시세 이하 임대료 책정하면 주택도시기금 융자 혜택도

정부가 주택난 해결책 가운데 하나로 ‘건설 임대사업자 혜택 강화’ 카드를 꺼내 들었다. 등록 임대사업자를 주택시장 가격 교란의 주범으로 해석하면서 민간 임대사업에 대한 혜택을 대폭 축소한 지 5개월 만이다. 대규모 주택 공급이 가능하겠느냐는 실효성 논란에, 결국 임대사업자 봐주기 아니냐는 비판도 이어지고 있다.

지난 12월 18일 정부는 ‘2021년 경제정책방향’을 발표했다. 주택 부족과 부동산 과열 문제 해결을 위한 방안 증 하나로 리츠·펀드를 통한 중산층 대상 건설 임대주택 공급 활성화 방안을 제시했다. 공모 리츠나 펀드를 통해 모은 자금으로 임대주택을 짓고 10년 동안 임대사업을 하면 각종 세제 혜택을 주겠다는 게 핵심 내용이다. 기획재정부는 “(주택) 공급 순증효과가 있다”며 “이를 위해 건설임대사업자에 대한 종부세 합산배제 과세 기준을 완화했다”고 말했다.

‘건설 임대사업자’는 아파트나 오피스텔, 빌라 등을 새로 지어 임대사업을 하는 사람을 말한다. 이미 지어놓은 집을 사들여 임대사업을 하는 ‘등록 임대사업자’와는 성격이 다르다. 기재부 설명처럼 건설 임대사업을 활성화하면 부동산 시장에 임대주택이 늘어나는 효과가 있다고 전문가들은 말한다. 정부가 혜택을 강화해 민간에 임대주택을 공급할 수 있도록 물꼬를 터주는 것도 이 때문이다. 기재부 관계자는 본지와의 통화에서 “서울과 수도권에 아파트를 공급하기 위해 이 제도를 만들었다”고 밝혔다.

이번 정책으로 건설 임대사업자에 대한 종부세 합산배제과세 기준이 완화됐다. 이전까지는 전용면적 149㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하인 주택에 대해 혜택이 적용됐는데, 앞으로는 전용면적 149㎡ 이하, 공시가격 9억원(시가 약 13억원) 이하인 주택도 혜택을 볼 수 있다. 취득세 감면 요건도 사업 계획 승인 후 60일 이내 등록으로 완화했다. 또 리츠나 부동산 펀드도 임대사업자처럼 재산세 감면을 받을 수 있다. 그동안 리츠·부동산 펀드는 신탁 의무 때문에 임대사업을 해도 재산세 감면을 받지 못했는데 관련 규정을 고친 것이다.

문제는 실효성 여부다. 정부의 의도대로 땅을 사들여 아파트를 짓고 임대로 내놓을 사업자가 마땅치 않다는 것이다. 건설 임대주택은 10년의 의무 임대 기간을 지켜야 한다. 분양은 그 뒤에나 가능하다. 한 건설사 관계자는 “여러 세제 혜택 등이 제시됐지만, 사업을 한다면 따져봐야 할 게 많다. 분양 사업처럼 계약금과 중도금을 받으며 집을 짓고 분양하면 바로 수익을 낼 수 있는 사업과는 차이가 있다”며 “임대수익과 10년 뒤 분양 시장까지 고려해야 한다”고 말했다.

기재부 관계자도 “이 정책을 통해 서울에 얼마나 많은 민간 임대 아파트가 공급될 수 있을지는 가늠하기 어렵다”고 했다. 민간에서 진행하는 사업이기 때문에 예측이 힘들다는 것이다. 그는 “지금까지 공모 리츠나 펀드를 통해 건설 임대사업을 한 사례는 거의 불모지였다”고 설명했다. 통계청의 임대주택 건설공급현황 자료를 보면 2019년 기준 서울시에 공급된 건설 임대주택은 9만5158가구, 이 가운데 민간이 공급한 가구는 3880가구에 불과했다. 2018년에 민간에서 공급한 건설 임대주택은 ‘제로’였다.

일각에서는 정부 정책의 모순을 지적하고 있다. 임대사업자에 대한 혜택을 늘리는 결과로 이어지기 때문이다. 부동산업계 관계자는 “만약 펀드나 리츠가 건설 임대사업에 뛰어든다면 결국 부동산을 통해 장기적으로 돈을 벌 수 있다고 판단했다는 뜻이다. 이는 ‘규제를 완화해 돈을 벌게 해줄 테니 임대사업을 하라’고 정부가 시그널을 줬다고 해석할 수 있다”고 말했다. 그는 “반대로 돈이 안 된다면 사업자가 나오지 않을 텐데 결과가 어떻든 비판이 예상된다”고 전했다. 시세 이하의 임대료로 공급하는 공모 리츠형 임대주택에 대해 주택도시기금 융자 혜택을 더 주는 방안에 대해서도 논란이 일고 있다. 과거 문재인 대통령이 말한 ‘급격한 (부동산) 가격 상승과 원상회복’에 대한 철학에 배치된다는 것이다.

2020년 1월, 문재인 대통령은 신년 기자회견을 통해 “일부 지역은 정말 우리 서민들이 납득하기 어려울 만큼, 위화감을 느낄 만큼 급격한 가격 상승이 있었는데, 이는 원상회복되어야 한다고 생각한다. 그렇게 될 때까지 노력을 기울이겠다”라고 밝힌 바 있다. 그러나 이후 약 1년 동안 부동산 시장에서 매매가격과 전·월세 가격은 더 올랐다. 한국부동산원 자료를 보면 서울 공동주택 실거래가지수는 2020년 1월 123.6에서 지난 10월 기준 140.9까지 상승했다.

그런데 이번 정책에서 정부는 부동산 펀드나 공모형 리츠를 통해 건설 임대주택을 공급할 때 임대료를 시세보다 저렴하게 받으면 장기일반민간임대주택 건설자금 대출 이율을 0.2%포인트 인하해 준다고 밝혔다. 한국부동산원(한국감정원)이 평가한 주변 시세의 90~95% 임대료를 받는 사업자에게는 대출 이자를 줄여준다는 것이다. 가령 서울시 영등포구의 전용면적 84㎡ 수준인 아파트의 월평균 임대료가 200만원일 경우 건설임대사업자는 190만원만 받아도 혜택을 볼 수 있다. 이는 정부가 ‘현재 시세’를 인정한다는 뜻으로 대통령의 과거 발언과 차이가 있다는 지적이다.

이에 대해 기재부 관계자는 본지와의 통화에서 “민간 사업자가 진행해야 하는 사업인 만큼 시세대로 공급할 수밖에 없다”고 말했다. 수익이 남지 않으면 민간 사업자의 유인 요인이 사라진다는 것이다. 그러면서도 지금의 시세를 인정하는 것과는 차이가 있다고 했다. 그는 “건설임대 사업자가 지금 토지를 매입해 준공한다고 해도 빨라야 3~4년이 걸린다. 임대료는 그때 시세를 반영하는 것이기 때문에 지금의 높아진 시세를 받아들인다는 것은 아니다”라고 말했다.

- 이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr

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