정부가 서민 전세금 안정 대책으로 내놓은 도시형생활주택이 재테크 수단으로 주목 받고 있다. 사업의 가장 걸림돌이던 주차장 기준이 완화되면서 사업성이 크게 높아졌기 때문이다.

‘싱글족’의 증가세가 빠르다. 통계청에 따르면 전국 기준으로 1980년대에는 38만 명으로 전체 인구의 1%가 채 안 되던 1인가구 수가 2005년에는 전체 가구의 20%에 육박하게 됐다.

더군다나 내년에는 350만 명 선으로 늘어날 전망이다. 다섯 가구 중 한 가구 이상이 싱글족에 해당한다. 원인은 여러 가지다. 저출산·고령화로 인한 핵가족화와 이혼가구 증가 그리고 소위 ‘골드미스’와 ‘기러기 아빠’ 등으로 1인가구가 늘어나고 있는 것이다.

싱글족 증가로 생활문화의 패러다임도 바뀌고 있다. 먼저 싱글족을 타깃으로 하는 상품들이 시장에 쏟아져 나오고 있다. 그런데 아직 싱글족이 살 만한 주택은 충분치 못한 실정이다.



싱글족 주택 공급해야우리나라의 경우 건설사나 수요자나 대형 아파트를 선호하는 경향이 많아 소규모 주택 공급이 부족했다. 게다가 도심내 재개발·재건축으로 인해 그나마 잔존하던 소형주택·다가구·다세대의 멸실로 소규모 주택마저 최근엔 점점 감소하고 있다. 최근의 전세난도 이러한 맥락에서 이해할 수 있다.

이렇듯 싱글족이 살 만한 집이 부족한 현실에서 정부는 최근 ‘도시형생활주택’에 대한 지원대책을 내놓았다. 도시형생활주택이란 늘어나는 1~2인 가구와 서민 주거 안정을 위해 도입되는 새로운 주거형태를 말한다. ‘도시형생활주택’은 가구당 주거전용면적을 기준으로 단지형 다세대(85㎡ 이하), 원룸형(12~30㎡ 이하), 기숙사형(7~20㎡ 이하) 세 가지다.

단지형 다세대는 주거층 4층 이하, 연면적 660㎡ 규모로 건축위원회 심의를 거쳐 1개 층 추가가 가능한 것이다. 원룸형은 가구별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간으로 구성한 형태. 반면 기숙사형은 취사장·세탁실·휴게실은 공동으로 사용하도록 되어 있고 화장실과 욕실에 대한 명확한 금지사항이 없으므로 화장실과 욕실은 내·외부에 자유롭게 설치할 수 있다.

외식을 주로 하는 싱글족의 특성을 고려한다면 원룸형과 기숙사형이 면적을 제외하고는 차이가 별로 없다고 할 수 있다. 어떤 형태이든 싱글족을 위한 주택이라 할 수 있다. 그런데 최근 도시형생활주택은 실수요자뿐 아니라 투자자의 관심도 끌고 있다. 실수요자층이 분명하고 분양이나 임대가 가능해 안정적으로 수익을 기대할 수 있다는 것이다.

유의할 점이 있다면 바로 땅값이다. 토지매입비용에 따라 도시형생활주택의 성공여부가 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 도시형생활주택을 통한 분양이나 임대를 생각할 때 사무실 밀집지역이나 역세권 인근의 토지가격은 너무 비싸므로 가격이 저렴한 지역을 중심으로 선별해야 한다.

3.3㎡당 1500만원 상한선으로

일반적으로 건축비 및 기타비용은 주택 수준에 따라 다소 차이가 있지만 원룸형이나 기숙사형을 지을 경우 고급주택을 짓는 것이 아니기 때문에 큰 차이가 나지 않는다.

따라서 얼마나 싸게 토지를 구입하느냐가 분양 및 임대수익률의 가장 중요한 요소가 된다. 시중보다 조금이라도 더 싸게 사기를 원한다면 경·공매를 이용해보자.

