주거 목적이 아닌 시세차익을 노려 전세를 끼고 집을 사들이는 ‘갭투자’에서 LTV(주택담보대출비율) 70% 넘는 고위험 거래의 비중이 63%에 달하는 것으로 나타났다.
 
국회 기획재정위원회 소속 홍성국 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면, 최근 3년(2020년~2022년 8월)간 갭투자가 서울시는 50%, 전국적으로는 30%가 넘었다. 이 중 LTV가 70% 이상 80% 미만인 거래는 전국적으로 63%에 이르며, 80% 이상인 거래도 43%를 차지했다.
 
임대보증금 승계 거래는 서울·인천·경기는 다세대주택을, 강원·경남·전북은 아파트를 대상으로 성행했다. LTV 70% 이상인 거래가 서울 57%, 인천 72%였고, 강원은 무려 89%인 것으로 나타났다. 임대보증금 승계 거래는 전세를 끼고 집을 매입하는 거래로, 향후 주거 의사를 표시해도 높은 LTV 비율을 고려해 갭투자 거래로 인정된다.
 
전체 주택거래(2020년~2022년 8월)에서 부채가 차지하는 비율은 48%다. 이 가운데 주택담보대출이 38%를 차지하며, 나머지는 임대보증금 및 신용대출, 약관 대출 등이다. 금융당국의 규제에서 벗어나는 임대보증금 등의 비중이 더 높은 것을 확인할 수 있다.
 
전체 주택거래 시 차입 비중은 40~50대가 40%지만, 30대 이하는 약 60%까지 올라간다. 지금까지 레버리지 투자가 가능했던 것은 전셋값이 지속 상승했기 때문이라고 홍 의원은 설명했다.
 
그러나 부동산 가격 하락으로 역전세 내지 깡통전세가 발생한다면 높은 레버리지 투자자의 손실은 불가피하다. 특히 갭 투자가 많은 지역의 부동산가격은 더욱 큰 폭으로 하락할 가능성이 크다.
 
무리한 갭 투자를 방치하게 되면 전세금 반환 보증제도 등으로 국민의 세금이 불필요하게 사용될 수 있다. 이 때문에 세금이 부동산 투자자에게 이용되지 않도록 허점은 없는지 검토하고 개선하는 작업이 필요하다는 지적이 나온다.
 
홍 의원은 “그동안 LTV, DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등 주택담보대출 중심으로 부동산 시장을 관리한 정부의 접근 방식에 변화가 필요하다”며 “우선 갭투자에 대한 실태를 정확히 파악하고, 정부가 갭투자를 조장한다는 신호로 이어지지 않도록 합리적인 규제방안을 수립하여 세입자 보호에 노력해야 한다”고 말했다.
 

윤형준 기자 yoonbro@edaily.co.kr

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지