주택 살면서 상가 임대수익 노린다

올해 부동산 시장의 화두 중 하나는 수익형 부동산에 대한 높은 관심이었다. 특히 비교적 소액으로 투자할 수 있는 오피스텔은 분양가가 높은데도 대체로 분양에 성공을 거둬 건설사들의 신규분양이 연말까지 이어질 전망이다. 하지만 오피스텔 1~2실로부터 얻는 임대수익은 노후자금에 보탬은 될 수 있겠지만 실질적으로 노후자금으로 충분하다고 보기는 어렵다. 우리나라 40·50대 직장인의 자산 구성을 살펴보면 70% 이상이 주택자산에 집중돼 있다. 이 주택자산을 어떻게 운용하느냐가 매우 중요하다. 그리고 대안 중 하나가 상가주택이다.

상가주택은 상가와 주택을 혼용해 겸용주택이라고도 한다. 근린상가지역에 위치한 주택형 상가로 보통 1·2층은 상가로, 3·4층은 주택으로 활용한다. 노후 주거지역일수록 상가주택을 흔하게 볼 수 있다. 그동안 노후 건물이 많아 실질적 임대수익성이 떨어진다는 점과 주차장이 협소하고 건물을 관리하기 번거롭다는 점 때문에 투자자에게 외면 받았다.

하지만 요즘 들어 베이비부머의 은퇴가 본격화되고 1~2인 가구가 증가하면서 직접 상가주택에 살면서 건물을 관리하고 원룸 식으로 개조해 임대수익을 극대화하는 방법으로 투자자들이 몰리는 추세다. 앞으로도 지속적으로 상가 임대수익을 고려해 주목 받을 것으로 보인다.

상가주택의 투자매력은 직접 거주했을 때 주택 양도소득세의 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것에서 찾을 수 있다. 1999년 건축법이 개정되면서 상가주택의 용도변경이 쉬워져 법적 허용 한도에서 적절한 용도변경으로 절세할 수 있다. 보통 상가주택의 양도세는 주택과 상가를 분리해 적용한다. 1가구 1주택자의 경우 주택면적이 상가보다 넓으면 주택에 해당돼 3년 이상 장기보유하고 9억원 이하로 매매 시 양도소득세를 내지 않아도 된다. 단 서울, 과천, 5대 신도시는 2년 실거주 요건을 지켜야 한다.

실거주 시 양도소득세 비과세주택면적이 상가면적과 같거나 오히려 좁으면 주택면적 부분의 실거래 가격이 9억원 이하일 경우에 한해서만 양도소득세가 비과세되고 상가는 과세된다. 이 경우 상가 부분을 용도변경해 주택면적을 늘릴 수 있다. 최근에는 원룸의 임대수익성이 높아져 한 층을 여러 실의 방으로 쪼개는 리모델링이 이뤄지기도 한다. 이때 주의할 점은 대상지역이 도심재정비사업지구나 재개발구역이면

‘지분 쪼개기’ 위험 때문에 용도변경 허가가 나지 않을 수 있다는 것이다.

직접 살 수 있고 매달 임대수익도 기대할 수 있다는 점에서 투자매력은 있지만 실제 투자를 준비해보면 그리 쉽지 않다는 것을 깨닫게 된다. 상가주택에 투자할 때 알아야 할 점은 무엇일까.

우선 소유주가 상가주택에 살면서 직접 건물을 관리하면 공실률을 줄일 수 있고 관리 상태가 좋다. 또 상가주택은 유동인구가 많은 준주거지역에 있는 것이 가치가 높다. 상가주택은 대체로 도로와 가깝고 일반주거지역에 있다. 하지만 상업지역은 토지가격이 높아서 투자 대비 수익률이 낮을 수 있기 때문에 합리적으로 투자하기 어렵다.

