재개발·재건축 단지가 부동산 시장을 넘어 국내 경기를 끌고 가는 모습이다. 정부의 8·25 대책에 따라 택지공급이 줄어들면 관심은 더 커질 것으로 보인다.

지난 10월 5일 서울 서초구 잠원동에서 신반포5차를 재건축하는 아크로리버뷰는 1순위 청약 접수에서 평균 306대 1의 경쟁률을 기록했다. 올해 서울 아파트 최고 경쟁률이다. 일반분양 28가구 모집에 8585명이 몰렸다. 분양가가 3.3㎡당 평균 4194만원으로 모든 가구의 가격이 9억원을 넘어 중도금 대출 보증을 받지 못하는데도 올해 수도권 최고 경쟁률을 보였다. 이튿날인 6일 서울 강동구 고덕동 고덕주공2단지 재건축 아파트인 ‘고덕 그라시움’ 청약에는 올해 서울에서 가장 많은 3만6017명이 몰렸다.

도심의 낡은 주택을 정비해 새 아파트를 짓는 재건축·재개발 시장이 뜨겁다. 부동산 호황기인 2006년 세웠던 종전 최고가를 경신하는 곳이 잇따르고 분양시장이 투자 자금을 빨아들이고 있다. 올 초 서울 개포동에서 불붙은 투자 열기가 강동구, 목동, 경기도 과천 등지로 번지는 양상이다.

올해 재건축·재개발 분양물량은 역대 최고치다. 부동산 114에 따르면 올해 전국에서 분양되는 재건축·재개발 단지는 10만2965가구로 2006년(3만3244가구)의 세 배 수준이다. 닥터아파트에 따르면 10월 넷째 주 이후 연말까지만 해도 전국에 59개 단지, 2만8564가구의 재개발·재건축 물량이 쏟아진다. 재건축 9075가구, 재개발 1만9489가구로 재개발 물량이 2배 이상 많다. 서울의 경우 26개 단지 1만891가구, 부산에선 8개 단지 6779가구가 분양될 예정이다.

가격도 치솟았다. 강남 개포주공 아파트단지 중 규모가 가장 큰 개포주공 1단지는 현재 3.3㎡당 시세가 8000만원대다. 이는 개별 단지 가운데 최고가다. 최근 일반분양을 마친 개포주공 3단지의 고분양가 책정과 동호수 추첨 등 자체 사업 추진 호재가 겹치며 가격이 치솟았다. 뒤이어 이주가 임박한 개포주공 4단지는 3.3㎡당 7700만원, 서초구 반포 주공1단지가 7200만원대로 뒤를 이었다. 또 재건축 기본계획 수립에 대한 기대감으로 올해 들어 3억~4억원 오른 강남구 압구정동 구현대 4차는 3.3㎡당 평균 시세가 5800만원 선으로 압구정 단지 중 가장 높다.

재개발·재건축 아파트의 인기가 높아지면서 일반아파트 가격과의 격차도 더욱 벌어지고 있다. 10월 강남 3구 일반아파트 평균 가격은 3.3㎡당 2669만원으로 재건축 단지보다 1343만원 가량 낮은 수준이다. 강남 3구의 재건축 아파트값은 3.3㎡당 4012만원을 기록하며 사상 처음으로 4000만원대에 진입했다. 이는 강남3구 재건축 아파트값이 역대 최고치를 기록했던 2006년의 3635만 원에 비해서도 377만원이나 높은 가격이다.

강남3구의 재건축 아파트값은 2006년 이후 등락을 거듭하다가 2013년 3.3㎡당 2992만원까지 하락했다. 하지만 지난해부터 재건축 사업이 활발히 진행되며 3506만원까지 올랐다. 구별 3.3㎡당 재건축 아파트값은 강남구가 4351만원으로 가장 높았다. 서초구는 지난달 23일 처음으로 4008만원으로 4000만원대에 진입한 이후 현재 4109만원을 기록했다. 송파구는 지난달 9일 3.3㎡당 3000만원을 넘어선 뒤 현재 3106만원까지 올랐다.

재개발·재건축 열기가 사실상 국내 경기를 끌고 가는 모습이다. 한국은행 국민계정에 따르면 2·4분기 민간 부문의 건설투자는 전년동기 대비 11.6% 늘어난 50조원(원계열 실질 GDP 기준)을 기록했다. 민간 부문의 건설 투자 규모가 50조원을 돌파한 것은 사상 처음이다. 산업연구원의 ‘최근 실물경기의 건설투자 의존 구조’ 보고서에 따르면 올 2분기 건설 투자가 경제 성장에 기여한 비율은 51.5%다. 2분기 국내총생산(GDP) 성장률 3.3% 중 절반이 넘는 1.7%포인트를 건설 투자가 이끌었다는 뜻이다.

