕이면 브랜드 단지가 좋다. 인지도 높은 브랜드와 대단지 아파트는 같은 조건의 다른 아파트보다 높은 시세 차익을 기대할 수 있다. 옥석을 가리는 것이 무엇보다 중요하다. 철강 클러스터가 조성되고 있는 충남 당진과 경제자유구역으로 개발 중인 부산, 그리고 새만금 조성계획 및 군장 국가산업단지 등 개발 호재가 뚜렷한 전북 군산 등이 주목 받고 있다. 또 새만금 사업 인근 지역과 엑스포를 유치한 여수 등도 미분양 대책 혜택을 볼 수 있는 곳이다. 대단지 아파트도 눈여겨볼 만하다. 현대산업개발은 부산 해운대구 우동에서 해운대 우동 아이파크(1631가구)를 분양 중이다. 대구에서는 삼성물산과 대림산업이 달서구 성당동에서 성당 래미안, e-편한세상(3466가구)을 분양하고 있다. 신영이 충북 청주시 복대동에서 분양 중인 지웰시티(2164가구)와 충남 천안시에서 GS건설이 짓는 천안 파크자이(1348가구)도 관심을 가져볼 만한 대단지다. 영조주택은 부산 명지지구에 명지퀸덤2차를 분양 중이다. 152~290㎡ 1041가구 중 일부 물량이 미분양으로 남아 있다.
미분양 원인 꼭 파악해 봐야 이런 미분양 아파트를 고를 때 가장 유의할 점은 그 아파트가 미분양된 원인을 파악하는 것이다. 일시적인 경기침체 탓인지 아니면 교통·교육·환경·생활 여건 등 입지 조건이 나빠서 그런지 현장을 찾아 직접 확인해야 한다. 지방 미분양은 수요보다는 공급 초과 상태인 경우가 많아 선뜻 매입에 나서기 어렵다. 또 분양가도 주변 시세에 비해 높아 시세 상승을 기대하기 어렵고 마이너스 프리미엄을 보이는 단점도 있다. 따라서 수요자는 분양가가 얼마나 낮아졌는지를 확인하고 매입해야 한다. 취득·등록세 감면 혜택은 지방자치단체의 관련 조례 개정일 이후부터 내년 6월 말까지 취득(잔금납부 또는 소유권 이전등기일 중 빠른 날 기준)하는 미분양 주택에만 적용된다. 따라서 미분양 주택 중에서도 내년 6월까지 입주할 수 있는 단지를 골라야 한다. 분양한 지 1년~1년 반이 안 돼 내년 6월까지 입주가 불가능한 초기 미분양 아파트는 취득·등록세 혜택을 받지 못하기 때문이다. 1가구1주택 양도세 비과세 기간도 자신의 조건에 맞는지 살펴야 한다. 새 아파트를 취득한 뒤 2년 안에 종전 집을 팔되 종전 집을 3년 이상 보유한 상태라야 비과세 요건에 해당한다는 점을 주의해야 한다. 가령 미분양 주택의 입주 시기가 내년 3월인 경우라면 지금 살고 있는 집은 2011년 3월까지 최소한 3년 보유 요건을 갖춰 처분할 수 있어야 한다. 또 지방에서 아파트 전매 제한이 해제됐다고 하지만 소급적용이 안 된다는 점도 유념하자. 6월 29일 이후 분양되는 민간택지 아파트는 계약 체결 이후 바로 매매가 가능하다. 하지만 계약일이 6월 28일 이전인 단지는 소급적용이 되지 않아 6개월 동안 전매 제한을 받는다. 다만 공공택지 분양 아파트의 경우 소급적용돼 29일 기준으로 계약일이 1년이 지났으면 팔 수 있다. 금융 조건이 좋다고 선뜻 계약하는 것도 금물이다. 황용천 대표는 “잔금을 1~2년간 미루거나 새시를 무료로 시공해 준다고 해서 덥석 계약하는 일은 바람직하지 않다”고 말했다. 최종 계약 전에 현장에 들러 이것저것 꼼꼼히 따져보는 자세가 필요하다는 얘기다.

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