상가주택에 투자하기 전에 매매가 대비 전세보증금 비율을 꼭 비교해 보는 것도 중요하다. 상가주택을 구입할 때 제일 먼저 살펴봐야 할 것이 매매가와 임대료의 비율이다. 임대료 수입만으로는 판단하기 어려우므로 전세보증금으로 환산해 판단하는 것이 편리하다. 보통 전세보증금 비율이 매매가의 60% 이상이어야 좋은 상가주택이라고 할 수 있다.

또 향후 지역개발 및 상권형성 가능성을 조사해야 한다. 상가지역의 대부분은 일반주거지역보다 상권이 발달했다. 따라서 앞으로 개발되고 상권이 발달할 가능성이 크기 때문에 용도가 변경되면 가격이 급상승할 수 있다. 마지막으로 상가주택은 일반 상가와 달리 지가수준에 따라 가치가 결정되므로 건물의 연면적보다 토지면적을 중점적으로 살펴야 한다.

하지만 무엇보다 상가주택 투자의 단점을 정확히 알고 있는 것이 중요하다. 상가주택의 단점은 우선 아파트보다 환금성이 낮다. 자칫 돈이 필요할 때 처분할 수 없어 곤란에 처할 수 있다. 이때 급하게 팔면 최초 투자금액 대비 자본차익이 그다지 높지 않다. 따라서 최소 5년 이상 중장기적으로 투자하는 것이 바람직하다. 처분가치를 높이려면 임대수익의 안정성을 위해 공실을 최소화하고 임차인의 업종에 신경을 써야 한다.

또 지역에 따라 지가상승률 편차가 크다는 점을 고려해야 한다. 상가주택은 토지에 대한 완전한 소유권을 갖기 때문에 지가상승분이 그대로 반영된다. 예를 들어 지하철 역세권 개통, 신규상권 형성 등은 임대수익 이상의 예상치 못한 높은 투자성과를 가져다줄 수 있다. 투자 지역을 선택할 때 주변 개발계획과 함께 접면도로의 형태, 교통 접근성, 유동인구의 동선 등을 꼼꼼히 살펴봐야 하는 이유다. 일반적으로 상가주택은 아파트처럼 단기에 가격이 급등하지 않기 때문에 성급하게 투자 결정을 내리지 않고 충분한 시장조사 후에 투자를 결정해도 시기를 놓칠 가능성은 작다.

아파트보다 환금성은 낮아그리고 상가주택은 주변 상업용 건물보다 임대수익이 낮은 편이다. 상가주택은 대체로 2·3종 일반주거지역에 위치하고, 만약 준주거지역이라면 토지가격이 상업지역의 토지가격과 큰 차이가 없다. 상가주택의 임대수입이 낮은 것은 임대할 수 있는 업종을 제한하기 때문이다. 1·2종 근린생활시설의 업종이 구분돼 있고 이런 업종의 임차인이 대체로 높은 임대료를 내지 않는 영세상인이기 때문에 상대적으로 임대수익이 낮아지는 것이다.

마지막으로 알아야 할 상가주택 투자의 단점은 실제 수익률이 예상 투자수익률에 못 미칠 수 있다는 것이다. 보통 최초 매매 시 제안한 임대수익률보다 실제 임대수익률은 낮아질 가능성이 크다. 관리비 수입이 적기 때문이다. 추가로 발생하는 관리비용 외에 투자한 수익형 부동산의 월수입에서 본 건물분의 보유세·소득세·대손충당금·공실률 등을 고려하면 순수익률은 그리 높지 않을 수 있다. 건물 취득 후에 추가적 개·보수 공사가 필요할 수 있고, 임대료 연체나 공실 등으로 추가손실이 발생할 수도 있다는 점을 명심해야 한다.

그동안 경험에 비춰보면 임대사업은 효율적 투자보다 효율적 관리가 더욱 어렵다. 효과적으로 부동산을 관리하면 지속적인 임대수익을 안겨주기 때문에 결국 부동산 가치도 자연적으로 올라간다. 따라서 상가주택 투자에 성공하려면 여러 번 현장에 다니며 경험을 쌓는 것이 좋다. 임대사업과 부동산 관리에 관련한 사전지식을 충분히 습득하는 것은 필수다.