재건축·재개발이 인기를 끄는 건 2014년 말부터 이어진 규제 완화와 저금리 기조 덕이다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “마땅한 투자처가 없는 데다 대출 받아 돈을 빌리기도 쉬워 투자 수요가 늘었다”고 말했다. 도심에 집을 지을 땅이 많지 않은 가운데 올 들어 고분양가 추세가 이어지면서 수익성도 높아졌다. 재건축 등은 일반분양가가 올라가면 분양 수입이 느는 구조이기 때문이다.

재건축·재개발 규제는 대대적으로 완화해왔다. 재건축 가능 연한을 40년에서 30년으로 10년이나 단축했고 재개발 사업지의 공공임대주택 의무공급 비율을 낮춰 사업 수익성을 높였다. 지난해 4월부터 분양가 상한제가 폐지돼 재건축·재개발 단지의 분양가격 상승 여지를 높여줬다. 게다가 조합들은 내년 말로 유예기간이 끝나는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 사업을 서두르고 있다.

뉴스테이 연계형 정비사업의 등장도 재개발·재건축 공급 증가에 영향을 미쳤다. 뉴스테이 연계형 정비사업은 재개발·재건축 주택의 일반분양분을 임대사업자가 매입한 뒤 뉴스테이로 공급하는 사업이다. 임대사업자가 일반분양분을 주변 시세의 80% 수준으로 매입한다. 대신 주변보다 10% 싸게 집을 임차인에게 임대한다. 정비조합은 조합원 분양을 제외한 주택을 임대사업자에게 팔아 유리한 조건으로 사업비를 마련할 수 있다. 조합 입장에선 일반 분양 아파트를 시세보다 싸게 팔지만 용적률을 최대 300% 수준까지 높일 수 있다. 토지 대비 건축연면적의 비율인 용적률이 높아지면서 그만큼 일반분양 아파트를 많이 지을 수 있고, 조합의 수입도 늘어날 수 있다.

뉴스테이 연계형 정비사업으로 재개발조합과 임대사업자, 정부의 이해관계가 맞아떨어지면서 지지부진했던 재건축·재개발 지역들이 사업을 시작했다. 국회 국토교통위원회 소속 이원욱 더불어 민주당 의원실에 따르면 조합 총회를 거쳐 뉴스테이 사업자를 선정한 정비 사업 구역만 8곳에 이른다. 리츠 등 이 뉴스테이 몫으로 일반 분양 물량을 사들여 인천·광주·부산·대구·천안 등에서 길게는 12년 만에 정비 사업을 다시 시작하고 있다. 아직 사업자는 선정되지 않았지만 뉴스테이 연계형 정비 사업을 추진하겠다고 국토부가 선정한 후보 구역만 17곳이 더 있다.

앞으로도 재개발·재건축 열기는 쉽게 식을 것 같지 않다. 미국 금리 인상으로 금리가 오르더라도 소폭에 그쳐 저금리 기조에는 변함이 없을 것이란 예상이 많다. 정부가 8·25 대책에서 밝힌 주택공급량 억제의 반사이익도 작용하고 있다. 서울에 아파트를 지을 수 있는 새로운 택지가 없는 상황에서 재개발·재건축 추진 단지를 노리는 투자 수요도 여전히 많다.

강남발 재건축 열기는 강동·양천·노원구로 번지고 있다. 단일 규모로는 국내 최대 재건축 사업이 추진 중인 둔촌주공 아파트는 매매가 10억원이 가시권이다. 이주가 한창인 고덕주공 단지들도 수개월 새 1억원 이상 값이 뛰는 등 열기가 뜨거워지고 있다. 이 밖에 목동·노원구 등지에서도 강남발 재건축 훈풍과 저금리 기조에 투자자가 몰리고 있다. 과천 재건축 단지들의 사업 속도가 빨라지고 있다. 과천주공 1·2·4·5·6·7-1·8·9·10·12단지 등 10곳이 재건축 사업을 진행 중이다. 함영진 부동산 114 리서치센터장은 “강남 재건축 단지 가격이 상승하자 덜 오른 재건축 단지로 투자 수요가 이동하고 있다”고 분석했다.

재개발 분양대전에서 가장 관심을 끄는 단지는 성북구 장위 뉴타운이다. 금융결제원에 따르면 지난 12일 진행된 래미안 장위 퍼스트하이 1순위 청약접수 결과 736가구 모집에 1만1994명이 몰려 평균 16.3대 1의 경쟁률을 기록했다. 최근 높은 청약 열기를 보인 흑석 뉴타운은 총 11개 구역 중 현재 4·5·6구역 개발이 완료됐다. 올해 8구역 ‘흑석뉴타운롯데캐슬에듀포레’와 7구역 ‘아크로리버하임’이 분양을 했으며 공사가 한창이다. 이 밖에 막 첫 발을 떼는 뉴타운 내 초기 분양 단지도 눈길을 끈다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “전세난이 이어질 거라는 전망 속에서 전세 수요자가 가격 메리트가 있는 강북권 재개발에 관심을 보이는 것”이라고 설명했다.

