정부가 21일 분양가상한제(분상제) 개편안 발표를 앞둔 가운데, 하반기 공급물량도 늘어날 수 있을지 관심이 모아진다.  
 
20일 정부에 따르면 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 정부 관계부처는 오는 21일 분양가 상한제 개편안 등을 발표할 계획이다.
분양가상한제는 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 산정해 주변 시세의 70~80%로 분양가를 제한하는 제도다. 문재인 정부 시절인 2020년 7월 말부터 민간택지에도 분양가 상한제를 적용했다. 신규로 짓는 아파트의 분양가를 억제해 집값 안정을 꾀하기 위해서였다.
 
하지만 집값이 안정되기는커녕 집값은 오히려 치솟았고, 분양을 미루는 단지가 속출하면서 주택 공급 확대를 가로막는 규제라는 지적이 나왔다. 실제로 올해 초 서울지역 상반기 분양계획 물량은 24개 단지 9734가구였지만 6월 현재 1월부터 분양한 물량을 포함해 상반기 분양계획 물량은 17개 단지 2350가구로 쪼그라들었다. 연초 계획 물량 대비 75.9% 줄어든 것이다.  
 
특히 주택 공급의 90%가량을 정비사업에 의존하는 서울에서 공급 부족이라는 부작용으로 이어졌다. 일반 분양으로 수익을 올리는 재개발·재건축 등 민간 정비사업 조합에서 낮은 분양가에 반발하며 분양이 연기돼는 사례가 속출했다.
 
공급물량 1만2032가구의 분양이 연기된 둔촌주공 재건축 단지가 대표적이다. 이는 올해 서울 전체 공급예정물량의 4분의 1에 달하는 수치다. 지난해 분양할 예정이었던 서울 송파구 진주아파트 재건축 단지(잠실래미안아이파크)와 상반기 중 분양을 계획했던 서초구 신반포15차 재건축 단지(래미안원펜타스)도 분양 일정이 연기된 상황이다. 이밖에 동대문구 이문1구역과 이문3구역, 방배5구역 등도 분양을 일정을 미뤘다.  
 
 
최근 원자재 가격 상승으로 사업 채산성이 하락한 가운데, 제도 개편 방향을 지켜보고자하는 건설사들이 일반분양 연기한 탓도 있다. 이에 시장에서는 공사비에 자재 가격이 반영될 수 있도록 정비사업 특수성으로 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영해 주는 방안이 담길 것으로 관측하고 있다. 재건축 조합원 이주비, 조합 사업비 금융이자 영업보상, 명도 소송비 등 그동안 분양가에 반영하지 않던 항목을 포함하는 방안 등도 검토될 것으로 보인다.
 
앞서 원희룡 국토부 장관도 “분양가상한제의 경직된 운영으로 인해 이주비가 반영이 안되거나, 요즘처럼 원자재 가격이 오르는데 누가 봐도 수긍할 수 없는 가격 요인을 (고려하지 않고) 인위적으로 누른 것 때문에 또 다른 부작용도 있다”고 언급한 바 있다.
 
이처럼 정부는 이번 개편안에 분양가상한제 적용 지역을 축소하거나 지정 요건을 완화하는 등 방안을 포함시킬 것으로 보인다. 분양가 상한제 적용 지역에서 새로 짓는 아파트들은 정부와 지자체가 제시한 가격으로 분양가를 책정해야 된다. 토지비를 공시지가에 맞춰 책정하고, 건축비도 정부가 정해 놓은 기본형 건축비를 참고해 산정해야 된다.
 
다만 일부 전문가들은 이번 분양가상한제 개편안은 규제를 완전 폐지하는 것은 아니고 완화하는 수준으로 공급의 시차성 때문에 그 효과가 미미할 것이라는 시각도 있다. 또한 분양가격 인상 수준에 따라 공급 효과 등 분상제 효과가 달라질 것이라는 분석이 나온다.  
 
이은형 대한건설정책연구원 연구윈은 “분상제 개편은 각 사업지마다 산정되는 분양가가 얼마인지가 핵심”이라며 “많이 오르면 사업추진에 탄력을 받고 조금 오르면 탄력을 못 받을 것이다”고 예측했다.  
 
임병철 부동산114 수석연구원은 “분상제를 당장 폐지하기 어렵더라도 어느 정도 조정은 해줘야 공급이 민간 쪽에서도 늘어날 수 있을 것”이라며 “원자재값 역시 현실화 시켜야만 민간이 공급할 수 있는 여건이 만들어 질 것”이라고 말했다.

이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지