10~11월에만 전국서 8만1000가구 분양 ... 서울 강남권, 위례신도시 등 인기 지역 많아

정부의 잇단 부동산 규제책으로 주택시장이 숨 고르기에 들어간 가운데 가을 신규 분양시장이 본격 개막한다. 10월부터 11월까지 주택 수요가 많은 위례신도시 등 서울 강남권(서초·강남·송파구)과 인기 지역인 경기도 과천시 등지에서 분양이 잇따른다. 규제가 켜켜이 쌓인 매매시장과 달리 분양시장은 상대적으로 규제가 덜해 분양시장에 대한 관심도 커지고 있다. 특히 인기 지역의 아파트는 주변 시세보다 분양가가 낮을 것으로 보여 이번에도 ‘로또 청약’ 붐이 일어날 가능성이 크다. 서울 등 인기 지역은 주택도시보증공사(HUG)가 사실상 분양가를 규제하는 분양가 상한제를 적용하고 있어 시세보다 낮은 가격에 새 아파트를 분양받을 수 있다. 위례신도시 등 공공택지에서는 분양가 상한제가 적용된다. 부동산 전문가들은 “위례·과천 등 수도권 인기 지역과 서울 강남권 재건축, 강북 재개발 단지는 경쟁이 치열할 것”이라며 “청약가점이 높은 무주택자들이 노려볼 만하다”고 말했다.

부동산정보업체인 부동산인포에 따르면 계절적으로 분양 성수기로 꼽히는 10월~11월 전국에서 8만1000여 가구의 아파트가 분양된다. 지난해 같은 기간(3만5000여 가구)의 두 배가 넘는다. 수도권에서 전체의 61%인 4만9000여 가구가 공급되고, 지방에선 3만1000여 가구가 나온다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “특히 10월 한 달에만 1년 전의 6배 수준인 4만7000여 가구가 쏟아진다”며 “가을 분양시장이 본격적으로 열리는 것”이라고 말했다. 올 가을엔 여느 때보다 브랜드 아파트가 많이 나온다. 래미안·푸르지오·힐스테이트·자이·아이파크 등 대형 건설 업체가 짓는 선호도 높은 브랜드가 많다. 삼성물산은 10월에 경기도 부천시에서 래미안 부천 어반비스타를, 현대건설은 경기도 성남시 분당구 대장동에서 힐스테이트 판교 엘포레를 각각 분양한다.

호반·우미건설 같은 ‘알짜’ 중견사도 분양물량을 내놓는다. 호반건설은 경기도 하남시 현안2지구에서 하남 호반베르디움 에듀파크를 분양하고, 우미건설은 경북 경산시 하양택지지구에서 경산 하양지구 우미린을 공급할 예정이다. 미니 신도시급 대단지도 적지 않다. GS건설이 10월에 경기도 의정부시 용현동에 내놓는 탑석센트럴 자이는 총 2573가구 규모다. 삼성물산과 HDC현대산업개발이 부산 동래구에서 분양하는 동래 래미안 아이파크도 총 3853가구로 이뤄진다. 조합원 몫을 뺀 일반분양 물량만 2485가구에 달한다. 부동산 전문가들은 “대단지 아파트는 지역 내 랜드마크로 자리하며 주변보다 높은 시세가 형성되고, 환금성이 높아 인기가 많은 편”이라고 말했다.

전문가들은 바뀌는 청약제도가 많아 전략을 잘 세워야 당첨 확률을 높일 수 있다고 조언한다. 당장 9·13 대책에 따라 11월 중 1주택자의 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트 당첨 확률이 확 줄어든다. 추첨제 물량의 50~70%를 무주택자에게 우선 배정하고, 나머지 30~50%만 무주택 낙첨자와 1주택자가 경쟁해 당첨자를 가리는 방식으로 바뀌기 때문이다. 지금은 서울 등 투기과열지구에선 새 아파트 물량의 50%가 추첨제로, 나머지 50%는 가점제로 공급된다. 추첨제로 뽑을 땐 무주택자와 유주택자의 당첨 기회가 같았지만, 앞으로는 유주택자에 불리해지는 셈이다. 따라서 새 집이나 넓은 집으로 갈아타려는 1주택자는 올 가을 분양시장을 더욱 눈겨여봐야 한다. 분양권·입주권 소지자도 앞으로 유주택자로 간주돼 가점에서 불리해지는 만큼 제도 개선 전까지 당첨자 계약이 가능한 단지를 중심으로 청약 기회를 엿보는 것이 좋다.

반대로 무주택자는 상대적으로 기회가 늘어나기 때문에 서두를 필요가 없을 것으로 보인다. 하지만 당첨 기회가 확대된 만큼 지금부터 자금 계획을 잘 세워 청약에 집중해야 한다. 신혼부부라면 연말부터 본격적으로 나올 신혼희망타운을 공략하는 것도 방법이다. 신혼희망타운은 주로 공공택지에사 나오고 분양가도 주변 시세의 60∼80% 이내로 책정될 것 같다. 위례신도시 신혼희망타운 분양가는 전용면적 46㎡ 기준으로 약 3억9700만원이다. 55㎡는 4억6000만원 정도다. 신혼희망타운은 올해 말 위례신도시와 경기도 평택시 고덕신도시에서 1399가구를 시작으로 2022년까지 7만1599가구(수도권 5만3626가구)가 나올 예정이다. 신혼희망타운에 청약하려면 소득과 재산이 일정 수준 이하여야 한다. 고소득자나 고액 자산가가 당첨되는 것을 막기 위해서다. 소득은 맞벌이의 경우 도시근로자 평균의 130%(3인 가구 월 650만원), 홑벌이 부부는 120%(600만원) 이하여야 한다. 부동산·예금·주식 등을 합친 금액에서 빚을 뺀 순자산이 2억5060만원을 넘으면 신청할 수 없다. 입주자는 2단계 가점제를 통해 선정된다. 우선 혼인 2년 이내인 부부나 예비부부에게 전체 물량의 30%를 공급한다. 가구 소득과 해당 지역 거주 기간 등을 토대로 가점제를 매겨 입주자를 정한다. 남은 70%는 1단계 낙첨자와 그 외 신청자격이 있는 부부를 대상으로 다시 가점제로 뽑는다. 미성년 자녀 수와 무주택 기간 등에 따라 배정한다. 수도권 공공택지 내 물량은 분양권 전매제한과 거주의무기간도 따져봐야 한다. 9·13 대책에 포함된 분양권 전매제한 기간 역시 11월 중 강화되기 때문이다. 분양가가 인근 시세의 100% 이상이면 3년 동안 전매할 수 없다. 주변 시세의 85~100%는 4년, 70~85%는 6년, 70% 미만은 8년 간 팔 수 없다. 현재 분양가 상한제를 적용받는 수도권 공공택지에선 전매제한이 최장 6년이지만, 앞으로 8년까지 늘어나는 것이다. 민간분양이 아닌 공공분양 아파트는 최장 5년 간 실거주해야 한다. 전문가들은 “자칫 돈이 장기간 묶일 수 있는 만큼 당첨 가능성이 크다고 해도 실거주할 계획이 아니라면 신중하게 청약에 접근해야 한다”고 말했다. 이남수 신한은행 도곡PWM센터 PB팀장은 “법 개정 전에 분양하는 인기 단지의 경우 1주택자가 몰리며 추첨제 경쟁이 치열해질 것”이라고 말했다.

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