부동산과 관련된 세금은 광범위한 영역에 걸쳐 있다. 부동산 과세는 살 때부터 시작해 보유하고 있을 때, 빌려주고 있을 때는 물론이고 팔 때도 피할 수 없다. 부동산을 살 때는 취득세와 교육세, 농어촌특별세를 내야 하고, 보유 중일 때는 재산세와 종합부동산세를 내야 한다. 월세를 받으면 종합소득세를 내야 하고, 부동산을 팔 때 처음 산 가격보다 비싸게 팔면 양도차익에 양도소득세가 부과되며, 사업자일 경우엔 부가가치세, 증여나 상속을 했을 때도 이에 따른 세금을 내야 한다.
9·13 부동산 대책의 핵심 중 하나는 종합부동산세(종부세)다. 세율을 올렸기 때문이다. 종부세는 개인에게 과세되며 과세표준이 6억원 이상인 주택 및 토지를 보유할 경우 내야 한다. 공시가격에서 과세 기준금액인 9억원을 빼고 공정시장가액비율을 곱한 게 과세표준이다. 여기에 구간별 세금을 곱하고 이 금액에 농어촌특별세 20%를 더해 종부세가 정해진다. 공시가격은 대략 시세의 50~80%에 해당한다. 시가 18억원인 아파트의 공시가격이 대략 12억7000만원 정도고, 1세대 1주택자에게 시가에서 빼주는 과세 기준금액이 9억원이기 때문에 시가 18억원인 아파트의 과세표준은 2억9700만원 정도가 나온다. 고가 주택을 소유해 종부세를 내는 인원은 지난해 말 기준 27만4000명으로 많지 않지만 재산세를 내고도 종부세를 또 내야 하기 때문에 조세저항이 거센 편이다.
부동산 절세의 기본은 명의를 쪼개서 과표 자체를 줄이는 것이다. 종부세는 가족 단위가 아닌 개인별 과세이기 때문에 명의를 분산해 부동산을 구입하면 세 부담을 줄일 수 있다. 예컨대 공동명의로 부동산을 구입하면 세금을 줄일 수 있다. 하지만 단독명의 주택을 공동명의로 바꿀 것인지에 대해서는 신중하게 생각해야 한다. 주택에 대한 종부세를 계산할 때 1주택 단독명의 보유자에게만 주어지는 혜택이 있기 때문이다. 세액공제 혜택이다. 종부세는 연령에 따라서 세액공제를 해준다. 만 60세 이상 소유자는 적게는 10%에서 최대 30%까지 혜택을 받을 수 있다. 주택 보유기간에 따라서도 세액공제가 가능하다. 5년 이상 보유했을 때 20~40% 공제한다. 명의를 쪼갤 때 부부가 공동으로 명의이전을 할 경우 둘 다 1가구 1주택자가 되는 점을 간과해서는 안 된다. 부부 공동명의 주택 한 채 외에 둘 중 한 명이 한 채를 더 갖고 있으면 1가구 2주택자가 된다.
상속 대신 사전 증여를 해도 세금을 아낄 수 있다. 증여세는 현행 세법에서 10년 누적기간을 기준으로 미성년자에 대해서는 2000만원, 성인의 경우 5000만원까지 증여재산 공제로 증여세가 부과되지 않는다. 부부 간 증여는 6억원까지 증여세가 부과되지 않는다. 증여로 한 번에 1억원을 받는 경우 475만원이 세금으로 나가는데 이를 20년에 걸쳐 두 차례 나눠 지급하면 세금을 내지 않아도 된다. 부동산을 증여할 경우에는 대출을 받아서 이를 함께 증여하는 경우가 많다. 일단 부동산 규모가 커지고, 대출 상환금이 비용처리돼 월세 소득에 대한 세금을 줄일 수 있다. 증여는 양도소득세와도 관계가 있다. 부동산을 증여한 이후 증여를 받은 사람이 5년 이내에 팔면 매매 시점 차이로 양도소득세의 기준이 되는 차익이 커지기 때문에 그 이후 팔아야 절세할 수 있다. 공동명의의 경우 양도차익을 절반으로 줄여주지만 기본공제 한도가 1인당 250만원으로 크지는 않다.
양도소득세는 1주택 보유자가 소유한 주택 가격이 9억원을 넘지 않고 2년 이상 주거하면 내지 않는다. 다만, 보유 시점은 대금 청산일이나 등기접수일이 기준이다. 계약날짜만 생각하면 얼마 안 되는 기간 차이로 추후 양도소득세를 낼 수 있다. 부동산 세액공제를 받을 수 있는 항목 중 우리가 잘 모르는 건 인테리어 공사비용이다. 집의 가치를 올리는 것이기 때문에 비용으로 처리해 공제받을 수 있다.
시간을 쪼개는 것도 부동산 절세의 기본이다. 증여는 10년 단위로 해야 하고, 주택을 2채 이상 처분해야 할 경우 한 채를 올해 팔고 나머지를 그 다음해에만 팔아도 양도세 절세가 가능하다. 김현식 PB팀장은 “어떤 규제가 나온다거나 하면 거기에 매몰돼서 절세 방안을 찾는데, 미리 준비하고 종합적으로 계획을 세우는 게 좋다”며 “준비되지 않은 세금 납부보다는 계획적인 절세가 필요하다”고 말했다.
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절세는 습관, 실수만 안 해도 이득
절세를 습관으로 만드는 노력도 필요하다. 오상열 오원트금융 연구소 대표는 “요즘은 투자 수익 자체가 많이 안 나오기 때문에 절세는 필수”라고 말했다. 실제로 세액공제연금을 하나 든다면 연봉 5500만원 이하에서 15% 세액공제 환급을 받는다. 그 이상 연봉은 12% 환급이 된다. 1년이면 400만원이 해당돼 60만원 정도 환급된다. 세금 없이 연 12% 수익률이다. 오상열 대표는 “직장인들이 작은 투자에는 신경을 많이 쓰면서 절세에는 신경을 안 쓴다”며 “세액 공제, 세금 공제 다 찾아서 가능한 걸 다 해야 한다”고 조언했다. 어디서 줄여야 할지 모르겠다면 근로소득원천징수를 떼보면 공제 항목들이 나오는데 최대한 이를 채우는 게 좋다.
사업자도 사업체를 운용하는 데 드는 비용 처리만 잘 해도 그만큼 세금이 줄어든다. 일상에서 절세를 하는 습관을 들이는 게 좋다. 현금을 쓰면 현금영수증을 챙기고, 공제율이 높은 체크카드를 많이 쓰려고 노력해야 한다. 습관은 실수를 줄여준다. 날짜나 금액을 착각해서 세금을 더 내는 일은 없어야 한다. 매년 이자배당으로 2000만원을 받았는데 올해 실수로 그 이상이 나오면 세율 자체가 올라가게 된다. 그 외에도 절세에 유리한 방법이 있다. 투자다. 우선 벤처기업이나 창업 3년이 안된 기술평가 우수기업에 개인투자(엔젤투자)를 하면 연말정산에서 소득공제를 받을 수 있다. 투자금액이 3000만원 이하면 100% 소득공제가 된다. 신규 상장기업에 투자하는 코스닥벤처펀드 등 절세용 상품을 활용하는 방법도 있다. 해외주식 투자는 매매차익에 대한 세율이 국내 증시보다 높은 22%지만, 다른 소득과 분리해서 과세하기 때문에 종합소득이 높은 자산가들 사이에선 절세효과가 크다.
- 한정연 기자 han.jeongyeon@joongang.co.kr
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