현재 한국 경제는 고금리·고물가·고환율 이른바 3고(高) 경제에 빠졌다. 불안한 경제 상황에 많은 투자자는 과감한 투자가 아닌 안정적인 투자로 전환하고 있는 상황이다.  
 
이 같은 상황에서 수익형 부동산의 경우 실거주가 아닌 수익 창출의 목적인 상품인 만큼 더욱 신중하게 접근해야 한다. 공실이 위험이 적은 지역의 수익형 부동산을 선택은 기본으로, 지역에 따른 상품성과 지역 내 대체재와 향후 공급물량, 투자수익률, 투자 리스크 등의 여부를 종합적으로 따져야 할 것이다.
 
투자에 앞서 매매가격 대비 수익이 얼마나 나올 수 있는지 자체적인 수익률 분석은 무조건 거쳐야 한다. 새로 분양을 받아 시작하는 수익형 부동산의 경우 분양 대행사에서 말하는 긍정적인 데이터만 들으면 안 된다. 분양대행사에서 말하는 안정적이고 높은 투자 수익률에 현혹되면 피를 볼 수 있다.  
 
여기서 말하는 투자수익률은 대출이자와 필요 비용 등이 제외되는 높은 수익률의 단순히 수치만을 계산한 것이다. 특히, 수익형 부동산은 매입 시 취득 금액의 4.6%(취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌 특별세 0.2%)의 세금을 내야 하고, 중개 보수와 대출, 수선비 등이 발생하기 때문에 이를 고려한다면 분양대행사에서 말하는 투자수익률보다 현저히 낮은 수익률이 나올 가능성이 크다.  
 
특히나 수익형 부동산은 주택과 달리 전매가 자유롭다고 말하지만, 주거용 부동산과 비교해 거래 자체가 쉽게 이뤄지지 않는다. 수요가 적기 때문에 부동산에 내놓더라도 찾는 사람이 주택과 비교해 현저히 적다는 점도 알아야 한다.  
 
이 외에도 상권의 입지에 따라 공실에 대한 위험성도 있을 수 있으니 미리 공실에 의한 손실도 계산해 철저한 투자 계획을 갖춰야 한다. 투자가 처음이라면 소액으로 시작해 시장을 파악한 뒤 규모를 늘려 나가는 것이 좋다.  
 
소액으로 무난하게 투자할 수 있는 대표적인 상품들은 오피스텔과 상가 중에서는 집합 상가, 과거 아파트형 공장으로 불렸던 지식산업센터가 있다. 오피스텔의 경우 소형 아파트에 비교해 저렴한데다 대출도 높은 편이라 투자자들의 진입장벽이 낮다.  
 
오피스텔은 별도의 관리주체가 있는 경우가 많아 크게 신경을 쓰지 않고, 안정적인 노후 생활비를 확보하려는 베이비붐 세대에 인기가 많은 투자 상품이다. 집합 상가는 한 건물 내 호별로 구분 등기가 된 상가를 말한다. 일반 상가에 비교해 상대적으로 매물이 많고, 위치에 따른 가격 격차가 작기 때문에 쉽게 접근할 수 있다.  
 
다만, 시세 대비 가격이 저렴하거나 권리금이 없다고 쉽게 접근하면 안 된다. 오히려 장사가 잘되는 상가의 경우 권리금과 매매가격이 높게 형성된다. 상황이 된다면 같은 상권이라도 비교적 가격이 비싸더라도 안정적인 수익을 창출한 상가를 선택하는 것이 좋다. 시세차익을 노린 신도시 상가 투자라면 공실과 저조한 임대수익이 있을 수도 있다는 점도 고려해야 할 것이다.  
 
신도시의 경우 상권 안정화까지 상당한 기간이 소요돼 장기간 소유해야 한다는 점을 반드시 참고해야 한다. 지식산업센터는 동일 건축물에 제조업과 지식산업 및 정보통신사업장과 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 건축물이다. 시세의 최대 80%까지 대출이 가능한데다 2022년까지는 취득세 50%, 재산세 37.5% 감면 혜택을 받을 수 있어 투자 부담이 비교적 적다. 지식산업센터에 투자를 계획하고 있다면, 수도권에 위치하고 대중교통이 편리하며 관련 업종이 몰려있는 곳에 관심을 두는 것이 좋다.  
 