그러나 일각에선 지난해부터 대규모 공급이 이어진 데다 고분양가 논란과 주택보증공사(HUG)의 분양보증을 통한 정부의 고분양가 대책으로 재건축·재개발의 투자효과가 적다는 전망도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “재건축은 정부 정책에 민감하게 반응하는 데다 단기 상승에 따른 부담감이 있기 때문에 추가 규제 발표나 금리 상황에 따라 상승폭은 크지 않을 수 있다”고 분석했다.

특히 최근 서울 재건축·재개발 시장에서 ‘층수 제한’이 뜨거운 감자로 떠올랐다. 사업성을 높이기 위해 최고 층수를 50층으로 높이려는 아파트가 속속 나오고 있지만 서울시가 ‘35층 제한’ 방침을 고수하며 제동을 걸고 있어서다. 논란이 본격화된 것은 ‘재건축 대장주’인 압구정지구가 35층 이하로 묶였기 때문이다. 서울시가 지난 6일 이런 내용의 ‘압구정지구 지구단위계획’을 내놓으며 ‘층수 제한에 예외는 없다’는 방침을 분명히 했다. 당장 최고 50층 안팎으로 재건축을 추진하던 압구정동 현대, 대치동 은마, 잠실동 주공5단지 등은 실망감을 감추지 못하고 있다. 압구정 현대 아파트는 교통영향평가 등을 꼼꼼히 진행하게 되면서 재건축 기간이 1~2년 정도 더 걸릴 것이란 전망이 나온다. 이번 서울시의 발표가 압구정 현대아파트 재건축 사업을 ‘단지’ 차원에서가 아니라 일대 교통과 기반시설 개선 등을 묶어 종합적으로 추진하겠다는 의미를 담고 있기 때문이다. 사업이 아무리 빨리 진행되더라도 내년 말로 유예 기간이 끝나는 재건축 초과이익 환수제를 피하기 어려워 사업비 부담도 크다.

그러자 가격이 급격히 소강상태로 접어들고 있다. 이 아파트 전용 160㎡는 지난달 23억~25억5000만원에 거래되다가 이달 초 최고 27억원까지 올라갔다. 하지만 지난 7일 서울시 발표가 난 뒤 일부 보유자가 기존 호가에서 5000만원 정도를 낮춰 부르기도 했다. 인근 A공인중개업소 대표는 “층수가 반토막 난 실망감에 거둬들인 매물을 다시 내놓는 집주인들이 있다”고 말했다.

전문가들은 단기적으로 재건축 추진 속도가 늦어지면서 시세가 조정될 가능성이 크지만 압구정 현대아파트의 상징성이 큰 만큼 장기적으로는 다시 오름세가 시작될 것으로 보고 있다.

서울 강남구 대치동 은마아파트 역시 층수 제한 해결이 관건이다. 이 아파트 재건축 추진위원회는 지난 19일 재건축 설계안을 확정했다. 전용면적 39~109㎡의 최고 50층, 5940가구를 짓는 내용이다. 개포동 시세가 들썩이면서 꿈틀대던 대치동 은마아파트 시세는 최근 재건축 설계안 확정을 계기로 또다시 급등했다. 은마아파트는 전용면적 84㎡ 아파트가 올 초까지만 해도 최저 11억원 안팎에 거래됐지만 최근 13억~14억 선에서 거래되고 있다. 인근 B공인 관계자는 “추가 상승을 기대한 집주인들이 매물을 거둬 물건이 없는 분위기”라고 전했다.

그러나 서울시는 ‘2030 서울도시기본계획’에 따라 서울 대부분 지역에서 아파트 층수를 최고 35층으로 제한하고 있다. 다만 서울시는 국제현상공모 등 새로운 시도를 통해 혁신적인 디자인의 아파트 단지를 만들 경우 도시계획위원회에서 예외적으로 초고층 재건축을 허용할 가능성을 완전히 배제하지는 않고 있다.

추진위 측도 이를 염두에 두고 ‘국제설계공모’를 거쳐 이번 설계안을 선정했다. 형평성 문제 등으로 실제 예외로 허용될지는 미지수지만 이에 대한 기대감이 시세를 유지시키고 있다.

서울 용산구 한남동·보광동 일대 111만㎡에 1만3000여가구를 짓는 ‘한남뉴타운’ 개발사업은 최근 서울시의 가이드라인 확정으로 가격 상승세가 한풀 꺾인 모습이다. 서울시가 용산구청과 각 재개발조합에 통보한 재개발 가이드라인이 한남뉴타운 전체 건축물의 최고 높이를 90m로 제한했기 때문이다. 이에 따라 조합들이 계획했던 고층 아파트 건설도 차질을 빚게 됐다.

그러나 주민들 사이에선 한동안 표류하던 한남뉴타운 개발 사업이 재개된 것만도 다행스럽다는 의견도 나온다.

- 함승민 기자 ham.seungmin@joongang.co.kr

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