한강변 초고층 개발 물거품 기로에

박원순 서울시장 당선 후 가장 큰 변화가 일어난 곳이 부동산 시장이다. 주민 의견을 수렴해 재개발·뉴타운 개발을 중단한다는 재개발·뉴타운 출구전략으로 그간 추진되던 재개발 사업의 근간이 흔들리고 있다. 이에 못지 않게 큰 파장이 이는 분야가 재건축 시장이다.

특히 한강을 따라 평균 50층 높이의 초고층 아파트를 짓는다는 한강변 초고층 사업은 사실상 무산된 것으로 보인다. 서울시가 평균 35층으로 용적률을 제한하는 수‘ 변경관 관리방안’을 6월 말께 발표할 예정이기 때문이다.한강변 초고층 사업에 먹구름이 끼기 시작한 것은 지난해 10월.박원순 서울시장의 측근들이 서울 여의도 일대 한강변 11개 아파트 소유주를 만나 초고층 아파트 건립계획을 담은 여의도구역 정비계획안’ 공람을 철회하고 전면 재검토하겠다는 입장을 밝히면서다.

한강변 전략정비구역 사업은 오세훈 전 서울시장이 내세웠던 한강 르네상스 프로젝트의 핵심 계획이다. 평균 50층 높이의 초고층 아파트 건립을 허용하되 사업부지의 최대 40%를 기부채납 받아 공원 등 공공부지로 활용하는 것이 뼈대다. 정비계획안 공람의 철회는곧 초고층 개발계획의 백지화를 뜻한다.

높은 기부채납률 때문에 주민들의 반대가 심했기 때문이다. 당시 강남구청이 ‘압구정 전략정비구역 지구단위 계획안’에 대한 주민 공람을 실시한 결과 80% 이상이 개발 반대 의견을 내놨다. 강남구청 관계자는 “대부분 주민이 공원·도로를 짓기 위해 자기 재산을 내놓는 것에 거부감을 갖고 있고 단지별 재건축을 원한다”고 말했다.

이후 서울시는 한강변 초고층 아파트 건립안에 대해 줄줄이 보류결정을 내렸다. 서초구 방배동 경남아파트, 서초구 반포동 한양아파트, 서초구 잠원동 신반포 6차 등의 계획안을 승인하지 않고 되돌려 보냈다. 5월 서초구 반포동 신반포 1차의 특별건축구역 지정 신청안도 보류했다. 특별건축구역은 건폐율이나 높이 제한 등에 구애받지 않고 초고층 건물을 세울 수 있도록 허용한 지역이다. 서울시는 “주변 경관과 조화를 이루기 어렵고 과밀화에 따른 기반시설 부담 증가”를 이유로 내세웠다.

한강변 아파트 40층 넘기 어려워서울시는 3월 “한강변 아파트 정비구역 사업은 일부 주민의 반대,초고층 개발에 따른 교통문제, 주거환경 악화 등의 문제가 있다”며

“이런 문제점을 검토해 1월 발표된 뉴타운 출구 전략 같은 가이드라인을 제시하는 방안을 검토하고 있다”고 밝혔다. 한강변 아파트를

초고층으로 재건축하는 정비구역 사업에 대해 서울시가 본격적인 재검토 작업을 벌이겠다는 것이다. “고밀도 개발은 한강을 시민에게

돌려주자는 본래의 취지와는 동떨어져 있는 측면이 있어 전반적으로 개발을 재검토한다”는 것이 서울시가 밝힌 입장이었다.

한강변 전략정비구역의 재개발·재건축을 합쳐 모두 10곳이다. 1차 사업지구는 압구정·여의도·이촌·합정·성수 전략정비구역 5곳,2차 사업지구는 잠실·반포·구의자양·당산·망원 등 유도정비구역 5곳이 있다. 전략정비구역 중 가장 속도가 빠른 성수지역은 지구단

위 구역으로 지정됐지만 강변북로 지하화 비용 부담과 아파트, 단독주택 소유자간 갈등으로 조합 설립도 못하고 있다.

지구단위 계획안까지 나온 압구정·여의도 등도 20%가 넘는 기부채납률에 일부 주민이 반대하면서 사업 진행이 중단됐다. 5개 유도정비구역은구체적인 계획안도 마련하지 못했다. 서울시는 “지금까지 공공시설로 인정해 용적률 완화 등을 해주는 것이 원래부터 예정돼 있거나 자신들만을 위한 시설이 많았다”며 “공공성을 엄격히 심사할 것”이라고 강조하고 있다. 이런 입장은 6월 말 발표될 수변경관 관리방안에 그대로 반영될 것으로 보인다.

