관심을 가질 만한 대표 지역으로는 사업 간소화나 용적률 상향 조정으로 수혜가 예상되는 강남권 재건축 단지를 들 수 있다.

부동산 시장을 바라보는 시선이 엇갈리고 있다. 뚜렷한 경기 회복 징후도 시장 변동을 예측할 만한 모멘텀도 없어 전망이 쉽지 않다. 경기가 회복되면서 부동산 시장도 본격적인 회복기에 들어설 것이라는 긍정적인 전망이 나오는가 하면 실물경기가 더욱 나빠지면서 부동산 거품이 더 빠질 것이라는 전망도 있다.

하반기 부동산 시장은 어떻게 움직일 것이고 어떤 투자전략이 성공할까? 상반기에는 주요 경제지표가 호전되면서 경기 회복에 대한 기대감이 높아졌다. 정부가 경기 부양과 시장 경색을 막기 위해 규제완화와 함께 각종 개발계획을 발표했고 금리 인하와 유동성 증가도 국지적인 회복세에 영향을 미쳤다.

특히 서울 강남권 재건축 시장을 중심으로 저점 매수가 빠르게 이뤄졌는데 몇몇 지역은 호가가 급등하면서 매도 우위가 이어졌다. 2분기에는 비강남권도 하락세가 둔화되면서 가격 회복 기대감이 형성됐고, 4월 말부터는 인천 청라지구 등 신규 분양 시장이 성공리에 초기 분양을 마치면서 하반기 부동산 시장 회복에 대한 기대감을 더욱 높였다.

하지만 국지적인 움직임이 전체 시장을 견인하는 성향이 강해 하반기 부동산 시장 회복에 대한 신뢰도가 높지만은 않다. 상반기 회복세를 보인 수도권에서도 강남 재건축, 한강변, 버블세븐, 신(新)역세권, 업무지구, 인기학군 등 지엽적 재료가 뚜렷한 지역만 가격이 올랐기 때문이다.

일부 지역은 2006년 말 고점 수준에 거의 근접한 것으로 나타나고 있지만 올 들어 주택 가격이 하락한 곳도 여전히 많다. 상반기를 지나면서 국지적인 바닥론이 불거졌지만 전반적인 회복세 확산과 거래 시장 정상화를 점치기 어렵다.


주거 중심지로 거듭날 지역 골라서 투자해야

하반기에도 국지적인 수요 움직임과 선도 지역의 가격 부침이 이어질 전망이다. 서울 수도권의 주요 개발 지역 등 ‘재료’가 있는 지역을 중심으로 소폭 오름세가 이어지면서 가격 격차가 다시 벌어지고 지역 간 양극화가 심화될 가능성이 크다. 전반적인 부동산 경기 회복이 뒤따르기에는 대내외 경기 여건이 아직 불안해 보이기 때문이다.

주택 시장도 전반적으로 보합 장세가 이어지며 서서히 회복세로 옮아갈 가능성이 커지고 있다. 다만 부동산 시장의 가장 큰 변수인 실물경기의 뚜렷한 회복 징후가 아직 나타나지 않고 있어 낙관하기 어렵다.

전 세계적인 금융 악재와 불확실성이 상당 부분 해소됐지만 하반기 기업 구조조정이 본격적으로 진행될 경우 실업률 증가, 가계소득 감소 등이 심화될 수 있고 주택 구매력 감소로 이어질 수 있다. 미국 등의 경기 하락 가능성도 여전히 남아 있다. 금리 재상승과 추가 규제 완화의 지연도 보합세를 예상하는 이유 중 하나다.

이 같은 L자형에 가까운 회복기에는 무엇보다 일희일비하지 않는 중장기 투자 마인드가 중요하다. 단기 차익보다는 개발 수혜지를 중심으로 앞으로 서울 수도권의 주거 중심지가 될 곳을 골라서 투자해야 한다. 지역 간 가격 격차도 빠르게 다시 벌어지고 있는 만큼 실수요자들이 선호하는 지역의 저가 매물 위주로 투자에 나서야 한다.

대표적인 수요 관심 지역은 우선 강남권과 버블세븐 등 가격 선도지역이다. 한동안 서울 수도권 주거 시장의 랜드마크 역할을 유지할 것으로 보이는 만큼 중장기 투자에도 적합하다. 지난해 급락한 가격에 연초부터 급매물 매입 수요가 몰렸다. 이미 고점 시세에 근접하고 있는 만큼 하반기 가격 급등은 어려워 보이지만 단기간 가격 부침과 함께 출시되는 저가매물을 중심으로 길게 보고 매입하는 전략이 필요하다.

강남권의 경우 사업 간소화나 용적률 상향 조정으로 수혜가 예상되는 주요 재건축 단지들을 살펴보고 대표적인 새 아파트와 한강변 개발 수혜가 예상되는 단지들도 살펴볼 만하다.