아무도 관심을 가지지 않는 단독주택이나 상권이 약해 빈 상가건물을 경매로 저렴하게 낙찰 받아 원룸형이나 기숙사형으로 리모델링할 경우 비용은 적게 들면서 수익률을 배가시킬 수 있다. 높은 분양가나 임대가를 유지할 수 있는 강남권이나 사무실 밀집지역을 제외하고 일반적인 원룸형·기숙사형을 신축하는 경우 제2종 일반주거지역을 기준으로 총 10억~15억원가량 소요되며 이럴 경우 투자수익률은 10% 정도 될 것으로 예상된다.

이때 토지구입비용은 3.3㎡당 1500만원 기준이기 때문에 이보다 토지가격이 비싸다면 수익률이 떨어질 수 있다. 그리고 중요한 것이 주차장 문제. 도시형생활주택의 가장 큰 장점이 주차장 규제 완화라고 할 수 있다. 그리고 근린생활시설 등 기존 건축물을 도시형생활주택으로 쉽게 용도변경할 수 있게 공동주택의 여러 규정을 배제하도록 혜택이 주어져 앞으로 수요와 공급이 점진적으로 증가할 전망이다.

서울시에서 올해 11월부터 시행예정이었던 ‘주차장 완화구역’의 1차분 5개소(서일대 주변, 경희대 주변, 한국외대 주변, 고려대 및 안암역 주변, 성신여대 및 보문역 주변)가 후보지로 미리 선정됐다. 해당 지역 주민의 의견수렴과 구 도시계획위원회 자문을 거쳐 구역지정 신청을 할 경우 확정될 예정이다.

이와 같은 지역의 도시형생활주택은 건물 200㎡당 주차장 1대이므로, 주차장을 많이 확보하지 않고도 많은 가구를 건설해 임대 또는 분양할 수 있다. 물론 확보된 주차 대수 이외의 주차문제는 해당 지방자치단체와 협의해 공용주차장이나 거주자우선주차 등의 방법을 고려해야 할 것이다.

그리고 세 가지 종류의 ‘도시형생활주택’ 대상을 누구로 할 것인지에 따라 분양 또는 임대수익률이 결정될 수 있다. 실수요자를 정확히 겨냥해 준비해야 한다. 대상자는 위치별 경제력에 따라 크게 두 가지 유형으로 분류할 수 있다. 첫째는 저소득 서민이나 학생 등을 대상으로 하는 경우다.

이들은 경제력이 약하기 때문에 높은 임대료를 부담할 수 없다. 교통이 다소 불편하더라도 가격이 저렴한 지역을 물색해야 한다. 또한 큰 면적을 요구하지 않기 때문에 최소한의 공간만 확보하면 된다. 이러한 투자지역으로는 대학가 주변이나 공단 주변 또는 강북 외곽의 교통접근성이 양호한 지역이다.

둘째는 ‘골드미스’ 같은 나홀로족이다. 안정된 직장생활과 수입으로 자기만의 자유를 누리는 부류들이 그 대상이다. 주거에 큰 투자를 원하지 않지만 프라이버시가 보장되고 쾌적성이 확보된 소형주택이면 충분하다. 거기에다 직장과 가까이 접해 있어 출퇴근에 많은 시간이 소비되지 않는 역세권 인근이나 사무실 주변이 적합한 장소라 할 것이다.

만약 이 둘의 니즈를 거꾸로 해석하거나 충족시키지 못한다면, 분양이나 임대에 어려움을 겪을 것은 자명하다. 일본의 경우 이자는 거의 ‘제로금리’지만 1인가구를 대상으로 한 주택 임대사업 수익률이 6~7%대에 달한다. 부동산 경기침체 속에서도 일본의 임대사업은 유망한 투자수단으로 자리 잡고 있듯이 우리나라도 좋은 지역을 선점한 사람이 향후 안정적인 임대수입을 확보한다는 사실을 인식해야 할 것이다.

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