이에 따라 사실상 한강변 아파트는 40층을 넘기 어려워질 것으로 보인다. 서울시는 “배후 주거지의 조망권 침해를 고려해 지역에 따라 40층 이하에서 저·중·고층 건물을 유기적으로 이뤄지게 할 방침”이라는 뜻을 밝혔다. 5월 신반포 6차를 최고 34층으로 다시 짓는 주택재건축 법정상한용적률 결정안을 가결한 것도 이런 의지가 반영됐다는 분석이다.

서울시는 지역별로 용적률 기준을 다르게 적용할 것으로 알려졌다. 예컨대 배후 주거단지가 적은 압구정지구과 주거밀집지역인 반포지구에 차별화된 기준을 적용한다는 것이다. 재건축 인센티브 기준 심사도 까다로워질 것으로 보인다. 이전까지는 학교·공원 등 공공시설을 위한 부지를 기부채납하면 용적률을 높일 수 있었다.

한강변 아파트 가격 한달 새 1억원 떨어져한강변 초고층 사업에 먹구름이 드린 이후 한강변 아파트 값은 뚝뚝 떨어졌다. 부동산정보업체인 부동산뱅크 조사에 따르면 지난해 8월 이후 올 3월까지 한강변 초고층 개발 전략사업 및 유도정비구역내 아파트들의 시가총액은 3조6172억750만원 감소한 것으로 나타났다. 시가총액 감소폭이 가장 큰 곳은 압구정으로 1조3611억1000만원이 줄었다. 반포(8971억7500만원), 잠실(8047억9000만원), 여의도(2287억7500만원), 이촌(2011억7500만원), 구의·자양(1057억 4500만원), 성수(326억원)가 뒤를 이었다.

서울시가 수변경관 관리방안을 만들고 있다는 소식 이후 아파트값은 더 떨어지고 있다. 중앙일보조인스랜드부동산 조사에 따르면 5월 한달간 한강변 재건축 아파트값은 1억원 이상 떨어졌다. 강남구압구정동 구현대아파트 175㎡형(이하 공급면적)은 지난해 말 20억~21억원을 호가했지만 지금은 17억5000억원에도 거래가 안된다.

가격부담이 적은 중소형도 비슷한 상황이다. 영등포구 여의도동 시범아파트 60㎡형은 지난달보다 5000만~1억원 떨어져 현재 5억원에 매물이 나온다. 118㎡형은 한달새 8000만원 떨어져 8억2000만원선이다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지 112㎡형은 9억3000만원에 시세가 형성됐다. 5월 말 거래된 같은 주택형은 9억8000만원에 거래됐다.

잠실동 대성리센츠공인 관계자는 “5월만 해도 10건 이상 거래가 이뤄졌는데 6월 들어서 매수 문의가 뚝 끊겼다”고 말했다.다만 건립계획이 확정된 아파트는 가격을 유지하고 있다. 2009년 최고 56층 재건축안이 확정돼 공사를 진행하고 있는 용산구 이촌동 렉스아파트는 한강변 마지막 초고층 아파트로 관심을 끌고 있다.

인근 중개업소는 “아직은 아파트값에 큰 변동이 없지만 완공 후 몸값이 크게 오를 것”이라고 내다봤다.한강변 개발은 5월 용적률이 결정된 신반포 6차가 롤모델이 될 것으로 보인다. 기존 540가구인 이 아파트는 임대주택 54가구와 함께 771가구로 재건축한다. 전용 60㎡ 소형주택이 155가구로 전체 20%다. 하지만 기존 주택형이 114㎡형으로 이뤄진 중대형 단지임을 감안하면 소형 비율이 충분하다는 평이다. 이 단지는 한강과 가로변도시경관을 고려한 건축배치계획 수립을 조건으로 용적률 299%를 받았다.

현재 재건축 계획안을 준비하고 있는 잠원·반포지구도 이와 비슷한 수준이 될 것이라는 업계의 전망이다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “한강변 아파트에 관심이 있었다면 값이 크게 떨어진 급매물을 노릴 법도 하다”며 “단 실수요측면에서 접근하는 것이 안전하고 해당 단지 주민들의 동향이나 예상 추가분담금을 따져 자금계획을 잘 세워야 한다”고 말했다.