최근 9호선 개통 호재까지 겹치면서 중소형 가격이 크게 오른 목동 일대는 학군 수요와 강남 직장인까지 관심을 보이고 있다. 분당·평촌·용인 등 수도권 버블세븐 지역도 강남 상승 영향으로 가격은 상당 부분 회복세를 보였다.

판교 입주를 앞두고 분당·용인 저가 중대형 매물을 기다리고 있는 수요자들이 대기 중이다. 다음으로는 장기적으로 주거 환경이 크게 개선될 주요 개발 거점 지역에 투자하는 것이 현명하다. 한강변을 중심으로 서울시가 중점 개발하는 전략지역이 우선순위다. 여의도·반포·압구정 일대를 비롯해 성수·마포·용산·광진까지 폭넓게 살펴볼 수 있다.

사업이 가시화된 대규모 뉴타운 지역도 향후 주거 만족도가 높아지면서 가격이 오를 가능성이 있다. 재개발 수익성이 많이 떨어지긴 했지만 서울 도심 접근성이 좋은 대규모 뉴타운은 여전히 매력적이다. 주택 가격에 많은 영향을 미치는 교통 환경이 개선되는 곳도 관심 대상이다.

이미 개통 프리미엄이 붙은 9호선 외에도 3호선 연장구간, 서울~용인고속도로 등 굵직한 교통 호재들이 기다리고 있다. 주변에서 새롭게 역세권 아파트가 되는 중소형 물건을 살펴볼 만하다.



경기 회복 지켜보고 움직여도 늦지 않아

상품별로도 차별화된 전략이 필요하다. 사실상 아파트 등 주택 투자는 2000년 이후 가격대가 많이 올라 투자성이 낮아졌고 지난해까지 가격이 많이 빠졌던 급매물도 올 들어 소진됐다. 따라서 아파트 투자로 과거와 같은 고수익을 기대하기 어려워졌다. 따라서 내 집 마련 관점에서 접근하거나 가능한 한 싸게 살 수 있는 방법을 찾아야 한다.

아니면 수익형 상품으로 바라보는 것도 방법이다. 최근 은행 금리가 낮아지면서 수익형 상품에 대한 관심이 높아졌다. 임대를 통해 안정적인 수익을 얻으려는 수요가 늘었다. 오피스텔·원룸 같은 전통적인 임대상품 외에도 소형 역세권 아파트나 단독주택·빌라·연립 등도 임대를 염두에 두고 매입하는 경우가 늘었다.

주의할 점은 임대사업의 경우에도 안정적인 수익률과 임차인이 확보되는 지역이 따로 있다는 점이다. 또한 하반기 금리가 오를 경우에는 구체적인 수익률 비교를 재고할 필요가 있다. 새 아파트를 분양 받을 때도 지역 선별 원칙은 적용된다.

상한제 적용으로 주변 시세보다 저렴하게 공급되는 분양 물량을 고르되 인천 경제자유구역처럼 지역 개발에 따른 가치 상승 효과가 뚜렷한 곳을 골라야 한다. 최근에는 업체들이 미분양을 피하려 자체적으로 분양가를 낮추는 경우가 늘고 있어 수요자 입장에선 반가운 일이지만 향후 지역 가치를 따지자면 무엇보다도 입지가 제일 중요한 만큼 분양가만 따져서는 안 된다.

수요자 개인의 투자-매입 목적과 여건에 따라서도 상품을 달리할 필요가 있다. 세대 거주가 아니라면 투자 부담이 큰 중대형을 고집할 필요가 없고 자금 여유가 없다면 무리한 내 집 마련보다는 임대 아파트나 서울시 시프트 같은 장기 임대상품이 적합할 수 있다. 청약통장이 없다면 3순위나 미분양 물량, 계약포기 물량을 살펴볼 수도 있다.

하반기 부동산 투자는 경기 여건을 주시하면서 서두르지 말고 신중하게 진행해야 한다. 매도-매수자 간 눈치 보기가 심해지면서 희망 거래가격 격차가 벌어지고 매물가격도 많은 차이를 보일 수 있기 때문이다.

추가적으로 특별한 하락 변수가 발생하지 않는 한 급락은 없겠지만 급등도 어려울 것으로 보이는 만큼 수익 기대를 낮추고 당장의 실거주와 중장기적인 보유가치를 염두에 두고 투자에 나서야 할 때다. 금리도 다시 오를 가능성이 높아 무리한 투자보다는 여유자금을 활용해 인기지역 급매물이나 수익성이 개선된 상품에 선별 투자하도록 해야 한다.

여유자금이 있는 경우에는 강남권 재건축이나 대단위 개발 거점지역에 중장기 투자로 접근하는 것이 바람직하다. 3억~5억원대 자금을 지닌 내 집 마련 수요자라면 하반기 출시되는 급매물 위주로 접근하되 가능한 한 역세권이나 교통 환경이 개선되는 곳을 노리는 게 좋다.