지역을 선택했다면 부가적인 건물 내 편의 시설과 주차시설, 커뮤니티 등의 잘 갖춰져 업무환경이 쾌적한 곳인지 따져 봐야 한다. 지식산업센터뿐만 아니라 모든 부동산이 해당되겠지만, 지식산업센터의 경우 커뮤니티나 깔끔한 인테리어에 현혹되지 말고 우선 대중교통 환경을 우선순위를 두는 것이 좋다.  
 
코로나19의 거리 두기가 완화되면서 셰어하우스와 에어비앤비 등의 공유 숙소도 다시 인기를 누리고 있다. 자신이 소유하거나 임대한 주택을 활용한다는 점에서 투자 비용 대비 수익이 크다는 장점이 있지만, 단기 계약자들이 주 대상이기 때문에 임대 관리에 신경을 많이 써야 한다. 특히, 관광지나 입지, 조망 등에 따라 수요가 크게 갈릴 수 있으므로 이 점도 고려해야 할 것이다.  
 

수익형 부동산은 상품마다 지역마다 투자수익률과 공실률이 다르기 때문에 투자에 앞서 평균 비율이 얼마나 되는지 알아두는 것이 좋다. 한국부동산원에서 수익형 부동산의 투자수익률을 살펴보면, 2022년 2분기 전국 오피스 투자수익률은 1.87%이며 중대형 상가는 1.59%, 소규모 상가 1.43%, 집합 상가 1.54%로 확인됐다.
 
오피스 투자수익률을 지역별로 나눠보면 서울 1.89% 경기, 1.83%, 인천 1.32%로 확인됐다. 이어 부산 1.97%, 대구 1.89%, 광주 1.32%, 대전 1.68%, 울산 1.83%이다.
 
중대형 상가 투자수익률은 서울 1.77%, 경기 1.70%, 인천 1.47%, 부산 1.63%, 대구 1.68%, 광주 1.48%, 대전 1.73%, 울산 1.73%다. 소규모 상가는 서울 1.61%, 경기 1.56%, 인천 1.44%, 부산 1.57%, 대구 1.52%, 광주 1.37%, 대전 1.38%, 울산 1.48%이다.
 
집합상가의 경우 서울 1.56%, 경기 1.54%, 인천 1.59%, 부산 1.67%, 대구 1.79%, 광주 1.62%, 대전 1.37% 울산 1.49%로 집계됐다.
 
공실률이 얼마나 형성되어 있는지 투자 시작 전에 미리 알아두면 좋다. 공실률이 많은 상품이나 지역은 피하고 감소하고 있는 곳을 중심으로 투자하는 것이 바람직하다. 2022년 2분기 전국 오피스 공실률은 10%다. 중대형 매장용의 공실률은 13.1%, 소규모 매장용 공실률은 6.6%로 확인됐다.
 
오피스 공실률을 지역별로 나눠본다면 서울의 오피스 공실률은 6.5%로 나타났고, 경기 7.0%, 인천 20.4%, 부산 16.5%, 대구 19.1%, 광주 16.1%, 대전 14.9%, 울산 17.5%다. 중대형 매장용 공실률은 서울 9.5%, 경기 10.8%, 인천 14.0%, 부산 15.1%, 대구 14.2%, 광주 15.3%, 대전 14.7%, 울산 21.4%로 조사됐다. 소형 매장용 공실률의 경우 서울 6.1%, 경기 6.0%, 인천 5.2%, 부산 5.3%, 대구 9.3%, 광주 5.3%, 대전 8.1%, 울산 3.2%로 나타났다.  
 
과감한 투자로 시세차익을 얻으려는 투자자들도 존재하겠지만, 경기가 불안하면 거래 자체가 이뤄지지 않아 골칫거리가 될 수 있다. 수익형 부동산의 기본 원칙은 수익성 외에도 안정성, 환금성이 있다는 것을 반드시 고려해야 한다.  
 
※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.
 

박정식 기자 tango@edaily.co.kr

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